Ohne Vereinbarung keine Miete für die Umsetzwohnung

Manchmal sind Instandsetzungsmaßnahmen so umfangreich, dass die Mieter ausziehen müssen. Wenn eine Wohnung beispielsweise durch einen Wasserschaden oder einen Brand so stark beschädigt wurde, dass sie nicht mehr bewohnbar ist, steht dem Mieter gegen den Vermieter neben dem Minderungsanspruch für die Wohnung auch ein Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen zu, die dem Mieter im Zusammenhang mit einer Ersatzunterkunft entstehen. Hierzu gehören auch die Kosten für eine Ersatzunterkunft. Doch was muss der Mieter dann bezahlen? Miete für die instand zu setzende Wohnung oder Miete für die Umsetzwohnung?

Wenn möglich stellt der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung aus dem eigenen Bestand zur Verfügung, da dies für ihn in der Regel günstiger ist. Hierfür sollte er jedoch mit dem Mieter eine Vereinbarung zur Zahlung von Miete für die Ersatzwohnung treffen, wie ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin jetzt gezeigt hat.

Fall

Der klagende Vermieter hatte dem beklagten Mieter für die Zeit, in der in der 130 m² großen Hauptwohnung ein Wasserschaden beseitigt werden sollte, eine 90 m² große Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt. Der Mieter zahlte weder für die Hauptwohnung noch für die Ersatzwohnung Miete, sodass der Vermieter kündigte und den Mieter auf Räumung und Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung für die Ersatzwohnung in Anspruch nahm.

Urteil

Sowohl das Amtsgericht Mitte als auch das Landgericht Berlin wiesen die Klage ab. Die Kündigung war unwirksam, weil der Mieter nicht verpflichtet war, für seine Wohnung oder die Umsetzwohnung eine Miete oder eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Zunächst prüfte das Landgericht, ob für die Hauptwohnung Miete zu zahlen war. Dazu war zu klären, welche Wohnung die Hauptwohnung ist – die instand zu setzende oder die Ersatzwohnung. Denkbar ist nämlich, dass mit der Ersatzwohnung ein temporärer Austausch des Mietobjekts stattgefunden hat. Dann hätte der Vermieter ein Mietobjekt zur Verfügung gestellt, für das Miete zu zahlen wäre. Eine ausdrückliche Vereinbarung über diesen Austausch gab es nicht. Das Gericht führt aus, dass auch eine stillschweigende Einigung über den Austausch des Mietobjekts in Betracht kommt. Doch im hier entschiedenen Fall, war die Ersatzwohnung bereits wegen ihrer Größe und wegen deutlich minderwertiger Ausstattung und Beschaffenheit nicht mit der Hauptwohnung vergleichbar. Der reine temporäre Austausch des Mietobjekts lag also nicht vor. Damit war Mietobjekt immer noch die ursprüngliche Hauptwohnung. Diese war unbewohnbar und damit die Miete um 100% gemindert. Das Berufen auf diese Mietminderung war auch nicht treuwidrig eben, weil die Wohnungen nicht vergleichbar waren.

Für die Umsetzwohnung wiederum musste der Mieter kein Nutzungsentgelt zahlen, weil hierüber keine Einigung getroffen wurde – weder ausdrücklich noch konkludent.

Fazit

Für den Fall, dass Sie Mieter für die Dauer von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen umsetzen müssen, sollten Sie eine ausdrückliche Einigung entweder über den temporären Austausch des Mietobjekts oder über die Zahlung für die Umsetzwohnung treffen. Hierzu beraten wir Sie gern.

Urteil des LG Berlin vom 25. März 2021 – 67 S 336/20

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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