Wenn ein Eigentümer es kalt haben will - Winter

Die hohen Preise für die Beheizung von Wohnungen oder die Erwärmung des Wassers sorgen für Sorgen. Viele Mieter, aber auch Vermieter und Eigentümer von Gebäuden beschäftigen sich mit der Frage, wie warm es sein muss bzw. wie kalt es sein darf. Einige Regeln hat hier die EnSiKuMaV (Kurzfristenenergieversorgungssicherungsverordnung) getroffen. Dieser Beitrag widmet sich den Anforderungen an die Raum- und Wassertemperatur in Mietshäusern und in Wohnungseigentümergemeinschaften.

Die Temperaturen von Räumen und Wasser sind in den verschiedensten Bereichen des Rechts geregelt. Neben den immobilienrechtlichen Vorgaben gibt es zum Beispiel auch welche des Arbeitsrechts oder des öffentlichen Rechts. Aktuell regelt die EnSiKuMaV Einiges. Sie gilt seit dem 1. September und noch bis zum 28. Februar 2023. Was gilt jetzt und ab März?

Grundsätzlich – auch ohne Regelung im Mietvertrag – ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln. Er hat Obhutspflichten. Dazu gehört auch die Beheizung der Wohnung. Jeder Mieter muss seine angemietete Wohnung so beheizen, dass keine Schäden entstehen. Denkbar wären das Einfrieren von Leitungen, aber auch Schimmel an den Wänden oder aufgequollenes Holz an den Fenstern. Wie warm es dazu im Einzelfall sein muss, kann nicht generell gesagt werden, es kommt hier immer auf die Bausubstanz, die Außentemperaturen, die Luftfeuchtigkeit usw. an.

Neben dieser allgemeinen Verpflichtung ist es denkbar, dass im konkreten Mietvertrag eine Mindesttemperatur vereinbart ist, auf die mietende Personen die Mietsache beheizen müssen. Vereinbart wird hier zum Beispiel eine Beheizung auf 20 Grad Celsius. Solche Vereinbarungen sind wirksam, wenn sie den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Dabei kommt es darauf an, welche Temperatur hier wie vereinbart ist und warum.

Aktuell – bis zum 28.2.2023 – ist eine solche Klausel im Mietvertrag aber unwirksam (§ 3 EnSiKuMaV). Mieter müssen zwar immer noch den Obhutspflichten nachkommen, aber derartige mietvertragliche Verpflichtungen nicht einhalten. Ab dem 1.3.2023 sind dann wieder die Mietverträge maßgebend.

Das Gebot der Energieeinsparung führt aber nicht dazu, dass ein Vermieter die Heizung abstellen darf. Auch ein Beschluss einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht mehr zu heizen dürften nichtig zumindest aber anfechtbar sein.

Die so genannte Behaglichkeitstemperatur muss eingehalten werden. Sicher ist es individuell verschieden, wann eine Raumtemperatur als behaglich angesehen wird. Die Rechtsprechung nimmt hier folgende Werte an:

Wenn also die Heizung so eingestellt wird, dass in Wohnräumen nur 19 °C erreicht werden, haben Mieter gegen Vermieter, aber auch Eigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Ansprüche auf eine höhere Temperatur. Im Mietverhältnis kommt eine Mietminderung in Betracht, die je nach Dauer der Beeinträchtigung und erreichbarer Temperatur auch erheblich ausfallen kann.

Das warme Wasser sollte überall im Leitungssystem immer eine Temperatur von mindestens 55 °C haben und am Austritt des Trinkwassererwärmers stets eine Temperatur von mindestens 60 °C einhalten, damit es zu keinem Legionellenwachstum kommt. Die Einstellung niedrigerer Temperaturen widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung in der WEG. Ob ein mietrechtlicher Mangel vorliegt, ist zweifelhaft. Solange Baden und Duschen möglich ist, dürfte ein Mangel nicht vorliegen. Wenn dann aber Legionellenbefall vorliegt, ist zweifellos ein Mangel gegeben und der Vermieter zu Mangelbeseitigungsmaßnahmen verpflichtet.

Beschlüsse in der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Absenkung der Heiz- und/oder Wassertemperaturen widersprechen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Behaglichkeitstemperaturen unterschritten werden bzw. beim Betreiben der Trinkwasseranlage Hygienemaßnahmen nicht eingehalten werden.

Mieter müssen nur so heizen, dass es keine Schäden in der Mietsache gibt, Vermieter müssen demgegenüber aber eben auch die Behaglichkeitstemperaturen gewährleisten.

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