Mietpreisbremse in Baden-Württemberg unwirksam

Nach einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 30.10.2018 – Az. 35 C 2110/18 – ist die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBgVO BW) vom 29.09.2015 unwirksam. Weder reiche die Begründung der Verordnung aus, noch sei sie wirksam veröffentlicht worden.

1. Hintergrund

Aufgrund der rasanten Entwicklungen des Mietniveaus in den vergangenen Jahren hat der Gesetzgeber 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. So bestimmt unter anderem § 556d I BGB, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d II BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Welche Gebiete als angespannt geltend, entscheiden die einzelnen Bundesländer durch Rechtsverordnung.

Die jeweilige Rechtsverordnung ist in den einzelnen Bundesländern zu begründen. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt und welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Baden-Württemberg hat in die Mietpreisbegrenzungsverordnung 68 Gemeinden aufgenommen. Die Verordnung enthält keine Begründung und ist nicht förmlich veröffentlich worden.

2. Sachverhalt

Es war vom Amtsgericht zu entscheiden, ob einem Mieter ein Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete zusteht, weil die Mietzinsvereinbarung für eine im November 2011 in Stuttgart angemietete Wohnung gegen § 556g I BGB verstoße.

Nach dieser Vorschrift sind Abweichungen vom entsprechenden Kapitel im BGB über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Mieter hat dann gegen den Mieter einen Anspruch auf Herausgabe der zu viel gezahlten Miete nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung.ortant;}”]

3. Die Entscheidung des Amtsgerichts

Das Amtsgericht Stuttgart hat die Klage des Mieters abgewiesen. Die Mietpreisbremse gelte nicht in Stuttgart aufgrund wesentlicher Verfahrensmängel. So ginge aus der Verordnung nicht hervor, weshalb die einzelnen Gemeinden aufgenommen wurden.

Das gesetzliche Begründungserfordernis wurde damit nicht gewahrt. Es müssten die Tatsachen benannt werden, weshalb ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt vorliegt. Die in der Verordnung benannten Tatsachen müssen demnach, auch durch die einzelnen Gemeinden, nachprüfbar sein.

Zudem sei die Begründung nicht förmlich veröffentlicht worden. Das zuständige Ministerium hatte lediglich auf Anfrage in Einzelfällen eine Begründung offengelegt. Auch fehlte es in der der Verordnung zugehörigen Landtags-Drucksache 15/7071 einer Einzelfallbegründung für jede Gemeinde.

Die Berufung gegen das Urteil wurde zugelassen.

4. Ausblick

Die Umsetzung der Mietpreisbremse erfolgt bislang nicht mit letzter rechtlicher Sicherheit. So hatten auch schon das Landgericht Hamburg mit Urteil vom 14.06.2018 – 333 S 28/17 -, das Landgericht Frankfurt am Main mit Urteil vom 27.03.2018 – 2-11 S 183/17 und das Landgerichts München I mit Urteil vom 06.12.2017 – 14 S 10058/17 – den jeweiligen Landesverordnungen wegen formeller Fehler eine Absage erteilt.

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hielt im Hinweisbeschluss vom 14.09.2017 – 67 S 149/17 – § 556d BGB wegen Verstoßes gegen den Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 I GG für verfassungswidrig. So würden Vermieter, die schon in der Vergangenheit eine Miete von mehr als 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt. Zudem sei § 556d BGB zu unbestimmt, da die Geltung der Mietpreisbremse nicht allein von der Situation auf dem jeweiligen Wohnungsmarkt abhänge, sondern auch von der politischen Willensbildung auf Landesebene.

Es bleibt abzuwarten, ob und inwieweit die Landesregierungen nunmehr den gesetzgeberischen Anforderungen an die Begründungen der einzelnen Mietpreisbegrenzungsverordnungen einheitlich nachkommen. Abzuwarten bleiben auch belastbare Erhebungen, in welchem Umfang der Gesetzzweck der Mietpreisbremse bislang überhaupt erreicht werden konnte.

Rechtssichere Beratung und Informationen für Vermieter, Verwalter, Eigentümer und Makler

Was brauchen Sie, um eine Mieterhöhung durchzusetzen?

Damit Sie eine Mieterhöhung wirksam durchsetzen können, bieten diese Muster Formulierungshilfen und Hinweise. Hier finden Sie nützliche Informationen zum Thema Mieterhöhung und können ein unverbindliches Angebot anfordern.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay