Getrennte Untergemeinschaften – gemeinsame Beschlüsse

Eigentlich ging es in dem Fall um etwas ganz anderes, nämlich um eine Sonderumlage für die Prozessfinanzierung (über die Bestimmtheit dieses Beschlusses haben wir vor zwei Wochen berichtet.). Es klagt die Bauträgerin und aufteilende Eigentümerin gegen die Gemeinschaft (GdWE) und ficht den Beschluss über diese Sonderumlage an. 

Auf dem Grundstück befinden sich zwei Gebäude. Diese sollen nach den Bestimmungen der Teilungserklärung „so weit wie möglich getrennt und unabhängig voneinander behandelt werden, so dass die Einheiten … jeweils eine gesonderte Wirtschaftsgemeinschaft und hinsichtlich ihres Gebäudes eine eigene, getrennte Eigentümergemeinschaft bilden….“ Es wurden also Untergemeinschaften gebildet.

Zunächst beschloss die GdWE – nicht die Untergemeinschaft – sondern alle zusammen, die die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche und die Mängelrechte an sich zu ziehen. Dieser Vergemeinschaftungsbeschluss bildet die Grundlage für ein Verfahren der GdWE gegen die Bauträgerin. Und um die Finanzierung bzw. die Fortführung dieses Rechtsstreits über die vergemeinschafteten Mängelrechte geht es in dem angefochtenen Beschluss. 

Hier war also von den Gerichten inzident zu prüfen, ob ein solcher Vergemeinschaftungsbeschluss wirksam sein kann oder ob er mangels Beschlusskompetenz der Gesamtgemeinschaft nichtig ist.    

Wird die KI von Beck-Online gefragt, wer die Mängelrechte in einer Wohnungseigentumsanlage geltend machen kann, ergibt sich Folgendes:

„Die Mängelrechte gegen den Bauträger können sowohl von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als auch von den einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden, je nachdem, ob es sich um Mängel am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum handelt und ob die Mängelrechte gemeinschaftsbezogen sind oder nicht. Für Mängel am Gemeinschaftseigentum, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, ist grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig. ...

Einzelne Wohnungseigentümer können hingegen Mängelrechte selbstständig geltend machen, wenn es sich um Mängel an Bauteilen handelt, die zu Sondernutzungsrechten gehören, oder wenn die Mängelbeseitigung keine einheitliche Rechtsverfolgung erfordert. Auch wenn ein Wohnungseigentümer den Erwerbspreis vollständig gezahlt hat, steht ihm aus seinem konkreten Erwerbsvertrag ein Anspruch auf mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums zu, den er eigenständig geltend machen kann.

Die primären Mängelrechte (Nacherfüllung, Selbstvornahme und der Kostenvorschussanspruch) können grundsätzlich von jedem Wohnungseigentümer eigenständig verfolgt werden, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft diese Rechte nicht an sich gezogen hat. Die sekundären Mängelrechte (Minderung und kleiner Schadensersatz) sind hingegen gemeinschaftsbezogen und lassen ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zu.“ 

Dieser Text der Beta-Version des Chatbots ist mit den entsprechenden Quellen versehen. Aber alles Wichtige, war dort auch nicht zu finden und daher ergänze ich:

Die Vergemeinschaftung von Mängelrechten bleibt auch nach dem WEMoG und dem neuen § 9a Abs. 2 WEG bestehen und behält ihre bisherige Bedeutung.

Vergemeinschaftungsbeschlüsse sind weiterhin relevant, solange sie Ansprüche das Gemeinschaftseigentum betreffend umfassen.

Zum An-Sich-Ziehen ist hier zu ergänzen, dass dies dann wirksam ist, wenn ein gemeinschaftliches Vorgehen zur effektiven Durchsetzung der Ansprüche erforderlich ist (BGH, Urteil vom 15.1.2010, AZ. V ZR 80/09).

Und eben über letzteres kann trefflich gestritten werden. Wer darf hier an-sich-ziehen, die Untergemeinschaft, die weitestgehend wie eine Gemeinschaft agieren soll, oder die Gemeinschaft insgesamt, denn es geht ja um eine effektive Durchsetzung von Ansprüchen?

Dies hat der BGH nun entschieden. In seinem Urteil vom 23.2.2024 (Az. V ZR 132/23) führt er aus: „Sind nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet, kann nur die Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer die den einzelnen Erwerbern aus den jeweiligen Verträgen mit dem Veräußerer wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums zustehenden Rechte auf ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; dies gilt auch dann, wenn die Mängel nur den einer Untergemeinschaft zugeordneten Teil der Anlage betreffen.

Die Kompetenz, durch Beschluss über die gerichtliche Geltendmachung der vergemeinschafteten Ansprüche und die mit der Prozessführung im Zusammenhang stehenden Fragen (hier: Aufnahme von Vergleichsverhandlungen und Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Prozesskosten) zu entscheiden, steht ebenfalls allein der Gesamtgemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.“

Im Ergebnis muss also die Gesamtgemeinschaft beschließen; Beschlüsse der Untergemeinschaften reichen danach nicht aus.

Zuerst zur Frage: Darf die Gesamtgemeinschaft?

Ja, so der BGH. Die Gründe die überhaupt für die Möglichkeit der Vergemeinschaftung sprechen, sprechen eben auch dafür, dass die Gesamtgemeinschaft Mängelansprüche an sich ziehen darf. Wenn dies passiert, werden den einzelnen Eigentümern diese Mängelrechte entzogen. Dies ist aber eben nur dann zulässig, wenn die ordnungsgemäße Verwaltung ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordert. Es bedarf einer gemeinschaftlichen Willensbildung. Eine solche verhindert auch, dass der Bauträger sich verschiedenartigen Ansprüchen ausgesetzt sieht und ermöglicht eben die oben angesprochene effektive Durchsetzung der Ansprüche. 

Daraus folgert der BGH, dass es letztlich auch im Interesse des Bauträgers liegt, dass nicht unterschiedliche Untergemeinschaften wegen desgleichen Sachmangels unterschiedliche Ansprüche geltend machen.

Damit zur zweiten Frage: Darf nur die Gesamtgemeinschaft oder auch die Untergemeinschaft?

Es darf nur die Gesamtgemeinschaft, denn die gebotene effektive Rechtsverfolgung wäre beeinträchtigt, wenn eine einzelne verselbstständigte Untergemeinschaft eigenverantwortlich über das weitere Vorgehen entscheiden könnte, so der BGH. Und weiter, „Eine auf Mängel des „eigenen“ Hauses beschränkte Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft würde zu nicht hinnehmbaren Rechtsunsicherheiten im Hinblick auf die Beschlusskompetenz führen.“

Wenn bei Mehrhausanlagen mit Untergemeinschaften, Mängelansprüche vergemeinschaftet werden, kann dies nur die Gesamtgemeinschaft beschließen. Das Urteil schafft also Rechtssicherheit bei einem schwierigen (zum Quadrat) Thema des Wohnungseigentumsrechts. Es daher eindeutig zu begrüßen.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH  

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