Worauf sollten Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags unbedingt achten? Was sind die größten Fallstricke?

Wir haben schon mehrfach zum Thema Mieterselbstauskunft und Datenschutz im Mietverhältnis informiert. Es gibt aber noch grundsätzlichere Fragen beim Mietvertragsabschluss zu beachten. Wir haben nun eine kleine Reihe von Beiträgen zum Thema „Fallstricke bei Mietvertragsabschluss“ verfasst. Diese sollen Ihnen helfen rechtliche Fallen zu vermeiden aber auch wirtschaftlich sinnvoll zu handeln. In diesem Beitrag geht es um die Mietvertragsparteien und Mietobjekt.

Wer ist der Vermieter?

Bei vielen Mietverträgen erleben wir, dass beispielsweise der Ehemann als Vermieter angegeben wird, obwohl das Haus bzw. die Wohnung eigentlich der Ehefrau gehört, d. h. sie ist Eigentümerin.

In einem solchen Fall fallen Vermieter und Eigentümer des Mietobjektes auseinander. Dies ist rechtlich grundsätzlich möglich. Allerdings führt dies oft zu Folgeproblemen, die vermieden werden können, wenn Vermieter und Eigentümer identisch sind.

Im BGB geregelt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). Diese Vorschrift regelt, dass bei einem Verkauf des Mietobjektes der Käufer in die Rechten und Pflichten des Verkäufers aus dem Mietverhältnis eintritt. Für den Mieter Wechsel durch den Verkauf der Vermieter, die Stellung als Mieter wird jedoch nicht berührt – „Kauf bricht nicht Miete“. Dies setzt jedoch voraus, dass der Verkäufer zugleich auch der Vermieter war. Sind Verkäufer und Vermieter nicht identisch, so bleibt der alte Vermieter weiterhin der Vermieter, obwohl der Eigentümer gewechselt hat. Der Mieter muss sich dann an den Vermieter wenden (eben nicht der Eigentümer der Immobilie), wenn er beispielsweise einen Mangel hat oder die Betriebskostenabrechnung verlangt.

Sehen Sie sich hier unsere Videos zum Thema "Mietvertrag" an.

In dem oben genannten Beispiel wäre der Ehemann weiterhin verpflichtet, gegenüber dem Mieter Mängel der Mietsache (z.B. ein Wasserschaden) zu beseitigen. Dies wird für den Ehemann schwierig, da er selbst keinen Zugriff auf das Mietobjekt hat. Er kann also gar nicht die Mängelbeseitigung durchführen, da er nicht Eigentümer ist. Der neue Eigentümer ist für die Mängelbeseitigung nicht zuständig, da er nicht Vermieter ist.

Auch über die Betriebskosten wird der Ehemann nur schwer abrechnen können, da er keine Informationen zum Objekt bzw. zum Verbrauch hat. Dies führt in der Regel zu fast unlösbaren Problemen.

Ähnliches gilt auch, wenn beispielsweise eine Wohnung beiden Ehepartnern gehört, jedoch der Mietvertrag nur mit einem Ehepartner auf Seiten des Vermieters abgeschlossen wird. Solange beide Ehepartner sich verstehen, ist das praktisch auch kein Problem. Trennen sich jedoch die Ehepartner, dann kann der Ehegatte, der als Vermieter geführt wird, vom Mieter verlangen, dass die Miete an ihn gezahlt wird. Gleichzeitig braucht der Mieter die Miete auch nur an diesen Vermieter zahlen. Der andere Ehegatte hat dann auch das Problem, wie er an die Mietzahlung kommt – häufig in der Kombination, dass dieser Ehegatte die Finanzierungsraten an die Bank zahlen muss.

Aus diesem Grund sollte auf Vermieterseite genau und richtig im Mietvertrag vermerkt sein, wer der Vermieter ist bzw. wer die Vermieter sind. Der Vertrag sollte dann auch von allen Vermietern entsprechend unterzeichnet werden.

Wer ist der Mieter?

Auch Seiten des Mieters sollte geklärt sein, wer Vertragspartei ist. Wenn beispielsweise ein Mietvertrag mit Michael Müller abgeschlossen wird, gibt es bei der Suche nach dieser Person ca. 200.000 Treffer im Netz und voraussichtlich ähnlich viele natürliche Personen mit diesem Namen.

Zahlt der Mieter nicht, dann muss der Vermieter mit einem Titel (Vollstreckungsbescheid bzw. Urteil) die Zwangsvollstreckung betreiben. Spätestens der Gerichtsvollzieher wird dann die Frage aufwerfen, bei welchem Michael Müller soll er die Vollstreckung durchführen. In solchen Fällen ist der Titel fast unbrauchbar. Der Vermieter sollte wissen, wem gegenüber er die Wohnung zur Verfügung stellen muss, wem gegenüber er die Betriebskosten abrechnen muss und beispielsweise wem gegenüber er Mieterhöhungen oder Kündigungen aussprechen muss. Aus diesem Grund sollte neben dem Vornamen und Nachnamen des Mieters auf das entsprechende Geburtsdatum und der Geburtsort zur Identifikation vermerkt werden.

Werden mehrere Personen Mieter, ist dies für den Vermieter grundsätzlich vorteilhafter, da er dann mehrere Schuldner hat. Der Mietvertrag sollte ebenfalls von allen Mietern unterschrieben werden.

Was wird konkret vermietet?

Bei Abschluss des Mietvertrages sind in der Regel beide Seiten glücklich, einen Vertragspartner bzw. eine Wohnung gefunden zu haben. Beide Seiten gehen davon aus, dass es klar wäre, was vermietet ist bzw. was auch nicht. Probleme treten oft erst während des Mietverhältnisses auf.

Ist der Keller mitvermietet? Muss für den Keller etwa etwas gezahlt werden? Gehört der Stellplatz zur Wohnung? Welcher konkrete Stellplatz gehört zur Wohnung? Muss für den Stellplatz etwas extra bezahlt werden? Ist der Garten vor dem Küchenfenster mitvermietet? Ist der Garten zu alleinigen Nutzung des Mieters bestimmt oder können alle Mieter diesen Garten nutzen? Was kostet die Gartennutzung? Der Dachboden wird von den Mietern des Hauses zum Trocknen der Wäsche genutzt – soll der Dachboden Teil des Mietvertrages werden? Was passiert, wenn das Dachgeschoss ausgebaut und als Wohnung gesondert vermietet werden soll? Hat der Mieter Anspruch auf die Nutzung des Dachbodens, kann der Mieter den Dachgeschoßausbau verweigern? Hier finden Sie die passenden Mietverträge.

Bereits an diesen Fragen sehen Sie, dass der Vermieter sich vor Vermietung selber klar darüber werden sollte, was er konkret vermietet und zu welchen Konditionen. Mieter sind zu Beginn des Mietverhältnisses viel eher bereit, gewisse Sachen zu akzeptieren bzw. können sich entscheiden, ob sie unter den Vorgaben die Wohnung anmieten wollen oder auch nicht. Wenn das Mietverhältnis erst einmal läuft, ist eine nachträgliche Vertragsanpassung (z.B. soll der Dachboden nicht mehr genutzt werden und ausgebaut werden) für den Vermieter oft sehr teuer, damit er in der Regel für solche Zugeständnisse eine Gegenleistung erwarten (letztlich auch erwarten können, dass sie freiwillig auf ein Recht verzichten).

Im 2. Teil erläutern wir die Besonderheiten bei den Betriebskosten.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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