Die Staffelmiete und ihre Vor- und Nachteile

Ein Mietvertrag ist ein langfristiger Vertrag. Mietverträge können Jahrzehnte bestehen und bei Wohnraummietverträgen benötigt der Vermieter einen wichtigen Grund oder ein berechtigtes Interesse für eine einseitige Beendigung. Darüber hinaus ist eine Immobilie auch eine Kapitalanlage. Sie stellt einen Vermögenswert für den Eigentümer dar, den es zu erhalten und wenn möglich zu steigern gilt. Um einerseits einen Interessenausgleich für die langfristige Bindung zu schaffen und andererseits den Wert des Objekts zu erhalten und vielleicht noch zu steigern, hat der Gesetzgeber verschiedene Möglichkeiten geregelt, die Miete im laufenden Mietverhältnis zu erhöhen. Eine Möglichkeit stellt die Staffelmieterhöhung nach § 557a BGB dar.

Bei Mietvertragsschluss sollten sich die Parteien, insbesondere der Vermieter schon vor Abschluss des Mietvertrages aktiv Gedanken nicht nur über die Höhe der Miete, sondern auch über die zukünftige Gestaltung der Mieterhöhungsmöglichkeiten machen und die verschiedenen Optionen gegeneinander abwägen. Bei der Vereinbarung von Erhöhungsmöglichkeiten ist der Vermieter auf die gesetzlich zulässigen Modelle begrenzt. Eine davon ist die Vereinbarung einer Staffelmiete.

Was ist eine Staffelmiete?

Die Staffelmiete ist anders als die Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt. Vielmehr einigen sich Mieter und Vermieter bereits bei Mietvertragsabschluss schriftlich über die zukünftige Mietentwicklung, also ab wann die Miete um welchen Betrag steigt. Die Erhöhung erfolgt gestaffelt. Durch die Vereinbarung unmittelbar im Mietvertrag erhalten beide Seiten Planungssicherheit.

Die Voraussetzungen

Die formellen Voraussetzungen und Besonderheiten in Kürze:

1. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens 1 Jahr liegen.
2. Die jeweilige neue Monatsmiete und der jeweilige Erhöhungsbetrag müssen in der Vereinbarung betragsmäßig in Euro ausgewiesen sein. Prozentsätze oder eine Kombination von absoluten Beträgen und prozentualer Mietsteigerung führen zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelvereinbarung.
3. Eine Kappungsgrenze (20%, bei entsprechender Verordnung 15%), wie es sie bei der Erhöhung nach Vergleichsmieten nach § 558 BGB gibt, kennt die Staffelmietvereinbarung nicht. Die Staffeln sind damit zwar losgelöst von dem Erhöhungsspielraum, den das Gesetz für die Vergleichsmieterhöhungen gibt. Eine grenzenlose Staffel kann dennoch nicht vereinbart werden. Ihre Grenze findet die Staffel in einer Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Unangemessen hoch sind danach Mieten, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die ortsüblichen Vergleichsmieten um mehr als 20% überstiegen.
4. Einer schriftlichen Erklärung von einer der Vertragsparteien für die einzelne Erhöhung bedarf es nicht. Der Zeitpunkt und die neue Miete der Staffel ergeben sich direkt und unmittelbar aus dem Mietvertrag selbst.
5. Während der Laufzeit sind zusätzliche Mieterhöhungen nicht zulässig, wie z.B. die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB – hiervon ausgenommen ist allerdings die Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen gem. § 560 BGB.
6. Eine Staffelmietvereinbarung läuft aus, wenn die letzte Staffel eingetreten und für ein Jahr durchgeführt wurde. Anschließend sind Mieterhöhungen nur noch nach dem Vergleichsmietenverfahren gem. § 558 BGB möglich. Die Vereinbarung einer neuen Staffel ist aber auch im laufenden Mietverhältnis zulässig. Allerdings bedarf es dazu einer schriftlichen Vereinbarung zwischen beiden Vertragspartnern. Kommt eine solche nicht zustande, bleibt es bei der Erhöhungsmöglichkeit nach Vergleichsmieten.

Vorteile für den Vermieter

Der Vermieter kann mit der Vereinbarung einer Staffelmiete langfristig planen. Die Mietsteigerungen stehen für einen feststehenden Zeitraum bereits mit Mietvertragsabschluss fest. Es bedarf keines schriftlichen Erhöhungsverlangens wie bei einer Mieterhöhung nach Vergleichsmieten gem. § 558 BGB. Das Begründungserfordernis, welches gerade kleinere Vermieter regelmäßig vor große Probleme stellt, entfällt ebenfalls, sowie die Ungewissheit über den Ausgang von Streitigkeiten in einem Rechtsstreit auf Zustimmung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen.

Weiterhin ist die Mieterhöhung in kürzeren Abständen als im Verfahren nach Vergleichsmieten gem. § 558 BGB möglich, da die Überlegungsfrist des Mieters entfällt. Eine Erhöhung alle 12 Monate, statt nach 15 Monaten, ist damit möglich.

Die Mieterhöhungen aufgrund einer Staffelmietvereinbarung können zu Mieteinnahmen über der ortsüblichen Vergleichsmiete führen.

Nachteile für den Vermieter

Die Planungssicherheit bei Mietvertragsabschluss kann spiegelbildlich auch das Risiko bergen, dass die vereinbarte Mietsteigerung hinter der tatsächlichen Mietentwicklung zurückbleibt.

Die Mieterhöhungen nach Modernisierung gem. § 559 BGB sind für die Laufzeit der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen und zwar selbst dann, wenn der Vermieter durch gesetzliche Vorschriften zur Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme verpflichtet war. Eine Staffelmiete ist daher für Objekte, in denen in näherer Zukunft umfangreiche Modernisierungen geplant sind, nicht zu empfehlen.

In Gebieten mit sogenannte Mietpreisbremsen können die zukünftigen Staffeln nicht zu einer Mieterhöhung führen, die 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Daher sind Staffelmietvereinbarungen in Gebieten, in denen eine sogenannte Mietpreisbremse gilt für den Vermieter schlecht kalkulierbar, da er nicht wissen kann, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickeln wird. Allerdings hat das Landgericht Berlin (67 S 281/17) die in Berlin geltende Mietpreisbremse für verfassungswidrig angesehen und die Frage dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt. Jedenfalls in Berlin bleibt die Frage der Mietpreisbremse damit spannend.

Vorteile für den Mieter

Auch der Mieter kann seine Belastungen für die Dauer der Staffelmietvereinbarung zuverlässig kalkulieren. Eine Erhöhung der Miete nach Modernisierung nach § 559 BGB ist für die Dauer der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen, es kommen somit keine unerwarteten Mieterhöhungen hinzu. Außerdem können die Staffeln in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietspreisbremse) nicht zu einer Erhöhung führen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um 10% übersteigt. Je nach Mietentwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann die vereinbarte Staffel im Laufe eines Mietverhältnisses auch geringer ausfallen, als die ortsübliche Vergleichsmiete.

Nachteile für den Mieter

Die Mieterhöhung kann durchaus über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Kappungsgrenze greift nicht. Der Vermieter könnte sich aufgrund der Unmöglichkeit eine Modernisierung kostenmäßig auf die Miete abzuwälzen gegen die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen entscheiden.

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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