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Neues von der Einsicht in die Betriebskostenbelege
Der neue § 556 Abs. 4 BGB
16.01.2025Wir werden von der Bürokratie entlastet. In der letzten Woche habe ich bereits Zweifel geäußert, ob die neue Form der befristeten Gewerberaummietverträge (Textform statt Schriftform) tatsächlich zu einer Bürokratieentlastung führt. Auf den ersten und vielleicht gerade für Vermieter auch auf den zweiten Blick sehr zu begrüßen ist allerdings der neue § 556 Abs. 4 BGB. Um diesen geht es in dem heutigen kurzen Beitrag.
Was ist geregelt?
Im Gesetzestext heißt es: „Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.“ Dies ist wie gesagt, der Absatz 4 des § 556 BGB.
Im neuen Abs. 5 heißt es, dass von Abs. 1, Abs. 2 S. 2, Abs. 3 und Abs. 3a nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann.
Was ist neu und bemerkenswert?
Nicht neu ist das Belegeinsichtsrecht. In ständiger Rechtsprechung haben die Gerichte geurteilt, dass Mieter Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsbelege haben. Dies hat der BGH mehrfach ausführlich erläutert und auch ausgeführt, welche Belege alles dazu gehören – Rechnungen, Kontoauszüge, Leistungsverzeichnisse, Ablesebelege der Nachbarn usw. – und in welcher Form – Original – diese zur Einsicht bereitgestellt werden müssen. Auch wir haben dies hier häufig thematisiert und müssen nun unsere Beiträge dazu in Bezug auf die Form der Belegeinsicht updaten.
Insofern sind alle Hausverwalter und Vermieter froh, die bereits ihre Post und Akten digitalisiert haben. Die Diskussion, was denn das Original ist und was die Kopie, ist dann zumindest bei der Belegeinsicht vorbei. Es mutete auch etwas merkwürdig an, dass dem Finanzamt Digitalisate (Scans) ausgereicht haben, der Mieter aber die Originale verlangen konnte. Nun können auch Mietern bei der Belegeinsicht elektronische Scankopien vorgelegt werden.
Bemerkenswert ist, dass nach dem Wortlaut von § 556 BGB von dieser Regelung durch Vereinbarung der Parteien abgewichen werden kann. Können also die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass keine Belegeinsicht mehr erfolgen darf? Dies erscheint merkwürdig und ich kann auch mitteilen, dass wir im Update des Mustermietvertrags keine derartige Regelung aufgenommen haben.
Warum haben wir unseren Mietvertrag nicht geändert?
Aus zwei Gründen: Zum einen könnte es sich bei dem Wortlaut des § 556 Abs. 5 BGB um ein Redaktionsversehen handeln, weil einfach nur der alte Abs. 4 der neue Absatz 5 geworden ist. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich nicht, dass hier Rechte von Mietern eingeschränkt werden sollten. Das Gesetz hatte den Zweck, den Rechtsverkehr zu vereinfachen – die Bürokratie zu entlasten. Da viele Belege in Zeiten der e-Rechnung nur als elektronische Dokumente vorliegen und viele Unternehmen die Papierrechnungen einscannen ist die Regelung hier sinnvoll. Bei der Belegeinsicht müssen dann nicht zwei Medien Papier und Elektronik vorgehalten werden.
Zum anderen dürfte eine Formularklausel, also eine allgemeine Geschäftsbedingung, die dem eindeutigen Gesetzeswortlaut von § 556 Abs. 4 BGB widerspricht unwirksam sein. Denn diese benachteiligt den Wohnraummieter unangemessen.
Was jedenfalls geändert werden sollte, sind die Muster für Gewerberaummietverträge. Hä- Muster? Wie Sie wissen, empfehlen wir keine Muster für Gewerberaummietverträge, denn hier sollte möglichst viel individuell ausgehandelt werden. Sollten Sie aber ein Muster verwenden, könnte dort eine entsprechende Regelung aufgenommen werden, die dann heißt: „Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren. Der Vermieter ist berechtigt, die Belege elektronisch bereitzustellen.“
Wir haben unser Muster für den Büroraummietvertrag entsprechend aktualisiert.
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Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Bildnachweis: Pixabay