Was umfasst eine Modernisierung?

Eine Immobilie ist eine Kapitalanlage. Egal ob selbst genutzt oder vermietet, stellt sie einen Vermögenswert für den Eigentümer dar, den es zu erhalten und wenn möglich zu steigern gilt. Eine Art der Wertsteigerung stellt die Durchführung einer Modernisierung dar.

Welche Modernisierungsmaßnahmen gibt es?

Die Modernisierungsmaßnahmen werden in § 555b BGB aufgeführt. Danach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)

Zu den energetischen Modernisierungsmaßnahmen gehört insbesondere die Dämmung von Gebäudeteilen (Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Kellerdecke, Austausch von schlecht isolierten Fenstern gegen Isolierverglasung u.Ä.)

1. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,

Als nicht erneuerbare Primärenergien gelten natürlich vorkommende Energieformen bzw. Energiequellen, die nicht erneuerbar sind, wie z.B. Kohle, Öl oder Gas, im Gegensatz zu Windenergie oder Sonnenenergie. Die Anwendungsbereiche dieser Ziffer können sich mit Ziffer 1 durchaus überschneiden, da z.B. beim Austausch von Fenstern sowohl Endenergie als auch Primärenergie eingespart wird. Ziffer 2 wird jedoch nur in den Fällen angewandt, in denen eine Einsparung von Endenergie nicht erfolgt, da in diesen Fällen eine Modernisierungsumlage ausgeschlossen ist.

1. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

Von dieser Ziffer sind alle Maßnahmen umfasst, die zu einer nachhaltigen, das heißt dauerhaften Einsparung von Wasser führen. Als Beispiel sind hier aufzuführen der Einbau von Wasserzählern, der Austausch von Armaturen, die zu einer Reduzierung des Wasserverbrauchs führen, Regenwassergewinnungsanlage zur Einsparung von Brauchwasser.

1. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

Eine Erhöhung des Gebrauchswertes liegt vor, wenn die bauliche Maßnahme nach objektiver Betrachtung zur Verbesserung des Gebrauchs der Mietsache führt. Ob eine Verbesserung tatsächlich vorliegt, richtet sich nicht nach dem subjektiven Empfinden oder dem persönlichen Geschmack des einzelnen Mieters. Entscheidend ist allein die allgemein objektive Betrachtung des gesamten Objekts. Das kann dazu führen, dass auch der Erdgeschossmieter den Anbau von Balkonen in den oberen Geschossen als Modernisierung dulden muss, weil damit eine Gebrauchswerterhöhung des Objekts eintritt, obwohl der Erdgeschossmieter keinen Vorteil hat, denn er bekommt ja keinen Balkon. Als weitere gebrauchswerterhöhende Maßnahmen wären zu erwähnen: der Anbau einer Aufzuganlage, Verbesserung der Belichtung oder Belüftung, Verbesserung der sanitären Einrichtungen, Verbesserung der Sicherheit der Wohnung.

1. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

Darunter sind Baumaßnahmen zu verstehen, die zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führen und allen Wohnungen zugutekommen. Dazu zählen insbesondere Verbesserungen im Außenbereich, z.B. durch die Einrichtung von Stellplätzen für die Mieter, die Einrichtung von Fahrradabstellplätzen, der Bau von Kinderspielplätzen oder auch der Einbau einer Satellitenanlage.

1. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555 a sind, oder

Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, sind solche, zu denen er aufgrund behördlicher Auflagen oder gesetzlicher Vorschriften verpflichtet wird. Als Beispiel ist hier zu nennen eine Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern, sofern die Landesregierungen eine entsprechende Verordnung erlassen haben oder auch die Pflicht zur Ausstattung mit Verbrauchserfassungsgeräten zur Erfassung des Wärmeverbrauchs.

1. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Hierunter sind z.B. der Ausbau eines Dachgeschosses zu einer Wohnung oder der Umbau eines Gewerbeobjekts in Wohnungen oder auch die Aufstockung von Gebäuden zur Schaffung neuer Wohnungen zu verstehen.

Wie muss eine Modernisierung angekündigt werden?

Der Vermieter ist bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme an die zwingenden formalen Angaben in § 555c BGB gebunden. Verstößt er gegen diese Anforderungen, besteht keine Duldungspflicht seitens des Mieters.

Die Modernisierungsankündigung ist spätestens drei Monate vor Beginn der geplanten Baumaßnahmen in Textform anzukündigen.

Das Ankündigungsschreiben muss die Art und den geplanten Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen widergeben. Sinn und Zweck dieser Anforderung ist, dass der Mieter sich anhand der Ankündigung vorstellen kann, welche Baumaßnahmen durchgeführt werden, mit welchen Beeinträchtigungen er rechnen muss und wie sich die Wohnung und das Objekt durch diese verändern wird. Das bedeutet nicht, dass der Vermieter jedes Detail in die Ankündigung aufnehmen muss. Der Zusatz „in wesentlichen Zügen“ besagt, dass an den Inhalt der Modernisierungsankündigung hinsichtlich Art und Umfang keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind. So hat der BGH z.B. in seinem Urteil vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/10 entschieden, dass der Vermieter bei der Verlegung einer Heizung infolge des Einbaus einer Balkontür statt des bisher vorhandenen Fensters nicht mitteilen muss, wo genau die horizontalen und vertikalen Rohrleitungen zukünftig verlaufen werden.

Welche Angaben muss der Vermieter machen?

Weiterhin muss der Vermieter den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angeben. Dabei gilt, dass es bei Baumaßnahmen außerhalb der Wohnung ausreichend ist, wenn Beginn und Ende der Maßnahme mit der entsprechenden Kalenderwoche bezeichnet werden. Wenn jedoch Maßnahmen in der Wohnung durchgeführt werden, für die der Mieter den Handwerkern Zutritt zur Wohnung gewähren soll, sollte der Baubeginn und die Dauer taggenau angegeben werden. Außerdem sollte mitgeteilt werden zu welcher Tageszeit gearbeitet wird. Je genauer die Angaben vorher sind, desto besser kann sich der Mieter darauf einstellen.

Darüber hinaus muss die Modernisierungsankündigung die zu erwartende Mieterhöhung betragsmäßig ausweisen, sofern einer Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten. Wenn keine Modernisierungsumlage verlangt werden soll, genügt es sich in der Ankündigung auf die voraussichtlichen zukünftigen Betriebskosten zu beschränken. Soll jedoch eine Modernisierungsumlage erfolgen, ist der Betrag bezogen auf die Wohnung anzugeben. Die Mitteilung einer Spanne oder eines Prozentsatzes genügen nicht. Bei mehreren Modernisierungsankündigungen sind die Mieterhöhungen für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme gesondert auszuweisen. Darüber hinaus müssen immer die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, sofern diese sich ändern werden, angegeben werden. Dies betrifft nicht nur die Veränderung wenn z.B. eine andere Heizungsart eingebaut wird, wodurch sich die Kosten verringern werden, sondern auch, wenn neue Betriebskostenarten durch die Modernisierung entstehen, wie es z.B. beim Einbau eines Aufzugs der Fall ist.

Schließlich muss die Modernisierungsankündigung Hinweise auf die Form und Frist von Härteeinwänden der Mieter enthalten. Der Vermieter muss gem. § 555c Abs. 2 i.V.m. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB den Mieter darauf hinweisen, dass eine Duldungspflicht nicht besteht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen, sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebrauch sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter hat dem Vermieter seine Härteeinwände im Hinblick auf die Duldung oder die angekündigte Mieterhöhung bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Härteeinwände können z.B. ernsthafte Krankheiten sein.

Haben die Mieter nicht erklärt, die angekündigte Baumaßnahme zu dulden, empfiehlt es sich die Duldung gerichtlich geltend zu machen um einen einstweiligen Baustopp durch den Mieter zu vermeiden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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