In dieser Woche wird die neue Regierung gewählt. Der Koalitionsvertrag wurde bereits veröffentlicht und war auch Gegenstand von Berichterstattung der Medien. Auch wir haben den Koalitionsvertrag geprüft und wollen kurz die die mietrechtlichen Vorhaben beleuchten.

Die Mietpreisbremse wird bis 2029 verlängert. Zur Erinnerung: Die Mietpreisbremse ist im BGB geregelt und dort in den §§ 556d ff BGB. Diese Vorschriften wurden 2015 in das BGB aufgenommen und sollten zunächst fünf Jahre gelten. Die Landesregierungen können Verordnungen erlassen und darin Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. In diesen Gebieten darf die Neuvermietungsmiete, von einigen Ausnahmen abgesehen, die ortsübliche Miete um nicht mehr als 10% übersteigen. Damit sollen extreme Anstiege der Mieten verhindert werden. Die Ausnahmen sind Neubau, umfassende Modernisierung oder eine höhere Vormiete. Zunächst war eine Laufzeit der Mietpreisbremse von fünf Jahren geplant. In dieser Zeit sollten die Kommunen und Bundesländer dafür sorgen, dass der Wohnungsmarkt entlastet wird. Bereits die letzte Bundesregierung hat die Mietpreisbremse um fünf Jahre verlängert, bis 2025. Damals hieß es auf der Seite des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz: „Spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 sollen alle Rechtsverordnungen außer Kraft treten.“ Nun werden die Regelungen erneut befristet verlängert. Wenn Sie sich zu den geltenden Regelungen der Mietpreisbremse weiter informieren wollen, finden Sie hier unsere Beiträge, Muster.

Ebenfalls in angespannten Wohnungsmärkten wird die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen weiter gesenkt, auf 11% in drei Jahren. § 558 Abs. 3 BGB bestimmt, dass für Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine Kappungsgrenze von 20% gilt. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung der Grundmiete höchstens auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder um 20% innerhalb von drei Jahren erhöht werden darf und zwar lediglich auf den niedrigeren der beiden Werte. Bereits seit 2013 bestand auch hier für die Landesregierungen die Möglichkeit eine so genannte Kappungsgrenzenverordnung zu erlassen, die wiederum Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweist. In diesen Gebieten beträgt die Kappungsgrenze lediglich 15% in drei Jahren. Diese Kappungsgrenze soll nun auf 11% gesenkt werden. Das bedeutet, dass zum Beispiel in Berlin oder München die Miete nur noch um 11% in drei Jahren erhöht werden darf, sofern sie die ortsübliche Vergleichsmiete unterschreitet. Wann diese Änderung des § 558 BGB beschlossen wird und in Kraft tritt, ist noch nicht bekannt. Aus Vermietersicht wären dann also – mindestens in angespannten Wohnungsmärkten – jetzt Mieterhöhungsmöglichkeiten zu prüfen.

Weitere Informationen zu Mieterhöhungen und das passende Webinar finden Sie ebenfalls bei uns.

Es soll eine weitere Mietspiegelreform beschlossen werden. Seit dem 1.1.2020 gilt, dass für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Mietvereinbarungen der letzten sechs (nicht mehr vier) Jahre berücksichtigt werden sollen. Zum 1.7.2022 tritt das in der letzten Legislaturperiode beschlossene Gesetz über die Reform des Mietspiegelrechts und die Mietspiegelverordnung in Kraft. Ab 1.1.2023 werden Mietspiegel für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtend; entscheidet sich die Gemeinde für einen qualifizierten Mietspiegel beginnt diese Verpflichtung am 1.1.2024. Nach dem Koalitionsvertrag soll hier nachgeschärft werden. In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern wird der qualifizierte Mietspiegel verpflichtend. Qualifizierte Mietspiegel sollen gestärkt, verbreitert und rechtssicher ausgestaltet werden. Zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollen „die Mietverträge der letzten sieben Jahre“ herangezogen werden. 

Kündigung und Schonfristzahlung

Im Koalitionsvertrag heißt es: „Um die Ursachen drohender Wohnungslosigkeit zu beseitigen, werden wir das Mietrecht, insbesondere dort wo Schonfristzahlungen dem Weiterführen des Mietverhältnisses entgegenstehen, evaluieren und entgegensteuern.“ 

Diese Aussage ist wenig verständlich. Schonfristzahlungen stehen der Fortsetzung von Mietverhältnissen nicht entgegen, sondern sorgen für eine Fortsetzung. Was ist damit gemeint?

Wenn ein Wohnraummieter wegen Zahlungsverzugs mit Mietzahlungen außerordentlich fristlos gekündigt wird, kann er diese Kündigung „heilen“, indem er die Mietrückstände ausgleicht. Dieser Ausgleich muss bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage geschehen. Diese Zahlung wird Schonfristzahlung genannt und sorgt für die Unwirksamkeit der Kündigung und damit die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Solche Schonfristzahlungen helfen dem Mieter nicht, wenn er innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal fristlose gekündigt wurde und durch eine Schonfristzahlung diese Kündigung geheilt hat, und dann nicht, wenn das Mietverhältnis nicht nur außerordentlich, sondern auch ordentlich gekündigt wurde. Die ordentliche Kündigung wird durch die Schonfristzahlung nicht geheilt. Allerdings führt diese nur dann zu einer Beendigung des Mietverhältnisses, wenn weitere Gründe für eine Kündigung – also Vertragsverletzungen durch den Mieter – vorliegen. Was die Koalition hier reformieren will, ist offen.

Es heißt: „Wir werden für mehr Transparenz bei den Nebenkostenabrechnungen sorgen.“ Was damit gemeint ist, können wir nicht erahnen. Wir sind gespannt.

Aktuell Neu und im Zuge des Klimaschutzes in die mietrechtlichen Vorschriften bereits aufgenommen, ist die Fernablesbarkeit der Heizkostenverteiler und die daraus resultierenden Informationspflichten im laufenden Mietjahr und bei der Abrechnung. Auch dazu bieten wir aktuell ein Webinar an.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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