Wann kann ich Mietern bei Zahlungsverzug kündigen?

Die einzige Hauptleistungspflicht eines Mieters besteht gemäß § 535 Abs. 2 BGB darin, die vereinbarte Miete an den Vermieter zu zahlen. Doch gerade in der Praxis zeigt sich, dass Sie als Vermieter bei der Zahlung der Miete größte Nervenstärke beweisen müssen. Angefangen bei den unpünktlichen Zahlungen über geplatzte Lastschriften bis hin zu krummen Zahlungsbeträgen, die weder zur geschuldeten Kaltmiete noch zur vom Mieter angekündigten Mietminderung passen. Die Hintergründe für einen Zahlungsverzug des Mieters sind vielfältig und oftmals rechtswidrig. Nicht selten betrifft dies auch Mieter, die ohnehin schon aus anderen Gründen Problemmieter sind. Es muss daher genau geprüft werden, ob der bestehende Zahlungsrückstand für eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausreichend ist. Denn genauso wie der Mieter nicht 100%ig vorhersagen kann, welche konkrete Minderungsquote für zweieinhalb luftdurchlässige Fenster monatlich in Betracht kommt, wissen Sie als Vermieter das auch nicht. Und sowohl eine unberechtigt ausgesprochene Kündigung als auch erst recht eine erhobene Räumungsklage ohne wirksame Kündigung kann sehr schnell sehr teuer werden.

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Zahlungsverzug als Kündigungsgrund

Das Gesetz sieht für den Vermieter nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten vor, ein Mietverhältnis zu kündigen, erst recht fristlos zu kündigen. Anders als der Mieter muss sich der Vermieter auf einen im Gesetz definierten Kündigungsgrund („ein wichtiger Grund“), wie beispielsweise Zahlungsverzug für die Beendigung des Mietverhältnisses berufen.

Die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges setzt eine fällige, vom Mieter laufend geschuldete Miete voraus. Unter der laufenden Miete wird dabei die Grundmiete zuzüglich der Betriebs- und Nebenkosten verstanden. Ferner darf der Mietzahlungsanspruch des Vermieters zum Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung noch nicht (vollständig) erfüllt sein. Maßgeblich ist insoweit, dass einmal der Kündigungsgrund Zahlungsverzug vorlag und bis zur Abgabe der Kündigungserklärung nicht wieder weggefallen ist.

Berechnung des kündigungsrelevanten Zahlungsverzuges

Im Gesetz sind in § 543 Abs. 2 BGB Regelbeispiele für den Kündigungsgrund „Zahlungsverzug“ normiert:

• § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB „Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist.“
  
  a. Fall 1: Eine komplette Miete seit über einem Monat offen

Die erste Alternative des Zahlungsrückstandes lässt sich noch leicht berechnen.

Am Bespiel berechnet: Der Mieter schuldet eine monatliche Miete von 800,00 € und zahlt im Monat Februar 2017 keine Miete. Dann entsteht mit Ablauf des 3. Werktages des Monats März 2017 der Kündigungsgrund Zahlungsverzug. Der Rückstand beträgt 800,00 € und der Vermieter kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aussprechen.

           b. Fall 2: Mietrückstände aus aufeinanderfolgenden Terminen überschreiten eine Monatsmiete

Für die Bestimmung des gesetzlich beschriebenen „nicht unerheblichen Teils der Miete“ muss man sich die weitere Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ansehen. Dort wird der „nicht unerhebliche Teil der Miete“ als der Rückstand definiert, der die Miete für einen Monat übersteigt.

Am Bespiel berechnet: Der Mieter schuldet eine monatliche Miete von 800,00 € und zahlt zwei Monate hintereinander unvollständig die Miete, nämlich für Februar 2017 nur 199,99 € und für März 2017 nur 600,00 €. Dann beträgt der Rückstand 800,01 € und damit mehr als eine Monatsmiete. Der Vermieter kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aussprechen.

c. Fall 3: Beliebige Mietrückstände erreichen zwei Monatsmieten

Die wohl häufigste Variante des Kündigungsgrundes Zahlungsverzug ist in § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB gereglt:

• § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB: „Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht hat“

Am Bespiel berechnet: Der Mieter schuldet eine monatliche Miete von 800,00 € und zahlt im Zeitraum Februar 2017 bis November 2017 nur unvollständig die Miete, nämlich für Februar 2017 nur 500,00 € (-300,00 €), für März 2017 nur 400,00 € (-400,00 €), für Juni 2017 nur 400,00 (-400,00 €) und für die Monate Oktober 2017 und November 2017 jeweils nur 550,00 € (jeweils -250,00 €). Dann beträgt der Rückstand insgesamt 1.600,00 €, damit ist die Miete für zwei Monate erreicht und der Vermieter kann die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges aussprechen.

