Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Ein Mietvertrag ist ein langfristiger Vertrag. Bei Geschäftsräumen ist er meist auf Jahre befristet und bei Wohnung unbefristet abgeschlossen. Weil der Vermieter Wohnungsmietverträge nur kündigen kann, wenn er hierzu einen wichtigen Grund oder ein berechtigtes Interesse hat, ist er meist sehr lange an Mietverträge gebunden. Um einen Interessenausgleich zu schaffen, hat der Gesetzgeber Möglichkeiten zur Mieterhöhung gesetzlich festgelegt. Die Vorschriften §§ 557 – 560 BGB regeln abschließend die Mieterhöhungsmöglichkeiten.

Nach § 557 BGB können die Parteien eines Mietvertrags eine Mieterhöhung frei vereinbaren. Das bedeutet, dass sich Vermieter und Mieter auf eine neue Miete einigen. Ansprüche auf eine Einigung gibt § 557 BGB nicht.

Gemäß §§ 557a und 557b BGB können Mieter und Vermieter eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren.

• § 558 ff BGB geben dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
• § 559 ff BGB regeln die Mieterhöhung nach Modernisierung – darum soll es im Folgenden gehen.

Lediglich im Hinblick auf die Vollständigkeit wird erwähnt, dass § 560 BGB die Erhöhung der Zahlungen auf die Betriebskosten regelt.

Die Modernisierung

Eine viel diskutierte Möglichkeit zur Mieterhöhung ist die Mieterhöhung nach Modernisierung. Mit dieser Möglichkeit will der Gesetzgeber Vermieter anhalten, die Wohnung zeitgemäß auszustatten und z.B. energetische Maßnahmen durchzuführen.
Wenn der Vermieter also modernisiert, den Wohnwert der Wohnungen verbessert, kann er die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf die Wohnungsmieter umlegen und zwar 11% der Kosten auf die Miete, die im Jahr zu zahlen ist. Die Modernisierung hat sich demnach nach ca. 8 Jahren amortisiert.

Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach Modernisierung sind aber, dass tatsächlich eine Modernisierung stattgefunden hat.

555b BGB zählt die Modernisierungsmaßnahmen auf:

• Energieeinsparung
  Dies sind sowohl die Einsparung der Endenergie in Bezug auf die Mietsache, als auch die Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie. Eine Mieterhöhung kann jedoch nur geltend gemacht werden, wenn Endenergie eingespart wird.
  Insbesondere die Dämmung von Gebäudeteilen (wie Dach, oberste Geschossdecke, Fassade, Kellerdecke) gehören zu diesen energetischen Modernisierungsmaßnahmen, mit denen Endenergie eingespart wird, aber auch der Austausch schlecht isolierter Fenster gegen neue Isolierglasfenster. Weitere denkbare Maßnahmen sind Arbeiten zur wesentlichen Verminderung des Energieverlustes der Heizung- und Warmwasseranlagen.

• Reduzierung des Wasserverbrauchs
  Dies sind z.B. der Austausch von Armaturen, die zur Reduzierung des Wasserverbrauchs führen, der Einbau von Wasserzählern, der Bau von Regenwassergewinnungsanlagen.

• Erhöhung des Gebrauchswertes der Mietsache
  Wenn eine Maßnahme nach objektiver Betrachtung zu einer Verbesserung der Mietsache führt, liegt ebenfalls eine Modernisierungsmaßnahme vor. Ob dies der Fall ist, ist nicht nach dem subjektiven Empfinden oder dem persönlichen Geschmack des Mieters zu beurteilen. Maßgebend ist eine allgemein objektive Betrachtung.
  Der erstmalige Anbau eines Balkons, Verbesserung der Versorgung mit Elektrizität, der Einbau von Schallschutzfenstern, der Anbau einer Aufzugsanlage, Verbesserung des Grundrisses, Verbesserung der Lichtverhältnisse, Verbesserung der Wasserversorgung und Entsorgung, Verbesserung der Bäder und Küchen, Maßnahmen zur Erhöhung der Sicherheit der Wohnung sind solche Maßnahmen.

• Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
  Hierher gehören der Einbau/Anbau einer Gemeinschaftsantenne / Satellitenempfangsanlage, die Anlage von Grünflächen auf dem Grundstück, die Einrichtung von Fahrzeugstellplätzen und von Fahrradabstellplätzen, der Bau von Kinderspielplätzen, denn dies sind Maßnahmen die Wohnverhältnisse aller Wohnung auf Dauer verbessern.

• Maßnahmen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind
  Wenn der Vermieter auf Grund einer behördlichen Anordnung oder einer gesetzlichen Verpflichtung tätig werden muss, können auch Modernisierungsmaßnahmen vorliegen. Dies ist z.B. der Einbau von Rauchwarnmeldern.

• Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
  Darauf kann eine Mieterhöhung allerdings nicht gestützt werden.

Diese baulichen Maßnahmen müssen sich nicht zwingend ausschließlich auf die Wohnung des Mieters beziehen. Modernisierungsmaßnahmen können ebenso bauliche Maßnahmen am Wohnhaus oder auf dem Hausgrundstück sein.

Wenn eine solche Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt, von den Mietern geduldet und durchgeführt worden ist, kann der Vermieter in der Regel die Miete erhöhen. Eine Ausnahme ist dann gegeben, wenn der Mieter nach der Ankündigung der Maßnahme sich gemäß § 555d Abs. 3 BGB bezüglich der Mieterhöhung auf den Härteeinwand berufen hat.

Erklärung der Mieterhöhung – Formalien

• In der Mieterhöhung muss der Vermieter auf die ursprüngliche Modernisierungsankündigung Bezug nehmen. Die Mieterhöhungserklärung sollte in Textform erfolgen. Sie muss nicht unterschrieben werden; ein maschinell erstelltes Schreiben genügt. Wichtig ist, dass der Erklärende der Vermieter selbst ist oder die bevollmächtigte Hausverwaltung. Wenn eine Hausverwaltung oder ein anderer Vertreter tätig wird, sollte er eine Originalvollmacht beifügen.
• Die Mieterhöhung darf erst nach Abschluss der Bauarbeiten, nach vollständiger Rechnungslegung und der Möglichkeit der Nutzung durch den Mieter verlangt werden.
• Die Modernisierungsmieterhöhung muss in einem zeitlichen Zusammenhang mit der baulichen stehen. Es ist denkbar, dass die Mieterhöhung verwirkt ist, wenn der Vermieter zu lange abwartet. Einige Monate sind aber noch in Ordnung.
• In der Mieterhöhungserklärung müssen die für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme entstandenen Kosten genau erläutert werden.
• Die Mieterhöhung muss rechnerisch nachvollziehbar und richtige berechnet sein. Dazu gehört die Benennung der Einzel- und Gesamtkosten für die Baumaßnahmen, die Mitteilung des Schlüssels der Verteilung auf die einzelnen Mieter sowie die Mitteilung des auf den Mieter entfallenden Modernisierungszuschlags.
• Dabei müssen die Instandsetzungskosten in Abzug gebracht werden. Es dürfen nur die reinen Modernisierungskosten verbleiben. Dem Mieter müssen daher auch die fiktiven Kosten für eine notwendige Instandsetzung mitgeteilt werden. Meist wird hierzu ein Kostenvoranschlag ausreichen.
• Die Mieterhöhungserklärung sollte den Zeitpunkt der Fälligkeit des Modernisierungszuschlags genau benennen. Die Mieterhöhung ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhung fällig (z.B. Mieterhöhung geht im Mai zu, die erhöhte Miete ist ab September zu zahlen)
• Die Erklärung muss außerdem noch über die Änderung bzw. die Neuentstehung von Betriebskostenvorauszahlungen informieren.
• Zuletzt ist auch noch ein Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB aufzunehmen. Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn er die Mieterhöhung nicht bezahlen kann oder will.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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