Keine Aufrechnung von Schadensersatzanspruch mit Mietkaution

Die Mietsicherheit ist in § 551 BGB für das Wohnraummietrecht geregelt. Eine bestimmte Art der Mietkaution ist dort nicht vorgesehen. Dort sind Regelungen enthalten, was bei Mietkautionen zu beachten ist, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurde. Voraussetzung ist also zunächst die Vereinbarung einer Mietsicherheit – in aller Regel im Mietvertrag. Hier wird dann auch die Art der Mietkaution mit vereinbart. Da der Vermieter in aller Regel den Mietvertrag stellt, kann er oder sie hier auch die Art der Kaution vorgeben (muss es aber nicht, dann wählt der Mieter).

Üblich sind die Barkaution (der Mieter zahlt einen Betrag in bar oder per Überweisung auf ein Mietkautionskonto), die Verpfändung bzw. Übergabe eines Sparbuchs, die Verpfändung oder Sicherungsabtretung eines Kontos oder auch die Sicherung durch eine Bürgschaft oder eine Kautionsversicherung.

Jede Art hat Vor- und Nachteile. Der große Nachteil der Barkaution ist, dass ein Treuhandverhältnis über das Geld des Mieters entsteht und der Vermieter dieses insolvenzfest getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen muss. Er muss auch Rechenschaft über die Zinsen und gegebenenfalls Steuern ablegen. Dies entfällt bei Sparbuch und verpfändeten Konto, denn diese Konten sind Konten der Mieter.

Der große Vorteil der Barkaution ist jedoch der, dass der Vermieter Geld hat, mit dem er aufrechnen kann. 

§ 387 BGB sieht vor, dass eine Person gegen Forderungen eines anderen aufrechnen kann, wenn es sich um gleichartige, gegenseitige Ansprüche handelt, die fällig (auf Seiten des Aufrechnungsgegners) bzw. erfüllbar (auf Seiten den Aufrechnenden) sind.

Wenn wir über Mietkautionen sprechen, sichern diese nur Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Dies sind immer gegenseitige Ansprüche, so dass die Gegenseitigkeit nicht das Problem ist. Anders ist dies mit der Gleichartigkeit. Vereinfacht ausgedrückt, können nur Geldforderungen gegeneinander aufgerechnet werden, also z.B. die Barkaution gegen den Nachzahlungsanspruch aus der Betriebskostenabrechnung, denn hier haben Mieter den Anspruch auf Rückzahlung. Bei Sparbüchern, Verpfändungen oder Bürgschaften ist dies nicht der Fall. Mieter haben hier Ansprüche auf Herausgabe oder Freigabe. Wenn diese Ansprüche Zahlungsansprüchen der Vermieter gegenüberstehen, ist eine Aufrechnung nicht möglich, denn sie sind nicht gleichartig. Dies wäre erst dann der Fall, wenn der Bürge oder die Bank das Geld an den Vermieter tatsächlich gezahlt haben.

Also vereinfacht: Bei Barkautionen kann aufgerechnet werden, bei anderen Sicherheiten zunächst nicht. Aber warum ist das wichtig?

Wichtig ist dies, weil Forderungen der Vermieter der Verjährung unterliegen. 

Mietforderung oder Forderungen auf Nachzahlung von Betriebskostenabrechnungen verjähren nach 3 Jahren gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem sie fällig geworden sind. Ansprüche auf Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder anderer Beschädigungen der Mietsache verjähren bereits sechs Monate nach der Rückgabe der Mietsache.

UND

Es kann auch nach Ablauf der Verjährungsfrist die Aufrechnung erklärt werden, wenn sich die Ansprüche gleichartig und gegenseitig bereits in unverjährter Zeit gegenüberstanden (§ 215 BGB). Mit anderen Worten es kann auch nach 8 Monaten noch mit dem Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aufgerechnet werden. Die Forderungen auf Schadensersatz sind dann nicht verjährt. Aber dabei muss es sich eben um gleichartige Ansprüche handeln – dies ist der Fall, wenn auf der einen Seite die Barkaution steht und auf der anderen Seite der Schadensersatzanspruch.

Der Knackpunkt ist hier – und darum ging es bei der Entscheidung des LG Berlin (Hinweisbeschluss vom 24.10.2023, Az. 67 S 241/23) – die Entstehung des Schadensersatzanspruchs.

Zunächst haben Vermieter (gegebenenfalls) Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen (dazu an anderer Stelle mehr). Dies ist kein Anspruch auf eine Geldleistung und damit nicht gleichartig zum Auszahlungsanspruch der Mieter hinsichtlich der Barkaution.

Es handelt sich um einen Fall der sog. Ersetzungsbefugnis des Gläubigers, die einer Ausübung bedarf. Der Vermieter darf entscheiden, ob er den Leistungsanspruch (Ausführung der Schönheitsreparaturen) oder nach Fristsetzungen den Schadensersatzanspruch in Geld geltend macht. Erst mit dem Zahlungsverlangen übt der Vermieter sein Recht aus, an Stelle der einen geschuldeten Leistung eine andere mit der Folge zu setzen, dass fortan nur diese letztere Erfüllung ist. Erst mit Ausübung der Ersetzungsbefugnis, die somit eine Gestaltungserklärung ist, trete eine Änderung des Schuldverhältnisses ein, so das LG Berlin.

Eine Aufrechnung kann demzufolge erst erfolgen, wenn vom Mieter Schadensersatz verlangt wurde. Dies muss nicht gerichtlich erfolgen. Ein Schreiben an die Mieter mit der Geltendmachung des Zahlungsanspruchs reicht aus. Diese Geltendmachung muss aber vor Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten erfolgen, ansonsten - untechnisch gesprochen - ist der Geldanspruch verjährt.

Wenn Sie eine Barkaution vereinbart haben oder Bürge oder Bank bereits an Sie gezahlt hat, können Sie die Aufrechnung mit Geldforderungen erklären. Dies sind Mietforderungen, Nachzahlungsforderungen der Abrechnungen und Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis. Die letzteren entstehen erst, mit der Aufforderung an die (ehemaligen) Mieter Schadensersatz zu leisten. Diese Aufforderung muss dem Mieter in unverjährter Zeit zugehen.

Im preisgebundenen Wohnraum dient die Kaution nur der Sicherung von Ansprüchen wegen Verschlechterung der Mietsache (also unterlassener Schönheitsreparaturen und Beschädigungen).

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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