Betriebskostenumlage – welche Betriebskosten muss der Mieter zahlen?

Üblicherweise setzt sich die Miete aus Nettokaltmiete oder Grundmiete und Vorauszahlungen für Betriebskosten zusammen. In den meisten neueren Mietverträgen ist dies auch so vereinbart. Aber was genau muss vereinbart werden, damit tatsächlich Betriebskosten umgelegt werden können?

Betriebskosten sind nach § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Welche Kosten dies sind ist in § 2 BetrKV geregelt. Damit zählen auch die Heizkosten zu den Betriebskosten.

Nach der Heizkostenverordnung ist über die Heiz- und Wassererwärmungskosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Für die kalten Betriebskosten jedoch muss eine Umlage vereinbart werden; der Mieter muss wissen, ob die Betriebskosten in der Miete enthalten sind (Bruttokaltmiete bzw. Teilinklusivmiete) oder ob er eine Pauschale für Betriebskosten zahlt oder ob diese nach Vorauszahlungen abgerechnet werden. Wir empfehlen daher in unseren Mietverträgen die Angabe einer Nettokaltmiete zuzüglich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten im Sinne der BetrKV.

Im Mietvertrag sollten die meist synonym verwandten Begriffe Nebenkosten oder Nebenabgaben nicht verwandt werden. Das Landgericht Hagen hatte einen Fall zu entscheiden, on dem im Mietvertrag vereinbart war: „der Mieter hat sämtliche mit der Hausbewirtschaftung zusammenhängende Nebenabgaben zu übernehmen.“ Das Landgericht Hagen hielt die Klausel für intransparent. Die Beschreibung sei nicht allgemein verständlich. Unter „Nebenabgaben“ könnten auch Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten zu verstehen sein, die aber nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten und damit nicht umlagefähig sind.

Klauseln, in denen auf die BetrKV oder § 556 BGB oder § 27 II: BV oder auf Anl. 3 zu § 27 II. BV verwiesen wurde, genügen in jedem Fall. Der Verweis auf die 2. Berechnungsverordnung, die für den preisgebundenen Wohnraum Anwendung findet bzw. fand, genügt auch im preisfreien Wohnraum den Anforderungen. Es geht ja darum, dass der Mieter weiß, was er zahlen soll. Dies kann bzw. konnte er auch in der 2. Berechnungsverordnung nachlesen. Der Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV selbst muss nicht in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Wenn ein Vermieter aber sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV umlegen will (wie z.B. Dachrinnenreinigung oder Spielsandaustausch), dann muss die Umlage dieser Betriebskostenarten ausdrücklich vereinbart werden (z.B. Neben den Betriebskosten nach § 2 Nr. 1-16 BetrKV trägt der Mieter noch folgende Betriebskosten: – Dachrinnenreinigung, – Spielsandaustausch …). In unserem Mustermietvertrag haben wir derzeit 25 sonstige Betriebskostenarten aufgezählt. Wir empfehlen daher bereits vor Mietvertragsabschluss zu prüfen, welche sonstigen Betriebskosten anfallen und diese dann ausdrücklich in die Mietverträge aufzunehmen.

Weitere Muster, Vorlagen und Webinare zum Thema Betriebskosten finden Sie weiter unten.

Landgericht Hagen, Urteil vom 01.03.2019, Az. 1 S 210/18

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay