Störendes Wohnen

Anlass für unseren Artikel in dieser Woche war der Scherz einer Bewerberin hier im Büro. Sie meinte, wenn sie in Berlin keine Wohnung findet, könne sie ja im Büro übernachten. Unser Büro liegt in einem Teileigentum. Unabhängig von der mietvertraglichen Regelung, wonach „Wohnen“ selbstverständlich nicht zulässig wäre, stellt sich in der Praxis immer wieder die Frage: Darf also in Teileigentum gewohnt werden bzw. darf die Nutzungsart eines Teileigentums geändert werden? Die Gerichte prüfen in diesen Fällen die Teilungserklärungen und stellen dann darauf ab, ob bei einer typisierenden Betrachtung die geplante oder tatsächliche Nutzung mehr stört, als die in Teilungserklärung oder Aufteilungsplan vorgesehene Nutzung.

Die Fallgestaltungen sind vielfältig. Die Gerichte beschäftigten sich in den letzten Jahren mit: Wohnen in Hobbyräumen (nicht zulässig; LG Hamburg, Urteil vom 19.10.2016, Az. 318 T 33/16), einem Eltern-Kind-Zentrum in einem Laden mit Lager (wohl zulässig; BGH, Urteil vom 13.12.2019, Az. V ZR 203/18), einem Restaurant in einem Laden (nicht zulässig; LG Berlin, Beschluss vom 14.03.2019, Az. 55 S 46/18), einer Alten-WG in einer Wohnung (wohl zulässig; AG Charlottenburg, Urteil vom 5.4.2019, Az. 73 C 64/18), einem Obdachlosenheim in einem Teileigentum (zulässig; BGH, Urteil vom 8.3.2019, AZ. V ZR 330/17), einer Kirche im Restaurant in einer Ferienwohnanlage (nicht zulässig; LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019; Az. 11 S 40/18) oder einer Wohnung in einem Ärztehaus (nicht zulässig; BGH, Urteil vom 23.3.2018, Az. V ZR 307/16). Auch in diesem Jahr hat sich der Bundesgerichtshof erneut mit diesem Thema auseinandergesetzt.

Fall

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei Gebäuden. In einem Gebäude befinden sich acht Wohneinheiten und im anderen Gebäude eine Scheune. Diese zunächst fensterlose Scheune ist in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen und als „(Lagerraum)“ bezeichnet worden. Der Eigentümer der Scheune war berechtigt, beliebige bauliche Veränderungen an der Scheune vorzunehmen, auch soweit dadurch gemeinschaftliches Eigentum betroffen oder verändert wird. Der Eigentümer der Scheune riss diese ab und errichtete ein Einfamilienhaus. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagte (nach altem Recht) gegen diesen Eigentümer und verlangt, dass der Beklagte es unterlässt, das Teileigentum als Wohnung zu nutzen.

Entscheidung

Der BGH hat sich zunächst mit der Frage beschäftigt, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen durfte. Die Frage stellte sich hier, weil kein Vergemeinschaftungsbeschluss vorlag. Aber nach dem neuen Recht kommt es darauf nicht an, denn die Wohnungseigentümergemeinschaft ist berechtigt, über das von ihr behauptete Recht einen Prozess im eigenen Namen zu führen. Der Anspruch auf Unterlassung könnte aus § 1004 BGB folgen; diesen übt nach § 9a Abs. 2 WEG der Verband aus.

Die Unterlassungsklage ist jedoch unbegründet. Die Gemeinschaft kann nicht vom Eigentümer verlangen, dass er oder eine andere Person nicht in dem Haus wohnt. Zwar liegt in der Nutzung einer Sondereigentumseinheit, die der Eintragung im Grundbuch widerspricht, eine Verletzung des Eigentums der übrigen Sondereigentümer vor, diese führt jedoch nicht automatisch zum Unterlassungsanspruch. Der BGH prüft, ob die tatsächliche Nutzung bei typisierender Betrachtung mehr stört als die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene mit dem Ausgangspunkt, welche Nutzung der Einheit nach der Gemeinschaftsordnung zulässig ist. Die Prüfung der Teilungserklärung ergibt nach Ansicht des BGH eben nicht, das die Einheit nur als Lager genutzt werden darf. Dagegen spricht nämlich die Berechtigung des Eigentümers diese beliebig auszubauen. Der Nutzungszweck ist daher zumindest unklar – und wenn dies der Fall ist, liegen im Zweifel keine Einschränkungen vor. Der BGH schreibt weiter: „Es gibt keinen allgemeinen Erfahrungssatz des Inhalts, dass die Wohnnutzung die intensivste Form des Gebrauchs einer Sondereigentumseinheit sei… Insbesondere muss die Nutzung einer Teileigentumseinheit bei typisierender Betrachtung nicht zwingend als auf die üblichen Geschäfts- oder Bürozeiten beschränkt anzusehen sein, sondern kann - baurechtliche Zulässigkeit vorausgesetzt - außerhalb dieser Zeiten und auch am Wochenende erfolgen, wie es etwa bei einer Gaststätte, einem Beherbergungsbetrieb, einem Call-Center, einem SB-Waschsalon, einem Sportstudio oder sog. Co-Working Spaces nicht untypisch ist. Zugleich werden der Publikumsverkehr und die Geruchs- und Lärmimmissionen bei einigen der genannten Nutzungen typischerweise nicht geringer sein als bei einer Wohnnutzung.“

Der BGH hat dann weiter geprüft, ob noch andere Umstände vorliegen, die gegen eine Zulässigkeit der Wohnnutzung sprechen. Da dies nicht der Fall war, hat er die Klage abgewiesen.

Fazit

Anders als in dem Ärztehausfall, wo der BGH ausgeführt hatte, dass Wohnen eine intensivere Nutzung als die Nutzung des Teileigentums als Arztpraxis ist, ist hier Wohnen nicht störender als die sonstige Nutzung des Teileigentums. Der BGH führt zwar eine typisierende Betrachtung der Nutzung durch – aber dann doch anhand des Einzelfalls. Auch eine „nur“ typisierende Betrachtung von Wohnen und anderer Nutzung führt zu unterschiedlichen Ergebnissen, wenn die Wohnungseigentumsanlage aus Wohnungen oder eben nur aus Teileigentumseinheiten besteht. Als Fazit bleibt also – wie so oft – so auch hier zu sagen: Es kommt immer auf den Einzelfall ein.

Prüfen Sie zunächst die Teilungserklärung! Welche Nutzung ist tatsächlich zulässig? Erst dann folgt die typisierende Betrachtung, ob eine Nutzung störender ist als die andere.

BGH, Urteil vom 16.7.2021, Az. V ZR 284/19

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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