Abrechnungsfrist bei den Betriebskosten – auch in Corona-Zeiten

Im Nachgang zu unserem Artikel „Keine Beschränkung der Teilnehmerzahl bei der WEG-Versammlung wegen Corona“ hat uns die Frage erreicht: Wenn jetzt keine Versammlung stattfindet und keine Jahresabrechnung beschlossen wird, kann die Abrechnungsfrist bei den Betriebskostenabrechnungen verlängert werden?

Nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Nach § 556 Abs. 4 BGB darf davon nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

Der Bundesgerichtshof hat bereits am 25. Januar 2017 (Az. VIII ZR 249/15) Folgendes dazu entschieden: „Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen. Das gilt auch dann, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung (WEG-Abrechnung) noch nicht vorliegt. Nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist, kann er auch nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen.“

Auch in dem dortigen Fall hatte der Vermieter nicht über die Betriebskosten abgerechnet, weil die Jahresabrechnung nicht beschlossen worden war. Der Bundesgerichtshof führte aus, dass die Hausgeldabrechnung nicht Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten ist. Eine Abrechnung über die Kosten sei auch ohne beschlossene Jahresabrechnung möglich, weil die Kosten auch ohne diesen Beschluss ermittelt werden können. Der vermietende Eigentümer müsste vortragen, dass er unverschuldet verspätet abrechnet hat, dazu muss er vortragen, was er unternommen hat, um die Kosten zu ermitteln. Das bedeutet aber auch, dass der Eigentümer etwas unternehmen muss. Der erste Schritt wäre hier, den Verwalter um eine Kostenaufstellung zu bitten.

Auf die Situation in diesem Jahr 2020 übertragen heißt das: Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB verlängert sich nicht; vermietende Eigentümer müssen binnen der Abrechnungsfrist – meist der 31.12. – die Betriebskostenabrechnung an den Mieter zustellen. Auch wenn Versammlungen abgesagt werden, dürfte die Verwalter die Abrechnungen erstellt haben. Diese Kostenaufstellungen können dann als Grundlage für Betriebskostenabrechnungen dienen und sollten daher an die vermietenden Eigentümer versandt werden.

Selbst wenn die Mieter dieser Eigentumswohnungen mit einer späteren Abrechnung einverstanden wären, verlängert sich diese Frist nicht. Eine zum Nachteil der Mieter abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Dabei kommt es auch nicht darauf an, dass der Mieter dies freiwillig anbietet oder wie diese Vereinbarung zu Stande gekommen ist. Der Wortlaut des § 556 Abs. 4 BGB ist insoweit eindeutig.

Fazit

Wir empfehlen daher dringend

• den WEG-Verwaltern, diese Kostenaufstellungen an die Eigentümer zu übersenden,
• den Eigentümern, bei den Verwaltern um Übersendung der Kostenaufstellungen zu bitten
• den Eigentümern, keine Vereinbarung mit den Mietern über eine Verlängerung der Abrechnungsfrist zu treffen

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay