Umfang der Erläuterungspflicht beim Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

Um Betriebskosten zu sparen, ist es üblich, dass größere Vermieter mit mehreren Objekten diese zu Wirtschaftseinheiten zusammenfassen. Wirtschaftseinheiten können gebildet werden, wenn die Gebäude in einem örtlichen Zusammenhang stehen, eine einheitliche Bebauung vorliegt und sie gemeinsam verwaltet werden. Oft werden von den Dienstleistern auch nur einzelne Betriebskostenarten für mehrere Objekte zusammen abgerechnet und andere nicht. Das führt dazu, dass in einer Betriebskostenabrechnung verschiedene Verteilerschlüssel verwendet werden. Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, in wie fern diese Verteilerschlüssel oder Flächenschlüssel als formelle Voraussetzung in der Abrechnung zu erläutern sind.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter erläutern können muss, welche Flächen der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Die Frage ist aber, ob dies bereits in der Abrechnung oder erst bei der nachfolgenden Widerspruchsbearbeitung mit Belegeinsicht erfolgen muss. Genau darin liegt die Unterscheidung zwischen formellem und materiellem Fehler. Darüber hinaus gilt für materielle Fehler eine Ausschlussfrist für die Einwendungen von ca. einem Jahr. Wenn Mieter nicht bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zustellung der Abrechnung Einwendungen erheben, sind diese ausgeschlossen. Wenn eine Abrechnung aber formell fehlerhaft ist, liegt letztlich keine Abrechnung vor. Dann hat der Vermieter seine Abrechnungsfrist nicht eingehalten und die Einwendungsfrist beginnt nicht zu laufen.

Der BGH hat seit längerem die formellen Anforderungen an eine Abrechnung immer weiter reduziert. Die Abrechnung muss die Gesamtkosten und den Verteilerschlüssel enthalten. Daraus ergeben sich dann die auf den Mieter entfallenden Kosten. Selbst Angabe der Vorauszahlungen ist nicht mehr erforderlich für eine formell wirksame Abrechnung.

In dem vom BGH am 29.1.2020 entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob ein Verteilerschlüssel erläutert werden muss, insbesondere dann, wenn verschiedene Verteilerschlüssel mit der Angabe „Fläche in m²“ in der Abrechnung enthalten sind.

Der BGH urteilte, dass der Verteilermaßstab „Fläche“ ausreichend verständlich ist, um die Abrechnung nachvollziehen zu können. Etwas Anderes gilt auch nicht deshalb, weil die Klägerin bei ihrer Abrechnung verschiedene Gesamtflächen zugrunde gelegt haben, nämlich bei einigen Positionen die Gesamtfläche der mehrere Gebäude umfassende Gesamtanlage, während bei anderen Positionen kleine „Abrechnungskreise“ (etwa einzelne Gebäude) gebildet und dementsprechend kleinere Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden. Auch hier genügt in formeller Hinsicht die Angabe der jeweiligen Gesamtfläche. BGH Urteil vom 29.01.2020 – VIII ZR 244/18

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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