Die Eigenbedarfskündigung – Das Alter der Mieter

Ein Vermieter einer Wohnung darf ein Mietverhältnis über eine Wohnung nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Damit sollen Wohnraummieter vor Wohnungsverlust geschützt werden.  Eigenbedarf ist ein derartiges berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB. Dieses liegt dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder Dritte benötigt.

Bei der Eigenbedarfskündigung werden daher die Interessen des Vermieters als Eigentümer einer Wohnung berücksichtigt. Wenn er oder Familien- oder Haushaltsangehörige in der Wohnung leben wollen, dann dürfen sie dies auch, denn Wohnung gehört ihnen ja.

Allerdings sind auch die Interessen der Mieter an Erhalt der Wohnung zu berücksichtigen. Es ist möglich, dass das berechtigte Interesse der Mieter gegenüber der Rechte der Vermieter überwiegt. Dass ein derartiger Fall vorliegt, hat das Landgericht Berlin entschieden. Das Lebensalter der Mieter kann einer Eigenbedarfskündigung entgegenstehen.

In dem Fall, den das Landgericht Berlin am 12. März 2019 entschieden hat, war im Jahr 2016 eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen worden. Die Mieter waren bereits 1997 eingezogen und zum Zeitpunkt er Kündigung älter als 80 Jahre. Die Mieter verwiesen auf ihr hohes Alter, ihren Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung und die beschränken finanziellen Mittel.

Das Landgericht Berlin sah diese Einwendungen als erheblich an. Allein aufgrund des Alters der Mieter stelle die Eigenbedarfskündigung eine ungerechtfertigte Härte dar. Alte Menschen seien ungleich härter von den nachteiligen Folgen eines Wohnungsverlusts betroffen als jüngere Menschen. Dem Härteeinwand des Alters können demnach nur bei besonderes gewichtigen Nachteilen des Vermieters entgegengetreten werden.

Das Gericht erklärt in seiner Entscheidung ausführlich, warum hohes Alter eine Härte darstellen kann, die der Kündigung entgegensteht, es lässt jedoch die individuelle Abwägung vermissen.

Der BGH hat in einer nachfolgenden Entscheidung dazu ausgeführt, dass sich „die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können. Daher rechtfertigen sie ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte“. Der Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung und genaue Abwägung der individuellen Interessen der Parteien an.

Als Fazit lässt sich damit sagen, dass hohes Alter selbstverständlich zugunsten der Mieter zu berücksichtigen ist, aber wohl allein kein Hindernis für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung darstellt.

Landgericht Berlin, Urteil vom 12.03.2019, Az. 67 S 345/18
BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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