Rechtsprechung zur Mietpreisbremse

Die Fälle werden an dieser Stelle nacherzählt und auf ihren für uns wesentlichen Kern reduziert. Für die genauen und detaillierten Erwägungen wird auf die Seite des Bundesgerichtshofs verwiesen. M ist der/die / sind die Mieter*innen, V ist der/die / sind die Vermieter*innen; die Überschriften sind von uns aus Gründen der Illustration ausgedacht. Der Beitrag wird laufend aktualisiert…

Fall:

M und V sind seit dem 1.7.2017 mit einem Mietvertrag verbunden. Die Nettokaltmiete betrug zunächst 11,98 €/m². Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 6,65 €/m². Die Vormiete betrug 10,99 €/m². Aber auch diese war nach den Regelungen der Mietpreisbremse überhöht. Die Vor-Vormiete, also die davor wirksam vereinbarte Miete, betrug 10,00 €/m². Wieviel darf der Vermieter verlangen?

Lösung:

10,00 €/m². Die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB findet auch dann Anwendung, wenn eine ursprünglich vertraglich vereinbarte Vormiete nach den auf das Vormietverhältnis bereits anwendbaren Vorschriften der §§ 556d ff. BGB überhöht war und sich die für das Vormietverhältnis zulässige Miete ihrerseits aus § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt (Vor-Vormiete).

BGH, Urteil vom 19.7.2023 – VIII ZR 229/22

Fall:

M und V sind seit dem 1.11.2015 mit einem Mietvertrag verbunden. Mit Schreiben vom 17.9.2019 verlangte M von V Auskunft über die Berechnung der Miete. V berief sich auf Verjährung. Verjährt der Anspruch? Beginnt die Verjährung ab Beginn des Mietverhältnisses?

Lösung:

Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g III BGB beginnt abweichend von § 199 I BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.

BGH, Urteil vom 12.7.2023 – VIII ZR 375/21

Fall:

M und V schlossen zwei Mietverträge ab. Einen über die Wohnung mit einer Miete von 850,00 € für 90m² und eine Kellernutzungsvereinbarung. Für den Keller sollte ein Entgelt von 79,00 € bezahlt werden. Die Frage ist hier: Liegt ein Mietverhältnis mit einer Miete von 929,00 € vor (und damit ein Überschreiten der Mietpreisbremse)?

Lösung:

Das ist zumindest denkbar. Das Gericht hat hier den Einzelfall genau geprüft und kam hier aber zu einem anderen Ergebnis.

Ist beim Abschluss eines Wohnraummietvertrages und eines Kellernutzungsvertrages von zwei rechtlich selbstständigen Verträgen auszugehen, wird bei der Berechnung der höchst zulässigen Wohnraumiete nach §§ 556d ff. BGB die Miete des Kellers nicht berücksichtigt.

Der Umstand, dass beide Verträge am selben Tag von denselben Parteien abgeschlossen wurden und dass sich der Keller und die Wohnung im selben Gebäude befinden, führt nicht zur Annahme eines einheitlichen Wohnraummietvertrages, wenn die Verträge unterschiedliche Kündigungsfristen und unterschiedliche Regelungen zur Mieterhöhung enthalten.

BGH, Urteil vom 5.7.2023 – VIII ZR 94/21

Fall:

V ein Berliner Vermieter meint, dass die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung unwirksam ist, weil sie nicht (richtig) veröffentlicht wurde (bzw. nicht im Internet zu finden war). Wie sah das der BGH?

Lösung:

Die Rechtsprechung des Senats, wonach die Mietenbegrenzungsverordnung für das Land Berlin vom 28.4.2015 keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken begegnet, wird bestätigt. Dies gilt auch für die Frage einer hinreichenden Veröffentlichung der zugehörigen Begründung. 

BGH, Urteil vom 24.5.2023 – VIII ZR 373/21

Die nicht bestehenden Zweifel wurden entkräftet (erklärte der stellvertretende Vorsitzende des VIII. Zivilsenats Dr. Bünger auf der Herbsttagung der AG Mietrecht des DAV).

Fall: 

Zwischen M und V bestand zwischen 16.4.2016 und 31.3.2020 ein Wohnraummietvertrag. Die vereinbarte Miete betrug 7,86 €/m². V verlangt die Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1.10.2017 auf 8,68 €/m². M stimmt zu. Am 2.1.2019 rügt M den Verstoß gegen die Mietpreisbremse. Mit Erfolg?

Entscheidung: 

Nein. Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt.

Der Mieter kann sich alsdann grundsätzlich nicht mehr darauf berufen, dass die ursprünglich vereinbarte Miete preisrechtswidrig gewesen sei, und zwar auch dann nicht, wenn das auf eine Mietsteigerung von 10 Prozent lautende Erhöhungsverlangen gleich zum erstmalig zulässigen Termin nach Vertragsabschluss gestellt wird, jedenfalls solange tragfähige Anhaltspunkte für ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters – etwa um Mieter strategisch ihres Schutzes durch die „Mietpreisbremse“ zu „berauben“ – fehlen. 

Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung.

BGH, Urteil vom 28.9.2022 – VIII ZR 300/21

Fall: 

Im Anhang zum Mietvertrag über Wohnraum ist formuliert: Bei dem Abschluss dieses Mietvertrages handelt es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Mietsache. M hält diese Auskunft nicht für ausreichend. Kann V die vereinbarte Miete verlangen?

Entscheidung: 

Den Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters nach § 556g Abs. 1a BGB ist Genüge getan, wenn er dem Mieter vor der Abgabe von dessen Vertragserklärung unaufgefordert die Auskunft erteilt, bei dem Abschluss des Mietvertrags handele es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung der Wohnung. Der Vermieter ist nicht gehalten, über Umfang und Details der Modernisierung Auskunft zu erteilen. Es obliegt vielmehr dem Mieter, gegebenenfalls mittels eines Auskunftsverlangens nach § 556g Abs. 3 BGB weitere Einzelheiten und Nachweise zu erfragen.

BGH, Urteil vom 18.5.2022 – VIII ZR 9/22

Fall: 

M rügte die Mietpreisbremse am 9.2.2018. Zu diesem Zeitpunkt war die zweite Mietstaffel in Kraft. Ab dem 1.11.2018 trat dann die dritte vereinbarte Mietstaffel in Kraft. Welche Miete wird hier herabgesetzt? Nur die zweite oder auch die dritte und alle folgenden Staffel?

Entscheidung: 

Bei vereinbarter Staffelmiete wirkt eine vom Mieter nach § 556g II BGB aF erhobene Rüge in der folgenden Mietstaffel fort und muss nicht wiederholt werden.

BGH, Urteil vom 30.3.2022 – VIII ZR 279/21

Fall: 

C betreibt ein Onlineportal und rügte für M die Mietpreisbremse. Der Vermieter wies diese Rüge mangels Vorlage einer Originalvollmacht zurück. Ist die Rüge mangels Fehlen der Vollmacht unwirksam?

Entscheidung: 

Nein. Die Vorschrift des § 174 S. 1 BGB ist auf die Erhebung einer Rüge nach § 556g II BGB aF nicht – auch nicht analog – anwendbar. 

BGH, Urteil vom 30.3.2022 – VIII ZR 279/21