Mieterstrom – Ein Überblick

Ist die PV-Anlage auf dem Dach installiert, kann der erzeugte Strom relativ unkompliziert ins öffentliche Netz eingespeist werden und der Anlagenbetreiber bekommt vom Stromkäufer eine Vergütung. In der Regel ist die Vergütung für die Volleinspeisung begrenzt attraktiv. 

 Verkauf des Stroms an den Verbraucher 

Verkauft der Anlagenbetreiber den Strom direkt an die Verbraucher im Haus, kann er in der Regel höhere Einnahmen erzielen als bei der Volleinspeisung. Insbesondere werden hier keine Netzentgelte fällig, da das öffentliche Stromnetz nicht in Anspruch genommen wird. Hier gibt es finanzielle Vorteile für Anlagenbetreiber und Verbraucher.  

Wenn der Anlagebetreiber zum Stromanbieter wird, muss er Strom liefern. Diese Verpflichtung gilt auch dann, wenn die Sonne nicht scheint oder die PV-Anlage defekt ist. Batteriespeicher, die in die Anlage integriert werden, bieten hier einen gewissen Puffer – sind aber keine 100%ige Lösung für die dauerhafte Stromlieferverpflichtung.  

Produziert die PV-Anlage keinen Strom, kann (und muss) der Anlagenbetreiber die Lücken füllen, indem er den Strom von einem Dritten einkauft.  

Voraussichtlich hat die Verpflichtung zur ununterbrochenen Stromlieferung dazu geführt, dass sich die Anzahl der PV-Anlagen nicht so entwickelt hat, wie es vom Gesetzgeber geplant war. Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und ab dem 16.05.2024 die zusätzliche Möglichkeit der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung geschaffen. Vereinfacht geht es darum, dass Strom durch den Anlagenbetreiber geliefert werden kann – aber eben nicht geliefert werden muss. Die beim Verbraucher entstehenden Lücken in der Stromlieferung muss der Verbraucher selbst schließen, indem er einen parallel laufenden Vertrag mit einem anderen Stromanbieter schließt. Die dadurch entstehenden zwei Verträge machen die Sache für den Verbraucher etwas komplizierter, lösen aber das Problem des Anlagenbetreibers, dass kein Strom von der PV-Anlage geliefert werden muss, wenn die Sonne nicht scheint.  

Diese Frage wird oft gestellt und kann grundsätzlich mit Ja beantwortet werden. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist der Vermieter verpflichtet, wirtschaftlich zu handeln. Er muss beispielsweise bei der Hausreinigung auf die Angemessenheit der Kosten achten. Zugleich ist der Vermieter aber nicht verpflichtet, den billigsten Anbieter zu nehmen. Vielmehr kann der Vermieter sich für einen Anbieter entscheiden, der zuverlässig ist – auch wenn dieser nicht der günstigste Anbieter ist. Hier gibt es keine allgemeingültigen Regeln – es ist immer der Einzelfall zu betrachten.  

Dieses Prinzip gilt auch für den Einkauf des Stroms – z.B. für den Aufzug oder auch die Wärmepumpe. Hat der Vermieter die Möglichkeit, den Strom zu einem bestimmten Preis beim örtlichen Versorger zu beziehen und ist der selbst produzierte PV-Strom konkurrenzfähig, dann kann er sich für den eigenen Strom entscheiden und damit den Aufzug und die Wärmepumpe betreiben. Die entstehenden Verbräuche und Kosten sind zu ermitteln und können im Rahmen der Mietverträge über die Betriebskosten umgelegt werden – letztlich so, wie vorher die Kosten des örtlichen Stromversorgers. 

Für Vermieter, die zugleich Anlagenbetreiber sind, wäre es vorteilhaft, wenn Sie den Abschluss des Mietvertrages mit dem Abschluss des Stromvertrages koppeln könnten. Diese Koppelung hat der Gesetzgeber ausgeschlossen. Hintergrund ist insbesondere, dass der Verbraucher seinen Stromanbieter frei wählen können soll. Ein Zwang zum Abschluss eines Stromliefervertrages ist daher nicht möglich. Da der Anlagenbetreiber den Strom günstiger anbieten kann als der Netzbetreiber, kann dieser Preisvorteil ein gutes Argument für den freiwilligen Stromvertrag sein. 

Hat ein Vermieter seinen Mieter davon überzeugt, den Strom auch vom Vermieter zu beziehen, sollte ein entsprechender Vertrag geschlossen werden. Hier macht der Gesetzgeber verschiedene Vorgaben, wie der Vertrag gestaltet sein muss und welche Rechte und Pflichten die Parteien haben. Das Einhalten dieser Vorgaben ist juristisch und praktisch machbar. 

