Unvollständige Auskunft – diesmal Mietrecht

Erst in der letzten Woche habe wir über Auskunftsansprüche berichtet. Dort ging es um das sehr relevante Thema des datenschutzrechtlichen Auskunftsanspruchs. Auskunftsansprüche gibt es aber auch im Mietrecht und zwar zum Beispiel in § 556 g BGB. Dort ist in Abs. 3 geregelt, dass der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet ist, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann.

Das bedeutet, dass der Vermieter Auskunft darüber geben muss, wie hoch die Vormiete war, ob in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsarbeiten stattgefunden haben und wenn ja, welcher Modernisierungszuschlag sich daraus errechnet, ob die Wohnung erstmalig nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurde und ob es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Dieser Auskunftsanspruch besteht immer dann, wenn sich die Wohnung in einem Gebiet befindet, in dem es die so genannte Mietpreisbremse gibt.

Dieser Auskunftsanspruch soll dem Mieter helfen zu ermitteln, ob die vereinbarte Miete zulässig ist. In einem Gebiet mit Mietpreisbremse darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen. Hiervon gibt es Ausnahmen (siehe auch unser Beitrag vom 9.6.2021).

Bisher war umstritten, ob der Mieter diesen Auskunftsanspruch auch dann geltend machen kann, wenn der Vermieter erklärt, dass sich die vereinbarte Miete nach der ortsüblichen Vergleichsmiete errechnet. Vermieter waren hier der Ansicht, dass Vormiete und Modernisierungsmaßnahmen für den Mieter dann ohne Bedeutung sind und er diese deswegen auch nicht zu erfahren braucht.

Dies hat der BGH nun anders gesehen. Der BGH führt in seinem Urteil vom 23.3.2022 zum Az. VIII ZR 133/20 aus, dass die Geltendmachung des Auskunftsanspruchs weder in zeitlicher Hinsicht eingeschränkt noch davon abhängig [ist], dass der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise konkreten Anlass zur (weiteren) Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe gegeben hätte.

Der BGH sieht den Auskunftsanspruch also als eigenständigen Anspruch des Mieters und zwar unabhängig davon, wie sich die vereinbarte Miete errechnet. Wenn wir also noch vor einem Jahr ausgeführt haben: 

„Inhalt der Auskunft kann demnach sein: 

• die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete
  
• personenbezogene Daten des Vormieters und die Vormiete 
  
• die Höhe der ortsüblichen Miete der unmodernisierten Wohnung und des Modernisierungszuschlags
  
• Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahmen, 
  
• die Umstände, aus denen sich ergibt, dass die Wohnung neuerrichtet wurde
  
• die Umstände, aus denen sich ergibt, dass die Wohnung umfassend modernisiert wurde.
  

Inhalt der Auskunft muss aber nur das sein, was die Höhe der Miete erklärt.“

So stellen wir dies jetzt ausdrücklich richtig. Alle diese Punkte müssen beauskunftet werden. Das bedeutet, wenn Vermieter Wohnungen in einem Gebiet mit Mietpreisbremse vermieten und der Mieter im laufenden Mietverhältnis Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB verlangt, muss der Vermieter hier die Auskunft entsprechend erteilen.

Dieser Auskunftsanspruch besteht nur dann, wenn der Vermieter unschwer Auskunft geben kann. Wann dies der Fall ist, ist derzeit (noch) nicht Gegenstand der Rechtsprechung oder der juristischen Literatur. Wenn der Vermieter keine Daten zum Vormietverhältnis hat – z.B. nach einem Eigentumswechsel – kann er herüber auch keine Auskunft erteilen. Der Auskunftsanspruch dürfte dann nicht bestehen. Allerdings ist auch hier empfehlenswert zu erklären, dass die Daten nicht bekannt sind und warum dies der Fall ist. 

Im Hinblick darauf erlauben Sie mir noch eine datenschutzrechtliche Anmerkung: Dieses Urteil gibt die datenschutzrechtliche Rechtsgrundlage dazu, die gezahlte Miete dem nachfolgenden Mieter bekannt zu geben. Sie sollten in die Informationen nach Art. 13 DS-GVO, die Sie Ihren Mietern geben, als Empfänger von Daten auch den nachfolgenden Mieter erwähnen.

Fazit

Unterschätzen Sie die Auskunftsansprüche nicht. Erteilen Sie die Auskunft zu allen Punkten, die für die Mietberechnung maßgebend sein können. Solange Sie die Auskunft nicht erteilt haben, dürfte der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete haben.