Die 9 häufigsten Gründe für eine Abmahnung

Als Vermieter hat man manchmal mit Mietern zu kämpfen die Probleme bereiten und ihre vertraglichen Pflichten verletzten. Wenn mit dem Mieter nicht zu reden ist, bleibt als eines der letzten Mittel eine Abmahnung zu schreiben, in der man den Mieter unmissverständlich auf die Verletzung des Vertrages hinweist. Dieses Schreiben sollte klar formuliert sein, eine Frist aufweisen bis der die Vertragsverletzung behoben sein muss und oft auch die Ankündigung weiterer rechtlicher Schritte.
Die Abmahnung gilt als Tadel des Vermieters am vertragswidrigen Verhalten des Mieters und fordert zur Behebung der Vertragsverletzung auf. Wenn der Mieter der Aufforderungen des Vermieters nicht nachkommt, kann dem Mieter eine Unterlassungsklage oder die fristlose Kündigung drohen.

Das Mietrecht sieht keine besondere Form für die Abmahnung vor, was heißt, dass sie auch mündlich erfolgen kann. Sie sollte allerdings schriftlich formuliert werden, damit sie im Falle eines späteren juristischen Konfliktes als konkreter Nachweis dienen kann. Zusätzlich ist es hilfreich, wenn die Abmahnung z.B. durch einen Boten geliefert wird, damit dieser die Einwurfzeit dokumentieren kann.

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Was brauchen Sie, um einen Mieter wirkungsvoll abzumahnen?

Damit Sie Ihren Mieter wirksam abmahnen können, bieten diese Muster Formulierungshilfen und Hinweise zur Gestaltung einer korrekten Abmahnung.

Es gibt diverse Gründe für eine Abmahnung. Hier ist eine Übersicht der 9 häufigsten Gründe, auf die wir unten noch weiter eingehen:

1. Missachtete Hausordnung
2. Hundehaltung
3. Offene Nebenkostennachzahlung
4. Ruhestörung
5. Mietrückstand
6. Nicht erfüllte Renovierungspflichten
7. Untervermietung
8. Überbelegung der Wohnung
9. Unerlaubte bauliche Veränderungen

Abmahnung wegen missachteter Hausordnung

Die Hausordnung eines Mietshauses beinhaltet allgemeine Regeln zum gemeinschaftlichen Leben in der Mietsache. Sie beinhaltet für gewöhnlich Informationen zur Reinigung, Außennutzung, Heizen und weiteres.

Reinigung: In vielen Mietshäusern ist es üblich, dass die Hausflur- und Treppenhausreinigung wöchentlich von den Mietern im Wechsel übernommen werden muss. Wenn ein Mieter dieser Vereinbarung öfter mal nicht nachkommt, kann er abgemahnt werden.

Lüften und Heizen: Im Mietvertrag oder in der Hausordnung gibt es üblicherweise bestimmte Auflagen was das Heizen und Lüften der Wohnung angeht. Durch unregelmäßiges oder falsches Lüften und Heizen kann es recht schnell zur Schimmelbildung kommen und der Mieter, bei Nichtachtung der Hausordnung diesbezüglich, abgemahnt werden.

Nutzung der Außenanlagen: Falls es einen gemeinschaftlichen Garten oder kleine Außenanlagen gibt, wird die Nutzung generell im Vertrag oder der Hausordnung geregelt. Hier wird beispielsweise aufgeführt ob gegrillt werden darf oder ob der Garten auch von den Mietern gepflegt werden muss.

Abmahnung wegen Hundehaltung

Generell steht in einem Mietvertrag ob man Haustiere, speziell größere Hunde in einer Mietwohnung halten darf. Kleintiere dürfen eigentlich immer gehalten werden, auch wenn es im Vertrag verneint wird. Bei größeren Tieren, wie Hunden, kann es allerdings sehr schnell zu einer Abmahnung kommen. Auch falls Tiere generell erlaubt sind, gibt es Regeln an die man sich halten muss und muss natürlich seine Nachbarschaft respektieren.

