Was ist bei der Vereinbarung über eine Staffelmiete zu beachten?

Ein Mietvertrag ist ein langfristiger Vertrag, der oft Jahrzehnte lang besteht. Für Wohnraummietverträge benötigt der Vermieter einen wichtigen Grund oder ein berechtigtes Interesse, um einseitig zu kündigen. Eine Immobilie ist auch eine Kapitalanlage, die für den Eigentümer einen Vermögenswert darstellt. Daher ist es wichtig, den Wert des Objekts zu erhalten und idealerweise zu steigern. Um einerseits die langfristige Bindung auszugleichen und andererseits den Wert der Immobilie zu wahren oder zu erhöhen, hat der Gesetzgeber verschiedene Möglichkeiten geschaffen, die Miete während des laufenden Mietverhältnisses zu erhöhen. Eine dieser Möglichkeiten ist die Staffelmiete gemäß § 557a BGB.

Bei Abschluss eines Mietvertrags sollten sowohl der Vermieter als auch der Mieter bereits vor Vertragsabschluss aktiv über die Höhe der Miete nachdenken und die verschiedenen Optionen zur Mieterhöhung abwägen. Der Vermieter ist bei der Vereinbarung von Erhöhungsmöglichkeiten auf die gesetzlich zulässigen Modelle beschränkt und eine davon ist die Vereinbarung einer gestaffelten Miete – Staffelmiete.

Im Gegensatz zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, die auf die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt ist, ist die gestaffelte Miete nicht auf diesen Wert beschränkt. Bei der Staffelmiete einigen sich Vermieter und Mieter bereits schriftlich bei Vertragsabschluss über die zukünftige Entwicklung der Miete, d.h., ab wann und um welchen Betrag und auf welchen konkreten Wert die Miete steigt. Die Erhöhung erfolgt in definierten Schritten. Durch diese Vereinbarung im Mietvertrag erhalten beide Seiten Planungssicherheit.

Hier sind die formalen Voraussetzungen und Besonderheiten im Überblick:

Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Die neue Monatsmiete und der Erhöhungsbetrag müssen in der Vereinbarung in Euro angegeben werden. Prozentsätze oder eine Kombination aus absoluten Beträgen und prozentualer Mietsteigerung führen zur Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung. (Hintergrund: die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Regelung im Mietvertrag so einfach wie möglich sein muss, damit sie letztlich jeder Mieter verstehen kann)

Im Gegensatz zur Mieterhöhung nach § 558 BGB gibt es keine Kappungsgrenze (20%, bei entsprechender Verordnung 15%), wenn eine Staffelmiete vereinbart ist. Die Staffeln sind daher unabhängig von den gesetzlichen Erhöhungsmöglichkeiten, die die Vergleichsmieten bieten. Es ist jedoch nicht möglich, eine unbegrenzte Staffel zu vereinbaren. Die Grenze der Staffelmiete liegt in einer überhöhten Miete (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Mieten, die infolge einer Ausnutzung eines knappen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Vergleichsmieten um mehr als 20% übersteigen, gelten als unangemessen hoch.

Während des Mietverhältnisses ist keine gesonderte schriftliche Erklärung einer der Vertragsparteien für jede einzelne Erhöhung erforderlich. Der Zeitpunkt und die neue Miete ergeben sich direkt aus dem Mietvertrag selbst.

Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen, wie z.B. die Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB, nicht zulässig. Allerdings kann die Erhöhung der Vorauszahlungen für Betriebskosten gemäß § 560 BGB gestattet sein.

Eine Vereinbarung über eine Staffel endet, wenn die letzte Staffel eingetreten und für ein Jahr durchgeführt wurde. Danach sind Mieterhöhungen nur noch gemäß dem Vergleichsmietenverfahren gemäß § 558 BGB möglich. Es ist jedoch auch während des laufenden Mietverhältnisses möglich, eine neue Staffel zu vereinbaren. Dazu bedarf es jedoch einer schriftlichen Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien. Wenn eine solche Vereinbarung nicht zustande kommt, bleibt die Möglichkeit der Mieterhöhung gemäß Vergleichsmieten bestehen.

Durch die Vereinbarung einer gestaffelten Miete kann der Vermieter langfristig planen. Die Mietsteigerungen für einen festgelegten Zeitraum werden bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Es ist keine schriftliche Mieterhöhung wie bei einer Mieterhöhung nach Vergleichsmieten gemäß § 558 BGB erforderlich. Auch entfällt die Notwendigkeit einer Begründung, die insbesondere für kleinere Vermieter oft eine Herausforderung darstellt. Zudem entfällt die Unsicherheit über den Ausgang von Streitigkeiten in einem Rechtsstreit über die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung.

Darüber hinaus sind Mieterhöhungen in kürzeren Abständen möglich als bei der Mieterhöhung nach Vergleichsmieten gemäß § 558 BGB, da die Überlegungsfrist des Mieters entfällt. Eine Erhöhung alle 12 Monate anstelle von 15 Monaten ist somit möglich.

Die Mietvereinbarung mit Staffel kann zu Mieteinnahmen führen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Auch der Mieter kann seine Belastungen während der Mietzeit bei einer Staffelmiete zuverlässig kalkulieren. Während der Laufzeit der gestaffelten Mietvereinbarung ist eine Mietsteigerung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559 BGB ausgeschlossen. Es kommen also keine unerwarteten Mieterhöhungen hinzu. Außerdem können die Staffeln in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (sogenannte Mietpreisbremse) nicht zu einer Erhöhung führen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigt. Abhängig von der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann die vereinbarte Staffel im Laufe des Mietverhältnisses sogar niedriger ausfallen als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Mietsteigerung kann durchaus über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, da keine Kappungsgrenze greift. Der Vermieter könnte sich auch gegen die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen entscheiden, da er die Kosten nicht auf die Miete umlegen kann.

Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit einer Mieterhöhung in Form von Staffeln vorgesehen. Diese Möglichkeit bietet für Vermieter und Mieter Vorteile, bringt aber auch Punkte mit sich, die als nachteilig empfunden werden können. Eine solche Staffelmietvereinbarung muss entsprechenden gesetzlichen Vorgaben standhalten – sonst ist sie unwirksam. Prüfen Sie als Vermieter daher im Vorfeld, ob Ihr Vertrag diesen Anforderungen entspricht. Die Rechtsprechung und Gesetzeslage ändert sich im Bereich des Mietrechts ständig, so dass Sie nicht auf alte Muster und Vorlagen zurück greifen sollten – Sie laufen dann Gefahr, eine Klausel im Mietvertrag zu haben, die unwirksam ist. Nutzen Sie aktuelle Muster, die von monatlich überprüft werden.

 

Autor: Rechtsanwalt Steffen Groß GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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