Fotos von vermieteten Wohnungen - Was erlaubt der Datenschutz?

Das Anfertigen und Verwenden von Wohnungsfotos fällt damit unter den Anwendungsbereich der DSGVO und bedarf einer Rechtsgrundlage. 

Gemessen an den bislang ergangenen Stellungnahmen von Aufsichtsbehörden muss bei der Feststellung der Rechtsgrundlage nach dem konkreten Zweck für die Anfertigung und Verwendung der Fotos differenziert werden. Danach dürfen Wohnungsfotos ohne Einwilligung des Mieters nur zum Zweck der Dokumentation von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten verarbeitet werden. In diesen Fällen wird ein überwiegendes berechtigtes Interesse des Vermieters angenommen, den Zustand seiner Wohnung zu dokumentieren, mithin der Rechtfertigungsgrund nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO.

Hinsichtlich anderer Verwendungszwecke, d.h. beispielsweise zum Verkauf oder bei Anhaltspunkten für eine vertragswidrige Nutzung, wurde zivilgerichtlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Verarbeitung von Fotos bislang abgelehnt. Insofern wurden z.B. vom AG Steinfurt im Urteil vom 10.04.2014 - 21 C 987/13 entschieden, dass die Veröffentlichung von Fotografien einer vermieteten Wohnung im Internet zum Zweck des Verkaufs unzulässig ist. Das AG Düsseldorf im Urteil vom. 24.06.1998 - 25 C 4068/98 hat kein berechtigtes Interesse zur Anfertigung von Fotos zum Zweck der Dokumentation einer vertragswidrigen Nutzung der Mietsache zuerkannt und das AG Frankfurt/Main im Urteil vom 16.01.1998 - 33 C 2515/97 – 67 hat entschieden, dass Fotoaufnahmen zur Dokumentation einer unordentlichen Wohnung nicht in Betracht kommen, solange die Nutzung den Wert und die Substanz der Wohnung nicht gefährdet. Zuletzt wurde von der Sächsischen Datenschutz- und Transparenzbeauftragten im Tätigkeitsbericht 2023 zum Unterpunkt 2.3.4 festgestellt, dass Bilder einer bewohnten Mietwohnung, die angefertigt werden, um später in einem Exposé zu Vermarktungszwecken verwendet zu werden, nur mit Einwilligung der Bewohner angefertigt werden dürfen. 

In Bezug auf Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten hat das Bayerische Landesamt für Datenaufsicht in seinem Tätigkeitsbericht 2017/18 ausgeführt, dass das Fotografieren der Wohnung (nur) dann zulässig ist, wenn sich die Fotos darauf beschränken „das Wohneigentum - etwa die reparaturbedürftigen Stellen wie z.B. Schimmelbefall - zu dokumentieren“. Unzulässig sei demgegenüber die Aufnahme von Bildern, „bei denen nicht die Mietsache und ihr Zustand, sondern die persönlichen Lebensumstände des Mieters im Vordergrund stehen – also etwa die im Haushalt des Mieters lebenden Personen, die im Haushalt befindlichen Sachen oder sonstige Umstände, die nicht unmittelbar mit der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters zusammenhängen.“ 

Die von der Aufsichtsbehörde festgestellten Einschränkungen spiegeln den Tatbestand des Rechtfertigungsgrunds nach Art. 6 Abs.1 lit. f DSGVO wieder, wonach ein berechtigtes Interesse nur dann anzunehmen ist, wenn die Datenverarbeitung zur Erreichung des Verarbeitungszwecks geeignet und erforderlich ist. Insofern ist es für die Dokumentation von (behaupteten) Mängeln in der Regel lediglich erforderlich, den konkret betroffenen Bereich zu fotografieren.

Für Fotos von vermieteten Wohnungen, die zu Verkaufszwecken verwendet werden sollen oder Fotos mit denen ein vertragswidriger Gebrauch dokumentiert werden soll, ist grundsätzlich die Einwilligung des betroffenen Mieters erforderlich nach Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO.

Bei der Einholung der Einwilligung ist zu beachten, dass der betroffene Mieter jedenfalls darüber informiert werden muss, wer Verantwortlicher für die Datenverarbeitung ist und zu welchem Zweck die Fotografien verwendet werden sollen. Der Mieter ist außerdem darüber zu informieren, dass er die Einwilligung jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen kann. Um das Vorliegen der vorstehenden Voraussetzungen ggf. nachweisen zu können, ist dringend zu empfehlen, die Einwilligung schriftlich einzuholen.

Autorin: Tanja Zerull, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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