Wieder ist ein Jahr vergangen, ein Jahr, in dem wir über Corona bedingte Mietminderung, Corona bedingte Verschiebung von Eigentümerversammlungen, Corona bedingt erlaubte Datenverarbeitung usw. berichtet haben. Für unseren letzten Beitrag im Jahr 2021 haben wir uns entschieden, nichts zum Thema, das ich nicht noch einmal nennen will zu berichten, sondern kuriose Urteile aus dem Mietrecht vorzustellen. Auch anhand dieser Fälle können mietrechtliche Probleme erklärt werden. Heute soll es um Mietminderungen, also um Mängel der Mietsache gehen, von der Jungfrau Maria im Hausflur, über Wespen auf dem Balkon bis hin zur Wanderung zum Müllplatz.

Grundsätzlich gilt, dass die Miete gemindert ist, wenn ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliegt. Ein Mangel ist die negative Abweichung der IST- von der SOLL-Beschaffenheit. Also wenn etwas an der Mietsache nicht so ist, wie vereinbart, dann liegt ein Mangel vor und wenn dieser erheblich ist, ist die Miete gemindert. Folgende Fälle sollen dies illustrieren:

Eine Mieterin minderte die Miete, weil im Treppenhaus eine Madonnenstatue aufgestellt war. Das Gericht machte kurzen Prozess und führte aus, dass ein Recht zur Mietminderung dem Mieter nur dann zusteht, wenn die Gebrauchstauglichkeit seiner Wohnung beeinträchtigt ist. Dies ist durch die im Treppenhaus aufgestellte Madonna nicht gegeben. Darüber hinaus ist auch nach evangelischem Glauben Jesus durch Maria geboren worden, so dass die Aufstellung der Madonna im Treppenhaus kein Umstand sein kann, der zu einem besonderen Schock führt. Subjektive Überempfindlichkeiten sind bei der Bewertung von Minderungsrechten nicht zu berücksichtigen (AG Münster Urteil vom 22.7.2003, Az. 3 C 2122/03).

Im Ergebnis ist das Urteil natürlich richtig. Aber wie der folgende Fall zeigt, kann eine Minderung auch dann vorliegen, wenn nicht die Wohnung betroffen ist, sondern das „Wohnen“ bzw. das Wohnumfeld. 

Ein Vermieter sah sich gezwungen den Müllplatz zu verlegen, weil sich der Nachbar gestört fühlte. Der alte Müllplatz lag bereits 85 m von der Wohnung der Mieterin entfernt. Nach der Verlegung musste sie fast doppelt so weit laufen, nämlich 165 m. Das AG Köpenick bejahte eine negative Abweichung der IST- von der SOLL-Beschaffenheit. Ob diese wirklich erheblich ist, ist hier die Frage. Ein Mangel ist jedoch nur dann als unerheblich, wenn er leicht erkennbar und auch schnell und kostengünstig beseitigt werden kann (BGH, Urteil vom 30.6.2004, Az. XII ZR 251/02). Das Zurückverlegen des Müllplatzes hätte zu Kosten 10.000 € geführt. Eine kostengünstige Beseitigung des Mangels schied daher aus. Die Mietminderung betrug jedoch nur 2,5% der Gesamtmiete. 

In einem meiner persönlichen Lieblingsfälle ging es um Mietminderung aus folgendem Grund: Die Mieterin beklagte sich darüber, dass sie ihren Balkon nicht nutzen könne, weil ihre Nachbarn ein zu starkes Parfum benutzen. Durch den starken Geruch angezogen wurden vor allem Wespen, die aber nicht nur den Balkon der Nachbarn, sondern eben auch den Balkon der Mieterin heimsuchten. Daher konnte die Mieterin ihren Balkon nicht richtig nutzen. Noch genauer führte die Mieterin dies nicht aus. Das Gericht verneinte damals das Vorliegen eines Mangels, denn die IST-Beschaffenheit wich eben nicht negativ von der SOLL-Beschaffenheit ab. Der Balkon war nutzbar und die Mieterin hatte nicht vorgetragen, wann und wieviel Wespen die Nutzung des Balkons verhindert.

Auch ein Geruch – wie zum Beispiel Zigarettengeruch – kann selbstverständlich einen Mangel darstellen. Nutzer von Wohnungen sind auch gehalten, diese nur so zu nutzen, dass andere nicht unangemessen gestört werden. Daher können heute Rauchzeiten auf Balkonen festgelegt werden. Es muss jedem Mieter möglich sein zu rauchen, aber auch rauchfrei zu leben. Hier kann durch eine Hausordnung mit Rauchzeiten und rauchfreien Zeiten ein Ausgleich versucht werden.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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