Neues zur Fälligkeit der Rückzahlung der Kaution

Seit unserem letzten Beitrag zur Kaution vom 24. Mai dieses Jahres hat sich die Rechtslage bzw. deren Einschätzung leicht geändert. Damals haben wir im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausgeführt, dass der Auszahlungsanspruch der Kaution erst fällig wird, wenn dem Vermieter keine Gegenansprüche mehr zustehen. Dies hatte der BGH am 20. Juli 2016 (VIII ZR 263/14) zu einem verpfändeten Kautionskonto entschieden. Dies gilt nach wie vor. Für Barkautionen hat der Bundesgerichtshof dies am 24.Juli 2019 (Az. VIII ZR 141/17) allerdings modifiziert. Es heißt:

„Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig.“

In dem Fall hatte der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter eine Klage auf Zahlung rückständiger Betriebskosten und Mieten erhoben. Der Mieter hat dann im Prozess die Aufrechnung mit dem Kautionsguthaben der Barkaution erklärt. Der Vermieter berief sich im Einklang mit der Rechtsprechung aus dem Jahr 2016 darauf, dass der Kautionsanspruch noch nicht fällig sei und daher der Mieter eine Aufrechnung nicht erklären könne. Dieser Argumentation ist das Gericht nicht gefolgt.

Nach der Abrechnung einer Barkaution muss der Vermieter keine weiteren Schritte unternehmen, um sich aus dieser Kaution zu befriedigen. Wenn noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen, kann er aufrechnen und damit seine Ansprüche zum Erlöschen bringen. Der Bundesgerichtshof führt hier aus, dass dies auch dann gilt, wenn die Ansprüche zwischen den Vermieter und Mieter strittig sind. Auch für den Fall, dass die Parteien beispielsweise über Minderungsquoten oder das Bestehen von Mängeln streiten, kann und sollte der Vermieter die Kaution verwerten. Eine Klage gegen den Mieter wegen dieser Ansprüche ist nicht notwendig. Wenn aber der Vermieter aufrechnen kann und dies nicht tut, kann der Mieter nicht gehindert sein, seinerseits aufzurechnen.

Das Urteil beschäftigt sich mit einer weiteren interessanten Frage: wie kann eine Kautionsabrechnung aussehen? Der BGH führt aus, dass eine Kautionsabrechnung nicht ausdrücklich sondern auch konkludent erfolgen kann. „Konkludent“ bedeutet durch schlüssiges Handeln. Der BGH meint, dass in der Geltendmachung der Ansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis und daraus, dass sich der Vermieter die Geltendmachung weiterer Ansprüche nicht vorbehalten hat, die Abrechnung der Kaution zu sehen ist. Danach dürfte allein die Aufstellung der noch bestehenden Ansprüche als Kautionsabrechnung ausreichen. Dies eröffnet für Mietrechtler neue Fragen: Kann in einer Mahnung nach Ende des Mietverhältnisses bereits eine Kautionsabrechnung zu sehen sein? Muss dann der Vermieter nicht (noch einmal) abrechnen und über Anlageform, Zinsen und ggf. Steuern Rechenschaft ablegen? Wer kann wann aufrechnen? Wessen Aufrechnung zählt?

TIPP

Das Urteil hat einige Fragen beantwortet und viele aufgeworfen: Derzeit empfehlen wir Vermietern Folgendes, wenn Barkautionen vereinbart wurden:

1. Rechnen Sie ausdrücklich über die Kaution ab und erklären Sie am besten in der Abrechnung die Aufrechnung mit bestehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis (oder ein Zurückbehaltungsrecht für zu erwartenden Betriebskostennachzahlungen)!
2. Wenn Ihnen noch nicht alle Ansprüche bekannt sind, machen Sie dies in Mahnungen oder auch im gerichtlichen Verfahren gegenüber dem Mieter kenntlich!
3. Wenn der Mieter die Aufrechnung mit dem Kautionsguthaben erklärt, widersprechen Sie dieser Aufrechnung unverzüglich! Selbst wenn der Mieter aufrechnen durfte, gilt dann dass das Kautionsguthaben nach der gesetzlichen Tilgungsreihenfolge zu verrechnen ist.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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