Abmahnung wegen Mietrückstand

Häufig kommt es bei Mietverhältnissen zu Mietrückständen. Oftmals greifen Vermieter erst mal zu Mahnungsschreiben um den Mieter darauf hinzuweisen, dass noch offene Rechnungen bestehen. Wenn es zeitnah zur Begleichung der Mietschulden kommt, hat sich die Sache schnell erledigt. Falls der Mieter jedoch immer noch nicht zahlt, sollte eine schriftliche Abmahnung an den Mieter erteilt werden.

Abmahnung wegen offener Nebenkostennachzahlung

Bei einer Abmahnung wegen offener Nebenkostennachzahlungen oder rückständiger Nebenkostenvorauszahlungen gilt dasselbe wie bei der Abmahnung wegen Mietrückstand, da die Nebenkosten als Teil der Miete zählen.ortant;}”]

Abmahnung wegen Ruhestörung

Gerade bei größeren Mietobjekten mit vielen Parteien, muss der Vermieter sicherstellen, dass es konkrete Verhaltensregeln gibt an die sich alle Mieter halten um Belästigungen zu vermeiden.
Wenn Mieter oft Partys feiern, nachts laute Musik hören oder allgemein ihre Nachbarn belästigen, kommt es sehr schnell zu Beschwerden wegen Ruhestörung. Wenn der Mieter sich nicht einsichtig zeigt, folgt vom Vermieter prompt eine Abmahnung.

Abmahnung wegen nicht erfüllter Renovierungspflicht

Im Mietvertrag ist festzuhalten, was der Mieter bei Auszug aus der Wohnung tun muss. Wenn der Vertrag keine Regelungen zu einer Renovierungspflicht beim Auszug enthält, kann dem Mieter nachträglich keine solche Pflicht aufgetragen werden. Enthält der Vertrag eine solche Regelung, ist meist von sogenannten „Schönheitsreparaturen“ die Rede, an denen der Mieter sich entweder beteiligen oder sie selbst durchführen muss. Ein Mieter kann nicht gezwungen werden die Arbeiten von einfach Fachmann ausführen zu lassen, da der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt werden kann. Wenn im Vertrag Regelungen zur Renovierungspflicht getroffen wurden, muss sich der Mieter daran halten.

Abmahnung wegen Untervermietung

Ein Vermieter muss sich darauf verlassen können, dass in seiner Mietsache nur die im Mietvertrag bezeichnete Partei, und keine ihm unbekannte Dritte, wohnt. Deshalb ist bei jeder Untervermietung vorher die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.

Es gibt Ausnahmen bei der die Erlaubnis erteilt werden muss, wie z.B. wenn der Mieter nur ein einzelnes Zimmer untervermieten möchte und ein berechtigtes Interesse daran hat. Ausgleichend ist der Mieter ansonsten dazu berechtigt außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen.
Wird die Wohnung allerdings komplett oder ohne Erlaubnis untervermietet, kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen und den Untermieter zum Auszug veranlassen.

Abmahnung wegen Überbelegung der Wohnung

Das Überbelegung einer Wohnung kann schnell zu einer höheren Abnutzung der Wohnung führen und ist bei Vermietern nicht gerne gesehen.
Wann eine Wohnung überbelegt ist, ist nicht im Gesetz geregelt und es existiert auch keine richertlich geschaffene, offizielle Grenze. Es gibt jedoch in den verschiedenen Ländern Vorfschriften der Wohnungsaufsichtsgesetze die zur Orientierung herangezogen werden können. Die Zahlen unterscheiden sich je nach Land geringfügig, jedoch gilt meistens, dass zehn Quadratmeter pro erwachsener Person noch angemessen seien (mindestens sechs Quadratmeter bei Kindern bis zu sechs Jahren). Mit vier Erwachsenen in einer Wohnung zu leben die unter 40 Quadratmeter groß ist, zählt also auf jeden Fall zur Überbelegung.

Abmahnung wegen unerlaubter baulicher Veränderungen

Mieter nehmen öfter mal selbst Pinsel und Werkzeug in die Hand und Vermieter müssen sich anschließend über drastische bauliche Veränderungen ärgern. Diese können von extremen Wandmalereien bis hin zu drastischen Veränderungen reichen, die die Statik der Wohnung gefährden und das Erscheinungsbild komplett verändern. Hier kann der Vermieter natürlich abmahnen und vom Mieter verlangen, dass der ursprüngliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt wird.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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