Im Unterschied zu Fall 1 und Fall 2 darf im Fall 3 selbst ein sehr lange bestehender Rückstand noch berücksichtigt werden.

Formalien der Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Für die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist keine vorherige Abmahnung erforderlich.

Die Kündigungserklärung selbst muss schriftlich verfasst sein. Die Schriftform ist gesetzlich in § 568 Abs. 1 BGB geregelt. Schriftform bedeutet, dass die Kündigungserklärung eigenhändig vom Aussteller, also vom Vermieter unterschrieben werden muss. Darüber hinaus muss dem Mieter immer das Original der unterschriebenen Kündigung zugeschickt werden. Eine Kurznachricht mit dem Handy oder eine E-Mail reicht nicht aus um die gesetzlich geforderten Formvorschriften (eigenhändige Unterschrift) zu erfüllen. Die Kündigungserklärung wäre dann unwirksam.

Das Gesetz verlangt weiter, dass die Kündigung auch einen Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters enthalten sollte. Gemäß § 574 BGB hat der Mieter die Möglichkeit der Kündigung zu wiedersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn ein besonderer Härtefall vorliegt. Fehlt der Hinweis des Vermieters auf diese Widerspruchsmöglichkeit, bleibt zwar die Kündigung an sich wirksam, aber es verlängern sich die Fristen für den Widerspruch des Mieters.

Des Weiteren sollte im Hinblick auf die Regelung in § 545 BGB vorsorglich bereits im Kündigungsschreiben der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen werden. Nach § 545 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter das Mietverhältnis nach dessen Beendigung fortsetzt, wenn der Vermieter nicht innerhalb von 2 Wochen der Fortsetzung widerspricht. Der Widerspruch kann bereits in der Kündigung geltend gemacht werden, sodass nicht ein neues Mietverhältnis begründet wird, wenn der Mieter nach der Kündigung nicht freiwillig auszieht.

Schließlich empfehlen wir Ihnen, bereits im Kündigungsschreiben eine Aufforderung zur Räumung auszusprechen und dem Mieter ein konkretes Datum für den Auszug zu nennen. Eine Räumungsfrist von 14 Tagen ist vertretbar.

Fristlos oder ordentlich oder beides?

Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann nach dem Gesetz „außerordentlich fristlos“ und/oder „ordentlich“ gekündigt werden. „Außerordentlich fristlos“ bedeutet die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses. Unter der „ordentlichen Kündigung“ versteht man die Beendigung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der jeweils geltenden Kündigungsfristen.

Um die Mieter in der besondere Situation eines entstandenen Zahlungsverzuges zu schützen, hat der Gesetzgeber die Heilungsmöglichkeit der fristlosen Kündigung geschaffen; die sogenannte „Schonfristzahlung“. Wenn die Mieter innerhalb einer bestimmten Frist die gesamten Rückstände ausgleichen, ist die fristlose Kündigung unwirksam. Eine Räumungsklage allein auf diese fristlose Kündigung gestützt, wäre sodann unbegründet und Sie bekommen keinen Räumungstitel. Allerdings muss der Mieter die Kosten für dieses von ihm verursachte Verfahren zahlen. Wir empfehlen Ihnen daher, kündigen Sie immer auch ordentlich, wenn es Ihnen nicht nur um die Zahlung, sondern auch um die Räumung der Wohnung geht!

Ohne Zustellung keine wirksame Kündigung

Schließlich muss die Kündigung so zugestellt werden, dass der Zugang im Streitfall nachgewiesen werden kann. Hier bietet sich immer die Übersendung durch einen Boten als sicherste Möglichkeit an.

Die Zustellung per Boten erfolgt so:

Sie fragen einen Dritten (Bekannte, Freund, Familie – nur nicht eine Person, die ebenfalls als Vermieter im Mietvertrag steht), ob diese Person sich Ihr Schreiben durchlesen kann, die Übereinstimmung von Original und angefertigter Kopie feststellt und danach das Original in den Briefkasten des Empfängers einlegt. Anschließend vermerkt der Bote auf der Kopie des eingelegten Schreibens das Datum und die Uhrzeit vom Einwurf und seinen Namen mit Unterschrift. Sollte Ihnen diese Art der Zustellung nicht möglich sein, können Sie auch einen Gerichtsvollzieher mit einer rechtssicheren Zustellung beauftragen. Das kostet zwischen 30,00 € und 100,00 €.

Fazit

Mit einer wirksamen Kündigung wegen Zahlungsverzuges legen Sie den Grundstein für ein erfolgreiches Räumungsverfahren. Natürlich können Sie die Kündigung auch durch einen Anwalt erklären lassen. Dies ist teurer, aber aus Expertenhand, wenn Sie zu uns Fachanwälten kommen. Die Kosten des Gerichtsvollziehers und/oder auch des Anwalts müssen bei berechtigter Kündigung auf jedem Fall vom Mieter erstattet werden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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