Wie groß ist der Balkon?

Oder mit welcher Fläche ist der Balkon bei Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Streitigkeiten über die vermietete Fläche zu berücksichtigen?

In § 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV) heißt es: Die Grundflächen … von Balkonen, Dachgärten, Loggien und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen.

Zwischen Vermieter und Mieter wird oft darüber gestritten, ob die Flächen von Balkonen zur einem Viertel oder zur Hälfte angerechnet werden.

Hierzu hat sich der Bundesgerichtshof nun erneut geäußert: Auch bei freifinanziertem Wohnraum ist zur Auslegung des Begriffs der Wohnfläche die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschluss geltende Vorschrift des preisgebundenen Wohnraums heranzuziehen. Eine abweichende Berechnung sei dann möglich, wenn diese ortsüblich ist also insgesamt angewendet wird. Das Landgericht Berlin hat ermittelt, dass Vermieter und Mieter meinen, sie würden die Wohnflächenverordnung anwenden und danach seien Balkone mit 50% zu berechnen. Damit wurde nicht klar, ob nun die Wohnflächenverordnung ortsüblich ist oder die Berechnung der Balkonfläche zur Hälfte. Dies haben sowohl das LG Berlin als auch der BGH dahingehend entschieden: es gilt die Regel, also § 4 WoFlV. Irrtümer bei der Anwendung eines Gesetzes können nicht zu einer anderen Ortsüblichkeit führen.

Problematisch ist die Bewertung der Flächen in Häusern mit sehr großen Terrassen oder Balkonen, insbesondere wenn hier Wohnungen baugleich sind. Die Wohnflächenverordnung gilt seit dem 1. Januar 2004. Vorher war die II. Berechnungsverordnung anwendbar, nach dem dortigen § 44 waren Balkone mit bis zur Hälfte anzurechnen. Die Rechtsprechung des BGH könnte bedeuten, dass Mieter die bereits seit mehr als 15 Jahren in der Wohnung wohnen, mehr Betriebskosten oder auch eine höhere Miete zahlen, als Mieter die erst nach 2004 eingezogen sind, denn die in der Betriebskostenabrechnung oder Mieterhöhung zu berücksichtigenden Flächen der Wohnungen sind größer.

TIPP

Um einen derartigen Widerspruch oder Streit zur Anrechnung der Balkonfläche zu vermeiden, empfehlen wir, bereits im Mietvertrag zu vereinbaren, wie die Grundfläche des Balkons in die Wohnfläche einfließt. Ein entsprechendes Muster finden Sie hier.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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