Die Modernisierung der vermieteten Eigentumswohnung – Teil 1

Im Zuge der WEG-Reform hat ein neuer § 15 Einzug in das Gesetz gefunden. Mit dieser Norm sollten Mietrecht (Vermieter darf instandhalten und modernisieren - §§ 555 ff BGB) und WEG-Recht harmonisiert werden. Das BGB gibt Vermietern Ansprüche auf Duldung von Instandhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen, aber nicht auf Duldung von baulichen Veränderungen, die nicht Instandhaltung oder Modernisierung sind. Ansprüche Dritter – und die GdWE ist eine Dritte – sind im BGB gar nicht geregelt.

Es bestanden also in zum Beispiel dann Schwierigkeiten, wenn eine neue Heizanlage eingebaut werden sollte und der vermietende Eigentümer an seinen Mieter keine Modernisierungsankündigung versandt und damit keine Duldungspflicht beim Mieter ausgelöst hat oder wenn die GdWE beschließt, sich vom Gasnetz abzukoppeln und Gasherde gegen Elektroherde zu tauschen, ohne dass es zu einer Energieeinsparung kommt. Eine solche Änderung mussten Mieter gegebenenfalls nach Treu und Glauben dulden, aber nicht wegen mietrechtlicher Regelungen. Und wenn in der Wohnung Personen wohnten, die auch die weder Mieter noch Eigentümer sind, wird es noch komplizierter.

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:

1. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend;

2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten entsprechend.

Das erste was wir sehen, ist, dass hier keine Rede von Mietern ist, sondern vom Gebrauchen von Wohnungseigentum.

Adressaten von § 15 WEG also der Duldungspflicht sind: 

• Mieter 

• Untermieter 

• Familienangehörige 

• Haushaltsangehörige 

• Wohnberechtigte 

• Nießbrauchsberechtigte 

• also jeder, der die Wohnung gebraucht

Es geht um Baumaßnahmen der Gemeinschaft oder auch anderer Wohnungseigentümer also Eigentümer anderer Wohnungen.

Erhaltungsmaßnahmen (Ziffer 1)

Erhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen der Instandhaltung (Maßnahmen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen) und Instandsetzung (Reparaturen und Wiederbeschaffung bzw. Erneuerung, um den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen).

Die Ankündigungspflicht dient dazu, dass sich der Nutzer der Wohnung auf die Maßnahmen einstellen und etwa erforderliche Vorbereitungsmaßnahmen treffen kann (wobei er selbstverständlich keine Baufreiheit schaffen muss).

Der Mieter bzw. Nutzer soll informiert werden, wann was ausgeführt wird. Formvorgaben zur Ankündigung gibt es nicht. Auch keine starren Vorgaben zur Frist – die Ankündigung muss lediglich rechtzeitig erfolgen. Letztlich gelten hier dieselben Grundsätze wie bei Ankündigung und der Duldung von Instandhaltungsmaßnahmen im Mietverhältnis.

Dies sind einfach ausgedrückt alle Maßnahmen, die über die Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Auch diese muss der Nutzer einer Eigentumswohnung dulden.

Die Ankündigungspflicht dient dazu, dass sich der Nutzer der Wohnung auf die Maßnahmen einstellen und etwa erforderliche Vorbereitungsmaßnahmen treffen kann (wobei er selbstverständlich keine Baufreiheit schaffen muss).

Diese Maßnahmen müssen wie Modernisierungsmaßnahmen im Mietrecht angekündigt werden, also in Textform, drei Monate vor Beginn der Maßnahme usw. (siehe auch hier Die Modernisierung im Wohnraummietverhältnis).

Die Maßnahmen nach Nr. 2, also das, was über Erhaltungsmaßnahmen hinausgeht, kann der Nutzer abwehren, wenn diese Maßnahme eine Härte für ihn oder sie bedeuten. Die Härtegründe können sich ergeben aus:

- den vorzunehmenden Arbeiten (z.B. Fensteraustausch im Winter, Mietende steht kurz bevor, schwere Erkrankung, so dass Zwischenumzug nicht möglich ist)

- den baulichen Folgen (Änderung des Zuschnitts; Änderung des Charakters der Sache)

- vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters 

- sonstigen Umständen (kurz bevorstehende Geburt, Nachtarbeit usw.)

Diese Aufzählung speist sich aus den Erfahrungen im Mietrecht. Zu § 15 WEG und der Härte ist bisher keine Rechtsprechung veröffentlicht worden.

Wenn der Nutzer die Maßnahmen dulden muss, so ist er verpflichtet den Zutritt zu gewähren. Schaffung einer Baufreiheit oder zu anderen vorbereitenden Maßnahmen ist der Nutzer in der Regel nicht verpflichtet. 

Den Duldungsanspruch hat derjenige der angekündigt hat. Kündigt die GdWE an, kann sie den Duldungsanspruch auch durchsetzen. Kündigt der Vermieter an, dann er; kündigen beide an, können beide. Kündigt nur die GdWE Modernisierungsmaßnahmen an, kann der Vermieter nicht ohne weiteres eine Mieterhöhung verlangen – sondern erst mit einer Verzögerung von sechs Monaten.

Das WEG-Recht und das Mietrecht haben sich angenähert. Wir empfehlen bei Baumaßnahmen der GdWE, dass auch Vermieter diese ankündigt. Dann haben beide Duldungsansprüche und der Vermieter kann seine Mieterhöhungsansprüche einfacher durchsetzen.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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