Geänderte Regeln für Mietspiegel

Der Bundestag hat das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete beschlossen:

Der Betrachtungszeitraum wird von vier auf sechs Monate verlängert. Dies gilt für Mietspiegel, deren Stichtag nach dem 1.März 2020 sind und die nach dem 1. Januar 2021 veröffentlicht werden (neu erstellte Mietspiegel). Wenn bereits ein Mietspiegel existierte, kann dieser innerhalb von zwei Jahren angepasst werden.

Das Ziel dieses Gesetzes ist es, einen Beitrag zur Reduzierung des Mietpreisanstiegs in Wohnungsmärkten mit stark ansteigenden Mieten zu leisten. Der Gesetzgeber meint, dass dadurch zu erwarten sei, dass kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringere Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Der Anstieg der Angebotsmieten wäre weniger stark. Anderseits sei mit der Begrenzung auf 6 Jahre dafür gesorgt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete den Marktbezug behalte. Dem Vermieter werde ermöglicht, die Miete auf ein Niveau anzuheben, das in der Regel über dem Durchschnitt der Bestandsmieten liege.

In der Begründung heißt es weiter: Mietspiegel seien ein wichtiges Instrument für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Tatsächlich sind sie in unserer Praxis die am häufigsten genutzten Begründungsmittel für Mieterhöhungen.

Daher haben wir hier kurz zusammengestellt, wie Mietspiegel erstellt werden: [1]

• Mietspiegel können von der Gemeinde oder von Interessenvertretern von Mietern und Vermietern gemeinsam erstellt werden.
• Ein Mietspiegel kann für das Gebiet einer Gemeinde, für die Gebiete mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
• Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen nach § 558 Abs. 2 BGB nur diejenigen Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten sechs Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder, von Veränderungen der Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden ist (geänderte Bestandsmieten).
• Wenn Wohnungen, die sich durch objektive wohnungs- oder vertragsbezogene Merkmale deutlich von der üblichen Wohnnutzung unterscheiden, herangezogen werden sollen, ist Vorsicht geboten.
• Mietspiegel sollen die Nettokaltmiete vergleichbar machen.
• Nach dem Wortlaut des § 558 BGB müssen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung herangezogen werden.
• Datenschutz muss beachtet werden.
• Bei der Zeitplanung ist daher unbedingt zu beachten, dass zwischen der Erhebung der Daten und der Veröffentlichung des Mietspiegels ein möglichst kurzer Zeitraum liegt.
• Bei qualifizierten Mietspiegeln sind anerkannte wissenschaftliche Auswertungsmethoden anzuwenden.
• Bei einem einfachen Mietspiegel ist eine besondere Anerkennung nicht erforderlich, wenn der Miet­spiegel von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt worden ist. Eine von nur einem Interessenverband erstellte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete wird je­doch erst dann zu einem Mietspiegel im Sinne des Gesetzes, wenn die Gemeinde oder der jeweils ande­re Verband sie anerkennt. Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel ist beim qualifizierten Mietspiegel die Anerkennung durch die Gemeinde oder durch die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter erforderlich.
• Nach § 558 c Abs. 4 BGB sollen Mietspiegel und ihre Änderungen veröffentlicht werden.
• Eine Pflicht zur Anpassung einfacher Mietspiegel an die Marktentwicklung besteht nicht, nach § 558 c Abs. 3 BGB sollen sie jedoch im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Der qualifizierte Mietspiegel ist spätestens im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupas­sen und nach vier Jahren neu zu erstellen.

Wir empfehlen unseren Mandanten und jedem Vermieter, an der Erstellung der Mietspiegel mitzuwirken. So kann dazu beigetragen werden, dass Mietspiegel der aktuellen Lage angepasst werden und zutreffenden Daten berücksichtigt werden. Hier finden Sie passende Mustervorlagen.

[1] Hinweise zu Erstellung von Mietspiegeln des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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