The Same Procedure As Last Year

Wieder ist ein Jahr vergangen, ein Jahr, in dem wir immer noch über Corona bedingte Mietminderungen berichtet haben, aber diesmal ging es auch um die Energiekrise und das Heizen oder den Zensus oder die Grundsteuer. Viel zu tun für Hausverwalter und ein ernstes Jahr für uns alle. Für unseren letzten Beitrag im Jahr 2022 haben wir uns wieder entschieden, kuriose Urteile aus dem Mietrecht vorzustellen. Auch anhand dieser Fälle können mietrechtliche Probleme erklärt werden. Heute soll es um Männer und Dinge gehen, die Frauen nerven, aber natürlich auch ums Mietrecht.

Selbstverständlich will ich keine Stereotypen verbreiten und daher versuche ich, die Fälle gendergerecht zu schildern.

In ihrem Haus mit mehreren Wohnungen wohnten in einer Wohnung zwei Personen mit dem gemeinsamen siebenjährigen Kind. Sie bewohnten eine 2 ½- Zimmer Wohnung. Sie hatten eine andere Wohnung im Jahr 1995 vermietet. Die Tochter wuchs heran und benötigte neben dem halben Zimmer ein weiteres Spielzimmer. Außerdem schnarchte eine der vermietenden Personen so laut, dass diese Person aus dem Schlafzimmer ausziehen musste. Aber auch aus dem Wohnzimmer – von der Couch – drangen die Schnarchgeräusche an das Ohr der anderen vermietenden Person, so dass diese nicht schlafen konnte. Daher kündigten zwei Jahre später, also 1997, die vermietenden Personen das Mietverhältnis der anderen Wohnung im Haus wegen Eigenbedarfs, denn sie brauchten einen weiter entfernten Schlafraum und ein Spielzimmer. Das AG Sinzig entschied, dass diese Kündigung wirksam war und verurteilte die mietenden benachbarten Personen zur Räumung.

„Die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf und seinen Entschluss, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen, sind grundsätzlich zu beachten (BVerfGE 79, 292 = NJW 1989, 970 = WuM 1989, 114). Eine Grenze des Erlangungswunsches bildet der Mißbrauch. Eine mißbräuchliche Eigenbedarfskündigung liegt insbesondere dann vor, wenn die Voraussetzungen des Eigenbedarfs bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestanden oder dessen Entstehung vorhersehbar waren und der Vermieter kurze Zeit nach Vertragsabschluss sich auf diese Gründe bezieht, um seine Eigenbedarfskündigung durchzusetzen“, so das Gericht. Der Mietvertrag war nur zwei Jahre zuvor geschlossen worden, daher war das Gericht der Meinung, dass das Spielzimmer für das Kind nicht für den Eigenbedarf ausreicht, denn es war bereits bei Vertragsschluss absehbar, dass das halbe Zimmer für ein Kind zu klein werden würde.

Es genügte jedoch, dass ein weiteres entfernteres Schlafzimmer benötigt wurde. Für das Gericht war es nachvollziehbar und vernünftig, dass ein weiteres Zimmer benötigt wurde, damit die schnarchende Person getrennt schlafen konnte. Die schnarchende Person hatte erst 1995 einen Arzt aufgesucht, um sich behandeln zu lassen. Diese Behandlung war bisher erfolglos. Jedenfalls war der Grund für die Eigenbedarfskündigung bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht bekannt und konnte daher nun herangezogen werden (AG Sinzig, Urteil vom 6. 5. 1998 - 4 C 1096–97).

Und die Moral von der Geschicht: 

Gründe, die schon vor Vertragsabschluss vorlagen, zählen nicht.

In der gemieteten Wohnung waren das Badezimmer und das Gäste-WC mit einen hochwertigen Marmorboden ausgestattet. Bei der Rückgabe der Wohnung stellte die vermietende Person fest, dass rund um die Toiletten der Boden vergilbt war. Die Schäden waren so tiefgreifend, dass der Marmorboden ausgetauscht werden musste. Die Schäden waren entstanden, weil die mietende Person im Stehen uriniert und nicht immer so genau die Toilettenschüssel getroffen hatte. Die Frage, die das Amtsgericht Düsseldorf hier entscheiden musste, war: Haftet die mietende Person hier auf Schadensersatz? Das AG Düsseldorf verneinte dies in seinem Urteil vom 20.1.2015 – 42 C 10583714 – meinte, dass es jedenfalls an einem Verschulden fehlt. Trotz der in diesem Zusammenhang zunehmenden Domestizierung des Mannes sei das Urinieren im Stehen durchaus noch weit verbreitet. Männer müssten zwar mit Auseinandersetzungen mit Mitbewohnerinnen, nicht aber mit einer Verätzung des Marmorbodens rechnen. Ohne entsprechenden Hinweis durch den Vermieter würde deshalb auf jeden Fall kein Verschulden bei männlichen Mietern vorliegen.

Das Urteil wurde zwar vom Landgericht Düsseldorf gehalten, trifft aber nicht überall auf Zustimmung. Ein ebenfalls männlicher Amtsrichter weist in seiner Besprechung des Urteils darauf hin, dass die Rechtsfrage nach dem Verschulden nichts mit einer „Domestizierung“ zu tun habe, sondern mit der Frage, wann eigentlich vertragsgemäßer Gebrauch dennoch eine Schadensersatzpflicht auslöst. Mietende Personen dürfen die Wohnung selbstverständlich vertragsgemäß gebrauchen, sie trifft aber eine Obhutspflicht, zu der auch gehört, die Wohnung so zu reinigen, dass keine Schäden entstehen. Mit anderen Worten: Es kommt gar nicht auf die Haltung beim Urinieren an, sondern darauf, dass es rund um die Toilette sauber bleibt oder wird.

 

Vermietenden Personen ist jedenfalls zu empfehlen, Pflegehinweise zu verteilen, wenn empfindliche Oberflächen verbaut werden. Ob tatsächlich mietvertraglich eine Körperhaltung für das Urinieren vorgegeben werden darf, ist mehr als zweifelhaft.

Die Moral von der zweiten Geschicht,

wer sitzt, muss nicht extra reinigen.

Wir wünschen Ihnen einen guten Rutsch ins Jahr 2023, in dem wir weiter zu ernsten und kuriosen Themen berichten werden.