Minderung wegen Urlaubsmitbringsel?

Ungezieferbefall ist ohne Zweifel ein Mangel der Mietsache und nach § 536 BGB ist die Miete gemindert, wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt. Eine Ausnahme gibt es dann, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, was dann der Fall ist, wenn der Mieter den Mangel zu vertreten hat, seine Beseitigung verzögert oder verhindert oder der Mangel auf einer vom Mieter gewünschten Veränderung beruht. Diskutiert wird dies meist bei Schimmelbefall in der Wohnung. Gilt dies aber auch, wenn ein Bettwanzenbefall vorliegt, oder mit anderen Worten, ist die Miete gemindert, wenn der Mieter von der Reise Bettwanzen einschleppt? Dies hatte nun das Amtsgericht Stuttgart zu entscheiden.

Fall

Der Mieter zeigte mit E-Mail vom 16.10.2019 an, dass die Wohnung in sehr großem Umfang von Insekten befallen sei, weshalb die Tochter des Beklagten schon „völlig verstochen“ sei. Der Kammerjägereinsatz vom 22.10.2019 konnte den Bettwanzenbefall nicht beseitigen. Die Vermieterin kündigte wegen Zahlungsverzugs und erhob Räumungsklage. Der Mieter beruft sich unter anderem auf die Mietminderung wegen des Bettwanzenbefalls.

Urteil

Die Miete war gemindert – und zwar wegen des Bettwanzenbefalls um 60%. Zunächst hat sich das Gericht mit der Frage befasst, wer zu beweisen hat, dass der Mangel aus der Sphäre des Mieters stammt und die oben genannte Ausnahme im Hinblick auf den Ausschluss der Mietminderung vorliegt. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass bei einem unstrittigen Mangel der Vermieter beweisen müsse, dass das Minderungsrecht ausgeschlossen sein soll. Also oblag es zunächst der Vermieterin auszuräumen, dass der Befall ihrem Verantwortungsbereich entsprang und vielmehr dem Obhutsbereich des Mieters entstammte; erst dann musste der Mieter darlegen und beweisen, dass er den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten hat. Die Vermieterin konnte hier beweisen, dass der Mangel aus der Sphäre des Mieters stammt und auf seinen Gebrauch zurückzuführen war. Dennoch verlor der Mieter sein Minderungsrecht nicht, weil er den Befall nicht zu vertreten hatte. Er hatte die Wohnung vertragsgemäß gebraucht.

Das Gericht hatte einen Sachverständigen hinzugezogen, der ausführte, dass den Einschleppungsmöglichkeiten wenige Grenzen gesetzt sind, da jede außerhalb der Wohnung abgestellte Tasche, der Erwerb gebrauchter Gegenstände und selbst der tägliche Einkauf die Gefahr einer Einschleppung mit sich bringen. Dies sei keine Frage der mangelnden Hygiene oder Reinlichkeit. Praktikable Präventionsmaßnahmen hat der Sachverständige ausgeschlossen.

Danach kam das Gericht zu der Überzeugung, dass der Mieter den Bettwanzenbefall nicht zu vertreten hat. Weder vorsätzliches noch fahrlässiges Handeln des Mieters hat zum Bettwanzenbefall geführt.

AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 – 35 C 5509/19

Fazit

Selbst wenn Mieter Ungeziefer einschleppen, ist eine Minderung eben nur ausgeschlossen, wenn die Mieter dieses Einschleppen oder die Ausbreitung zu vertreten haben. Dies wird aber nach den Ausführungen des Sachverständigen im genannten Fall bei Bettwanzen regelmäßig nicht der Fall sein. Bei anderem Ungeziefer könnte aber mangelnde Hygiene von Mietern zu einem Verschulden führen. Daneben könnte die Minderung ebenfalls ausgeschlossen sein, wenn Mieter an der Beseitigung des Befalls nicht mitwirken. Dies konnte die Vermieterin im oben genannten Fall nicht beweisen.

Also untersuchen Sie die Ursachen des Ungezieferbefalls und lassen Sie den Befall beseitigen. Wenn Mieter hier nicht mitwirken, dokumentieren Sie dies genau!

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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