Wird über die Stromlieferung ein gesonderter Vertrag geschlossen, muss die Abrechnung dieses Stroms gesondert erfolgen. Der Gesetzgeber hat ausgeschlossen, dass im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter die Abrechnung des Stroms über die Betriebskosten erfolgt. Mietvertrag und Stromvertrag sind zwei Verträge, die zu trennen sind und damit auch unterschiedlich abzurechnen sind.  

Die Installation einer PV-Anlage ist eine bauliche Veränderung, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen werden muss. Aktuell ist die PV-Anlage keine privilegierte Maßnahme, die durch einzelne Eigentümer “erzwungen” werden könnte.

 

Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, wer die Anlage betreibt. Es kann der Eigentümer des Hauses sein, es kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft sein, es können einzelne Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein, die sich für dieses Vorhaben zusammengeschlossen haben oder es kann auch ein Dritter sein, der mit Genehmigung des Eigentümers/der Wohnungseigentümergemeinschaft die PV-Anlage errichtet oder/und betreibt. Hier gibt es keine Variante, der der Vorzug zu geben ist. Letztlich muss das Vorhaben zum Objekt, den Eigentümern und den vorhandenen Möglichkeiten passen. 

Das Marktstammdatenregister ist ein Register für den deutschen Strom- und Gasmarkt der Bundesnetzagentur. Ziel ist es unter anderem, konkret zu wissen, wo Strom erzeugt und gespeichert und wieder ins Netz abgegeben werden kann. Letztlich geht es um eine Planung der Kapazitäten, die Verteilung und die Sicherheit der Netze. Vor diesem Hintergrund sind Anlagenbetreiber – sowohl PV-Anlagen als auch Betreiber von Batteriespeichern- zu einer Meldung an das Markstammdatenregister verpflichtet.  

Immobilienverwaltung ist komplex und verlangt vom Immobilienverwalter auch ein erhebliches Wissen im technischen und rechtlichen Bereich. Der Immobilienverwalter muss hier kein Spezialist sein, er sollte aber wissen, dass es Anforderungen gibt. Für die konkreten Fragen der Eigentümer kann der Immobilienverwalter darauf bestehen (und sollte es auch), dass Spezialisten mit ins Boot geholt werden. Energieberater, Architekten, Sachverständige, Statiker, Rechtsanwälte, Fördermittelberater und andere sind solche Experten. Es geht um die Immobilie des jeweiligen Eigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Immobilie soll sinnvoll betrieben und eventuell auch mit einer eigenen PV-Anlage optimiert werden. Die Planung, Umsetzung und der Betrieb der PV-Anlage obliegt den Eigentümern - sie profitieren von baulichen Veränderungen und tragen die damit verbundenen Kosten. Professionelle Immobilienverwalter weisen auf die Möglichkeiten und Pflichten (wie z.B. die Solarpflicht) hin und sorgen dafür, dass Spezialisten hinzugezogen werden. Die Kosten für diese Spezialisten tragen die Eigentümer.  

Wenn ein Immobilienverwalter dieses Spezialwissen erworben hat, dann kann er diese zusätzlichen Leistungen anbieten, haftet dann auch entsprechend und sollte sich dafür angemessen bezahlen lassen.  

Beim Thema Mieterstrom gibt es verschiedene Aspekte zu beachten. Eine PV-Anlage kostet Geld und die Renditeberechnung will gekonnt sein. Rechtliche Hürden sind zu nehmen und die Anlage muss finanziert und betrieben werden. Soll überschüssiger Strom zu Top-Preisen verkauft und günstiger Strom zum Füllen der Batteriespeicher gekauft werden, wird der Betrieb einer PV-Anlage wesentlich effizienter aber auch komplexer. All das kann durch eine Eigentümergemeinschaft oder durch einzelne Eigentümer umgesetzt werden. Wer die Komplexität nicht will, kann sich auch einen passenden Anbieter suchen oder die Flächen verpachten. Der Service ist hier unterschiedlich und sollte zu den eigenen Zielen passen – z.B. Enerfin AG oder Pionierkraft. 

Nehmen Sie diese Ausführungen bitte als groben Überblick zu dieser Thematik. Manchmal steckt der Teufel im Details - lösen lässt sich in der Regel aber alles.  

Viel Erfolg bei der Umsetzung.