WEG-Reform: Besonderheiten des vermietenden Eigentümers – Bauliche Maßnahmen in der Mietwohnung

Am 1.12.2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMOG) in Kraft und obwohl es das Wohnungseigentumsrecht neu regeln soll, sind auch mietrechtliche Regelungen enthalten. Die Überschrift ist hier die Harmonierung von Miet- und WEG-Recht. Es sind Regelung zur Nachrüstung durch Mieter, zur Betriebskostenabrechnung und zur Duldung von Baumaßnahmen der Gemeinschaft. Wir haben zu jedem dieser drei Punkte einen kurzen Beitrag verfasst. In diesem dritten Beitrag geht es um die Duldung von Baumaßnahmen der Gemeinschaft. Lesen Sie auch unsere vorherigen Beiträge zur “Nachrüstung durch den Mieter” und “Betriebskostenabrechnung” .

Duldung von Baumaßnahmen der Gemeinschaft

Wenn Baumaßnahmen in einer Mietwohnung oder auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses mit Mietwohnungen stattfinden sollen, sind die Mieter unter bestimmten mietrechtlichen Voraussetzungen verpflichtet, diese zu dulden. Dies ist in den §§ 555a bis 555f BGB geregelt. Die dortigen Duldungspflichten regeln aber nur das Rechtsverhältnis zwischen bauendem Vermieter und den Mietern. Nicht geregelt und sehr schwierig zu händeln war bisher die Situation, dass Bauherr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder ein anderer Wohnungseigentümer war. Dieser hatte keine direkten Ansprüche gegen die Mieter.

Wenn also die Gemeinschaft das Haus modernisieren und einen Aufzug einbauen will, ist sie der Bauherr. Bisher hatte nur der Vermieter direkte Ansprüche gegen den Mieter, dieser baut aber den Aufzug nicht selbst ein. Hier war es immer umstritten, wer die Baumaßnahme ankündigen muss und ob der Mieter Baumaßnahmen dulden muss, die ein Dritter – nicht der Vermieter – durchführt.

Es wurde versucht, hier Ansprüche aus § 1004 BGB oder 10 Abs. 6 S. 3 WEG a.F. über die Vergemeinschaftung des Duldungsanspruchs zu konstruieren. Dies war aber alles sehr umstritten.

Seit dem 1.12.2020 gibt es nun den neuen § 15 WEG

„Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;
2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.“

Damit wird ein eigener Duldungsanspruch der Gemeinschaft oder einzelner Eigentümer geschaffen. Diese kann dann analog den mietrechtlichen Vorschriften über Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen aktiviert werden.

§ 15 WEG neu soll Abwehransprüche des Mieters gegen die Baumaßnahme ausschalten und ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Bauherrn und Mieter begründen. Dabei ist § 15 aber wohnungseigentumsrechtlich zu verstehen und eben nicht mietrechtlich. Erhaltung im Sinne des § 15 WEG ist die Wiederherstellung des wohnungseigentumsrechtlichen Soll-Zustands, während sonstige Baumaßnahmen die erstmalige Herstellung, die modernisierende Instandsetzung oder die Ausführung einer baulichen Veränderung sind.

Für die Ankündigung der Maßnahme sind drei Modelle denkbar

1. Die Ankündigung des Bauherrn im Sinne des § 15 WEG kann gleichzeitig im Namen des Vermieters erfolgen.
2. Der Vermieter kann in seiner eigenen Ankündigung auf jene Ankündigung Bezug nehmen, ohne diese in seine eigene Ankündigung zu integrieren.
3. Der Vermieter übernimmt die Ankündigung inhaltlich in seiner eigenen Ankündigung.

Die zweite Alternative empfehlen wir ausdrücklich nicht. Wir empfehlen, dass entweder nur eine Ankündigung im Namen beider – Vermieter und Bauherr – erfolgen sollte oder zwei vollständige Ankündigungen. Bei Instandsetzungsmaßnahmen oder sonstigen baulichen Veränderungen kann daher nach Alternative 1 vorgegangen werden, wenn Wohnungseigentumsverwalter auch gleichzeitig der Sondereigentumsverwalter ist.

Wenn es sich bei der Baumaßnahme um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, für die der Vermieter auch eine Modernisierungsumlage verlangen will, sollte die Ankündigung immer nach der Alternative 3 erfolgen. Wenn nämlich ein Fehler bei der Berechnung der Mieterhöhung oder der Betriebskosten gemacht wird, könnte der Anspruch des Vermieters auf Duldung entfallen. Der Anspruch nach § 15 WEG entfällt dann aber nicht. Das führt dazu, dass der Vermieter vom Mieter zwar keine Duldung verlangen kann, die Gemeinschaft oder ein anderer bauender Eigentümer aber schon. Diese Wertung folgt aus dem Wortlaut und dem Sinn der Vorschrift des neuen § 15 WEG. Ob dem die Gerichte folgen ist offen.

Ein Muster für die Ankündigung einer Maßnahme nach § 15 WEG finden Sie weiter unten.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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