Schönheitsreparaturen – Immer wieder was Neues

In den letzten zwei Jahren war es bei diesem Thema ruhig: Nun aber gibt es zwei Neuigkeiten aus dem Sommer 2020 zu berichten. Der BGH hat zwei Urteile zur Frage gesprochen, wer die Schönheitsreparaturen machen und bezahlen muss, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Außerdem hat sich das Landgericht Wuppertal zur Frage der Beseitigung der Dübellöcher geäußert.

Unrenovierte Wohnung – was nun?

Zur Erinnerung: der BGH hatte im März 2015 entschieden, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, wenn die Wohnung bei Übergabe an den Mieter unrenoviert war und der Mieter keinen angemessenen Ausgleich für die Renovierung erhalten hat. In den beiden Fällen, die der BGH nun zu entscheiden hatte, dauerte das Mietverhältnis bereits Jahrzehnte. Die Wohnungen waren unrenoviert übergeben worden und die Mieter verlangten von den Vermietern Vornahme der Schönheitsreparaturen. Die jeweiligen Vermieter lehnten dies ab: Der vertragsgemäße Zustand der Wohnung sei unrenoviert und der Mieter könne keinen besseren Zustand als den vertragsgemäßen verlangen. Die Mieter meinten, dass aber in den letzten Jahren die Wohnung weiter abgenutzt worden ist und damit der Vermieter verpflichtet ist, diese Abnutzung zu beseitigen.

Der BGH nimmt dann auch genau den Mittelweg. Der Bundesgerichtshof bejaht eine Instandhaltungsverpflichtung des Vermieters. Der vertragsgemäße Zustand der Wohnung ist zwar „unrenoviert“, aber auch dieser Zustand kann sich noch weiter abnutzen. Das bedeutet, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Mit Rücksicht auf Treu und Glauben muss sich der Mieter aber die Besserstellung entgegenhalten lassen und sich an den Kosten beteiligen. Eine Beteiligung zur Hälfte ist meist angemessen (BGH, Urteil vom 8.7.2020, Az. VIII ZR 270/18).

Der Vermieter muss die Schönheitsreparaturen „Zug um Zug“ gegen Zahlung des Betrags vornehmen. Das bedeutet, erst wenn der Mieter bereit ist, den Betrag zu zahlen und dies auch tut, muss der Vermieter zur Tat schreiten.

Tipp

Wenn der Mieter an den Vermieter mit der Bitte herantritt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, sollte der Vermieter zuerst prüfen, ob die Klausel wirksam ist und in welchem Zustand die Wohnung bei Übergabe war. War die Wohnung unrenoviert und die Klausel daher unwirksam, sollte der Vermieter einen Kostenvoranschlag einholen und dann 50% der Kosten vom Mieter ersetzt verlangen.

Wer muss die Dübellöcher beseitigen?

Das Landgericht Wuppertal (Az. 9 S 18/20) hatte am 16.7.2020 folgenden Fall zu entscheiden: Die Schönheitsreparaturklausel war unwirksam. Muss der Mieter Schadensersatz für die Beseitigung der Dübellöcher leisten? Das Gericht bejaht dies. „Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, Befestigungen mittels Dübeln vorzunehmen. Doch sind diese … bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen.“ Bei Löchern in den Wänden handelt es sich um Substanzeingriffe. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Anzahl der Löcher üblich oder ungewöhnlich hoch ist.

Das bedeutet, dass obwohl die Beseitigung von Dübellöchern als Vorarbeit der Schönheitsreparaturen anzusehen ist, die Mieter diese beseitigen müssen, auch wenn eine Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht besteht. Das erscheint zwar widersinnig, ist aus Sicht der Vermieter aber durchaus zu begrüßen.

Zur Wiederholung

Wenn der Vermieter einen Formularmietvertrag verwendet oder Klauseln vorformuliert und dem Mieter vorschreibt, liegen in aller Regel allgemeine Geschäftsbedingungen vor. Diese sind unwirksam, wenn der andere Teil unangemessen benachteiligt wird. Eine solche Benachteiligung liegt vor wenn:

1. Anfangs- oder Endrenovierung vereinbart sind (bei der Anfangsrenovierung hat der Mieter noch nichts abgewohnt, bei der Endrenovierung je nach Dauer des Mietverhältnisses vielleicht auch nicht)
2. der Vermieter Farben oder die Art der Ausführung vorschreibt („Der Mieter darf nur mit Genehmigung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“; „Weißen der Decken und Oberwände“)
3. der Vermieter vorschreibt, dass die laufenden Schönheitsreparaturen nach bestimmten – starren – Fristen durchgeführt werden müssen
4. wenn auch Arbeiten außerhalb der Mietsache gemacht werden sollen (z.B. Außenanstrich von Fenstern bzw. Türen)
5. die eigene Ausführung verboten ist („ausführen zu lassen“)
6. weitere Arbeiten geschuldet sind – wie das Versiegeln des Parketts oder das Streichen von Schränken
7. und unabhängig von der Formulierung der Klausel, wenn die Wohnung nicht renoviert übergeben bzw. kein angemessener Ausgleich für die Renovierung gezahlt wurde.

Die Klausel: „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“ dürfte wohl am ehesten zu empfehlen sein. Hier finden Sie passende Webinare zur aktuellen Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturen und relevante Mustermietverträge und weitere Dokumente.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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