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Wer darf Gartenhütten errichten und wer muss dafür bezahlen?
BGH-Urteil zur Genehmigung baulicher Veränderungen schafft Klarheit.
10.04.2025Der Gesetzgeber wollte mit der Neuregelung die Durchführung baulicher Veränderungen erleichtern, diese dürfen nur dann nicht beschlossen werden, wenn einzelne Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt oder die Wohnanlage grundlegend umgestaltet wird. Umstritten war bislang die Rechtsfrage, ob bauliche Veränderungen auch dann genehmigt werden dürfen, wenn durch die Maßnahme andere Wohnungseigentümer zumindest faktisch von der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden.
Sachverhalt:
Die Eigentümer einer Wohnanlage erteilten durch Mehrheitsbeschluss die Genehmigung zur Errichtung von Gartenhütten im Allgemeineigentum für Fahrräder und Abstellen von Gartenwerkzeugen auf einer Gemeinschaftsfläche. Die Finanzierung sollte auf eigene Kosten der bauwilligen Eigentümer erfolgen, darüber hinaus sollten die Eigentümer als Entgelt für die Nutzung einen monatlichen Betrag von 10 EUR pro Wohnung als Nutzungsentschädigung an die Eigentümer der Wohnung DG und EG überweisen. Die Gartenhütte sollte eine Größe von 261 x 182 cm, Höhe 206 cm aufweisen.
Ein Eigentümer hält diesen Beschluss für nichtig, weil für den Entzug der Nutzungsmöglichkeit an der Gemeinschaftsfläche keine Beschlusskompetenz bestehe.
Entscheidung des BGH:
Der Bundesgerichtshof bejaht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Genehmigung baulicher Veränderungen, auch wenn diese faktische dazu führen, dass anderen Miteigentümern die Nutzung der gemeinschaftlichen Fläche dadurch faktisch entzogen wird, denn dies sei bei der Vornahme von baulichen Veränderungen in der Regel immer der Fall. Würde man eine Beschlusskompetenz verneinen, hätte dies zur Folge, dass derartige bauliche Veränderung grundsätzlich nicht genehmigungsfähig wären, was der Intention des Gesetzgebers, bauliche Veränderungen zukünftig zu erleichtern, widerspräche.
Allerdings hält der Bundesgerichtshof an seiner ständigen Rechtsprechung fest, wonach durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer keine Handlungspflichten begründet werden können. Der Beschluss, mit dem eine monatliche Zahlungspflicht der bauwilligen Wohnungseigentümer festgelegt wird ist daher nichtig, was insgesamt zur Gesamtnichtigkeit des Genehmigungsbeschlusses führt.
Die Entscheidung des BGH (Versäumnisurteil vom 19.7.2024 – V ZR 226/23) lässt sich danach in drei Leitsätzen wie folgt zusammenfassen:
1. Die Wohnungseigentümer können seit dem 1.12.2020 eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll (Fortführung von Senat NJW 2024, 1030 Rn. 14).
2. Die Beschlusskompetenz für die Gestattung einer baulichen Veränderung besteht auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist.
3. Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, durch Beschluss Kompensationszahlungen festzulegen, die die Wohnungseigentümer, denen eine bauliche Veränderung gestattet wird, an die übrigen Wohnungseigentümer leisten sollen.
Praxishinweis:
Die vom BGH vertretene Ansicht einer fehlenden Beschlusskompetenz für Kompensationszahlungen entspricht der Gesetzeslage und ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes.
Allerdings hat der BGH bereits in früheren Verfahren entschieden, dass die GdWE berechtigt ist, Gemeinschaftsflächen an andere Eigentümer zu vermieten, auch wenn dies ebenfalls den Entzug des Mitgebrauchsrechtes einzelner Eigentümer zur Folge hat. Dieser Nachteil werde in diesen Fällen dadurch ausgeglichen, indem der Mietzins allen Eigentümern (z.B. durch Zahlung des Mietzinses in die Erhaltungsrücklage) zu Gute kommt. Die WEG hätte daher anstatt die Zahlungsverpflichtungen einseitig durch Beschluss festzulegen, einen Mietvertrag mit den bauwilligen Eigentümern abschließen können.
Der vom BGH entschiedene Fall zeigt erneut, dass der Teufel oftmals im (juristischen) Detail steckt und bei der Formulierung und Ausgestaltung entsprechender Beschlüsse eine umfassende rechtliche Prüfung aller rechtlichen Gesichtspunkte erforderlich ist.
Zu dem Urteil haben wir einen Verwaltertalk veröffentlicht. Zu den weiteren rechtlichen Vorgaben des § 20 WEG und dazu, was alles bei einer Beschlussfassung zur Genehmigung baulicher Veränderungen zu beachten ist, können Sie zudem unser Video: „Bauliche Veränderungen in der WEG“ nach der WEG -Reform anschauen.
Zu beiden Videos können Sie den passenden MaBV Nachweis erwerben: VerwalterTalk und Video zu Bauliche Veränderungen in der WEG.
Autor: Rechtsanwalt Michael Schmidt M.L.E. GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay