Neue Modernisierungsankündigung nach Duldungsklage?

 

Zunächst zum Hintergrund: Mieter müssen Modernisierungsmaßnahme nur dulden, wenn diese ordnungsgemäß entsprechend § 555c BGB angekündigt worden sind. Die Ankündigungsfrist beträgt drei Monate. Es müssen also drei Monate zwischen Zugang der Ankündigung und Beginn der Maßnahme liegen.

 

Die Ankündigung muss nach § 555c Abs. 1 S. 2 BGB enthalten:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen und

• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme

• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

 

Die Modernisierung beginnt, wenn grundstücksbezogene Maßnahmen stattfinden, die im Zusammenhang mit der geplanten Modernisierungsmaßnahme stehen und bereits zu Veränderungen am Anwesen und Einwirkungen auf das Objekt führen. Die Bereitstellung erforderlicher Gerätschaften, jedenfalls aber das Aufstellen des Gerüsts gehören dazu.

 

Die Maßnahme sollte möglichst genau angegeben werden. Es reicht nicht, wenn angekündigt wird, man werde die Fenster im Frühjahr austauschen. Die Angabe der Kalenderwoche ist aber ausreichend. Wenn ein genaues Datum angegeben werden kann, ist das noch besser.

 

Wenn es nun zu Verzögerungen kommt, ist die Pflichtangabe zum voraussichtliche Beginn der Maßnahmen falsch. Hier schließt sich die Frage an: Muss erneut angekündigt werden oder nicht? Die Antwort lautet (wie immer): Es kommt darauf an.

 

Verzögerungen von einer Woche sind in jedem Fall noch hinzunehmen. Bei größeren Verzögerungen kommt es darauf an, warum sich die Maßnahme verzögert.

 

Dies haben die Gerichte bereits mehrfach entschieden: Eine Modernisierungsankündigung ist auch wirksam und der Mieter muss dulden, wenn der Vermieter die Duldungspflicht des Mieters vor Gericht durchsetzen muss (LG Berlin, Urteil vom 20.9.2022 – 65 S 55/22). Das bedeutet: derjenige Mieter, der verklagt wird, kann sich hinterher nicht darauf berufen, dass die Maßnahme sich wesentlich verzögert hat. Er muss die Maßnahme dulden und diese Duldung kann im Wege der Zwangsvollstreckung durchgesetzt werden.

 

Anders ist es, wenn der Vermieter die ursprünglichen Baupläne nicht ausführt, sondern hier eine Pause macht und dann später erneut plant. Auch hier hat das Landgericht Berlin eine Entscheidung getroffen (Beschluss vom 2.9.2021 – 67 S 95/21). In dem dortigen Fall verzögerte sich der Balkonanbau um 16 Monate. Die Vermieterin behauptete, dies sei aufgrund massiver Verzögerungen der Bauvorbereitung geschehen. Das Landgericht hält hier eine neue Modernisierungsankündigung für erforderlich. Das Berufen auf die ursprüngliche Ankündigung sei rechtsmissbräuchlich. Daran ändere sich auch nichts, dass die Gerüststellung bereits erfolgt war und die Maßnahme schon begonnen habe. Das Gericht stellt hier darauf ab, dass das Gerüst auch wegen anderer getrennt angekündigter Modernisierungsmaßnahmen bereits aufgestellt worden war.

 

In dem eben zitierten Beschluss stellt das Gericht auch darauf ab, dass eben keine durch die Mieter verursachte Verzögerung eingetreten ist. In dem Fall, dass der Vermieter nicht anfangen kann zu bauen, weil er einen anderen Mieter im Haus verklagt, hat er die Verzögerung nicht verschuldet – sondern der andere Mieter oder das Gericht. Auch hier stellt sich die Frage, muss erneut angekündigt werden oder nicht? Der reine Gesetzeswortlaut reicht hier nicht aus, um dies abschließend zu beurteilen. Es spricht hier viel dafür, dass der Vermieter nur mit einer angemessenen Frist ankündigen muss und auf die ursprüngliche Modernisierungsankündigung verweisen kann.

 

Leider fehlt hier eine ausdrückliche Entscheidung eines Gerichts. In den Kommentaren zu § 555c BGB ist aber an einer Stelle zu finden, dass den übrigen Mietern eine erneute Ankündigung zugestellt werden muss und dies dann wieder mit dreimonatiger Frist. Ob diese eine Ansicht vor Gericht standhält, kann nicht vorhergesagt werden. Wir empfehlen in einem solchen Fall, mit den Mietern zu sprechen. Die Mieter, die zunächst die Maßnahmen dulden wollten, wollen dies meist später auch noch. Der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung erscheint hier sinnvoll.

 

Umfangreiche Baumaßnahmen sind mit langem Vorlauf vorzubereiten. Wenn sich abzeichnet, dass einige Mieter nicht dulden werden, empfehlen wir, zügig tätig zu werden und zunächst das Gespräch zu suchen und dann eine Duldungsklage zu erheben.

 

Zur Modernisierungsankündigung bieten wir ein Webinar am 18.3.2025 an.

 

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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