Der Mietendeckel für Vermieter – Was ist neu im Gesetz?

Bundesminister (CDU/CSU) äußern sich über Mietendeckel in Berlin

Wir haben bereits mehrfach über den Mietendeckel informiert. In Berlin läuft die Diskussion dazu heiß. Es gibt auch wieder einen neuen Gesetzentwurf. Dieser Entwurf zum Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) – auch Mietendeckel genannt -, durchlief das Parlament, wurde mehrfach geändert und am 30.01.2020 vom Abgeordnetenhaus beschlossen.

Auf dem Neujahrsempfang der Verbände, der von der ZIA, dem BVI, dem IVD, der GEFMA und der GCSC am 28. Januar 2020 in Berlin gegeben wurde, traten die Bundesminister Peter Altmaier und Horst Seehofer als Gastredner auf. Während der Bundesbauminister erklärte, wir brauchten nicht Enteignungen und solche Phantasien, wie den Mietendeckel, erklärte der Wirtschaftsminister, dass er nichts vom Mietendeckel halte und er glaube, dass dieser Berlin zurückwerfen werde. Beide erklärten, dass weniger und nicht mehr Regulierungen gemacht werden sollten.

Nachfolgend stellen wir kurz die neuesten Änderungen vor und verweisen ansonsten auf unseren Beitrag vom 20.12.2019:

Für welche Wohnungen gilt der Mietendeckel?

Der Mietendeckel gilt für alle Wohnung mit Ausnahme von

• Wohnraum des öffentlich geförderten Wohnungsbaus;
• Wohnraum, für den Mittel aus öffentlichen Haushalten zur Modernisierung und Instandsetzung gewährt wurden und der einer Mietpreisbindung unterliegt;
• Wohnraum in Wohnheimen sowie Wohnraum, den ein Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an eine bestimmte Personengruppe mietet oder vermietet.
• Wohnraum, der erstmalig ab dem 01.01.2014 bezugsfertig wurde,
• (neu im Gesetzentwurf:) im Einzelfall sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand zu Wohnzwecken wiederhergestellt wird.

Welche Immobilien, dem Berliner Gesetzgeber hier vorschweben, kann nur vermutet werden. Diese Regelung ist voller unbestimmter Rechtsbegriffe, so dass hier nur die Rechtsprechung der Berliner Gerichte Klarheit bringen kann.

Was bewirkt der Mietenstopp?

Im Regelfall ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet. „Miete“ meint dabei die Nettokaltmiete einschließlich aller Zuschläge für Mobiliar und Ausstattungsgegenstände. Bei Staffel- und Indexmieten ist die am 18. Juni 2019 geschuldete Miete maßgeblich. Nunmehr ist das Gesetz als Verbotsgesetz formuliert. Damit macht der Gesetzgeber noch einmal klar, dass es sich um ein Gesetz aus dem Wohnungswesen (Verwaltungsrecht) handeln soll, wofür die Gesetzgebungskompetenz beim Land Berlin liegt.

Sind Modernisierungen weiterhin möglich?

Modernisierungen bleiben weiterhin möglich, können allerdings in einem geringeren Maße auf die Miete umgelegt werden. Die Umlagemöglichkeit besteht für Kosten einer Modernisierungsmaßnahme

• aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung,
• zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
• zur Nutzung erneuerbarer Energien,
• zur energetischen Fenstererneuerung,
• zum Heizanlagenaustausch und (neu: Heizanlagenoptimierung),
• zum Aufzugsanbau,
• zum Abbau von Barrieren durch Schwellenbeseitigung, Türverbreiterung oder Badumbau.

Dies ist der Investitionsbank Berlin lediglich anzuzeigen, wenn sich die Miete nicht um mehr als 1,00 Euro/m² und die Mietobergrenzen nach der Tabelle nicht um mehr als 1,00 Euro/m² erhöht.

Zu beachten ist vor allem, dass bei mehrfachen Modernisierungen nur insgesamt bis zu 1,00 Euro/m² erhöht werden kann und andere als die in der Aufzählung genannten Modernisierungskosten nicht umlegbar sind.

Können auch höhere Mieten als die nach Mietendeckel genehmigt werden (Härtefälle)?

Die Investitionsbank Berlin kann auf Antrag für das laufende und alle nachfolgenden Mietverhältnisse eine angemessene Erhöhung der Miete genehmigen, wenn dies aus Gründen, die nicht im Verantwortungsbereich des Vermieters liegen, erforderlich ist. Es handelt sich um einen sogenannten Härtefall.

Dieser liegt insbesondere vor, wenn die Beibehaltung der bisherigen Miete auf Dauer zu Verlusten oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Unbillig ist die Härte auch, wenn mit den Mieteinnahmen die Erfüllung einer Rechtspflicht nicht refinanzierbar ist. Die Genehmigung gilt für laufende und nachfolgende Mietverhältnisse. Wird die höhere Miete genehmigt, kann dann wiederum auf Antrag an einkommensschwache Mieter zur Kompensation besonderer Härten ein Mietzuschuss geleistet werden.

Werden Verstöße bestraft?

Der Gesetzesentwurf sieht bei Ordnungswidrigkeiten von Mietern, Vermietern und Bevollmächtigen Geldbußen bis zu 500.000,- Euro vor. Ordnungswidrig handeln demnach:

• Mieter, Vermieter, und diese für diese handelnden Personen (zum Beispiel Hausverwalter), wenn sie der zuständigen Stelle nicht auf Verlangen die erforderlichen Auskünfte erteilen und Unterlagen vorlegen,
• Vermieter, die vor Mietvertragsabschluss dem Mieter oder auf Verlangen des Mieters oder des Bezirksamtes die zum 18.06.2019 geschuldete oder vereinbarte Miete nicht mitteilen (war zum Stichtag nicht vermietet, gilt das Ende der letzten Vermietung),
• Vermieter, die nicht unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes und vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände mitteilen,
• Vermieter, die ohne Härtefallgenehmigung und ohne Modernisierungsanzeige an die IBB eine höhere als die nach dem Gesetz zulässige Miete fordern,
• die Anzeige der Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen nicht richtig, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig anzeigt.

Nach der Gesetzesbegründung ist auch § 17 OWiG zu beachten, wonach bei fahrlässigem Handel nur maximal die Hälfte des Höchstmaßes ausgesprochen werden kann.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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