Benötigen der Wohnung und Begründung der Kündigung

Nach dem deutschen Mietrecht, darf ein Vermieter einer Wohnung ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Damit sollen Wohnraummieter vor Wohnungsverlust geschützt werden.
Eigenbedarf ist ein solches berechtigtes Interesse. Dieses liegt dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder Dritte „benötigt“.
Im ersten Teil dieses Beitrags geht es daher um das Benötigen der Wohnung für den Eigenbedarf und im zweiten Teil darum, wie dies in der Eigenbedarfskündigung zu formulieren und zu begründen ist.

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Das Benötigen der Wohnung

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht für den Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.
Hier geht es nicht nur um das Benötigen zum Wohnen. Vielmehr kann auch wegen Geschäftsbedarfs gekündigt werden. Dabei sind aber sehr hohe Voraussetzungen an den Geschäftsbedarf zu stellen.

Im Folgenden soll es um den Eigenbedarf für das Wohnen gehen:

Bei dem Begriff des „Benötigens“ handelt es sich um einen so genannten unbestimmten Rechtsbegriff, der (insbesondere von den Gerichten) nachprüfbar ist und objektiv bestimmt wird.
Ansatzpunkt für die Beantwortung der Frage, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigt, ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 14.02.1989 (NJW 1989, 970) sowie ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.03.2015 (NJW 2015, 1590).
Danach muss der Vermieter zunächst einen ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Wunsch haben, die Wohnung für sich oder seine Familie oder andere Angehörige des Haushalts zu erlangen. Der Willensentschluss des Vermieters bezüglich einer bestimmten, seiner Lebensplanung entsprechenden Nutzung seiner Wohnung ist grundsätzlich zu respektieren.

In den folgenden Fällen geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Vermieter die Wohnung für sich oder für die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen benötigt:

• Der Vermieter erwirbt eine Eigentumswohnung in der Absicht, darin selbst zu wohnen.
• Der Vermieter trennt sich vom Lebenspartner/Ehegatten und benötigt die Wohnung für sich oder für seine Familienangehörigen, mit denen er zusammen wohnt.
• Der Vermieter benötigt die Wohnung für seine Kinder, da diese in der Stadt, in der sich die Wohnung befindet, ein Studium aufnehmen möchten.
• Der Vermieter benötigt die Wohnung für einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushalts, da diese dritte Person pflegebedürftig geworden ist. Aufgrund der räumlichen Nähe zu der Wohnung kann die Pflege der dritten Person durch den Vermieter gewährleistet werden.
• Der Vermieter benötigt die an einem anderen Ort gelegene Wohnung für sich als Zweitwohnung, um sich regelmäßig und in häuslicher Atmosphäre mit seinem 13 jährigen Sohn treffen zu können.
• Der Vermieter benötigt die Wohnung für sein Kind/seine Kinder, damit diese nach Erlangung der Volljährigkeit und dem Auszug aus der Wohnung des Vermieters einen eigenen Hausstand/Haushalt gründen können.

Die Begründung der Eigenbedarfskündigung

Im Wohnraummietverhältnis besteht für den Vermieter die Pflicht, die von ihm ausgesprochene Kündigung zu begründen. Die Angabe des Kündigungsgrundes in dem Kündigungsschreiben ist zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit der Kündigung. Ohne Benennung eines Kündigungsgrundes ist die Kündigung unwirksam. Andere Gründe, die im Kündigungsschreiben nicht benannt wurden, können nur dann Berücksichtigung finden, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Beraterhinweis

Sind Kündigungsgründe erst nachträglich entstanden, reicht es meist nicht aus, diese Kündigungsgründe im Nachhinein zu benennen und die ursprünglich ausgesprochene Kündigung auch auf die neuen Kündigungsgründe zu stützen. Vielmehr sollte in einem solchen Fall rein vorsorglich nochmals eine Kündigung ausgesprochen werden, in der die neuen Kündigungsgründe aufgeführt werden.
Die Begründung der Eigenbedarfskündigung sollte möglichst ausführlich und konkret gefasst werden.

Die Begründungspflicht verfolgt den Zweck, es dem Mieter zu ermöglichen, sich frühzeitig Klarheit über seine Rechtsstellung zu verschaffen. Ein Kündigungsschreiben, das lediglich den Gesetzeswortlaut oder das Kündigungsinteresse – wie z. B. die Absicht der eigenen Nutzung der Wohnung – mitteilt, genügt diesem Zweck nicht. Der Vermieter erfüllt seine Begründungspflicht vielmehr nur, wenn er dem Mieter den für die Eigenbedarfskündigung wesentlichen Lebenssachverhalt, die sog. Kerntatsachen für ein Benötigen, offenlegt, d. h. alle wesentlichen Tatsachen und Lebensvorgänge bekannt gibt, aus denen sich der Kündigungstatbestand „Eigenbedarf“ ergibt. Der Mieter muss auf der Grundlage des vom Vermieter mitgeteilten Sachverhaltes überprüfen können, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, notwendig.

Beraterhinweis

Die Amts- und Landgerichte stellen hohe Anforderungen an das Begründungserfordernis. Deshalb sollten Vermieter bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung auch persönliche Umstände mitteilen, aus denen hervorgeht, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich benötigt. Aus der Begründung muss daher der selbst Nutzungswunsch des Vermieters für sich oder seine Familienangehörigen nachvollziehbar hervorgehen.

Wird die Wohnung für die Familienangehörigen des Vermieters oder die Angehörigen seines Haushalts benötigt, so ist es erforderlich, diese dritten Personen so konkret zu bezeichnen oder zu beschreiben, dass es dem Mieter möglich ist zu überprüfen, ob diese Personen zu dem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu zählenden gehörenden Personenkreis gehören.
Im Rahmen der Begründungspflicht muss der Vermieter konkrete Angaben zu entweder seiner gegenwärtigen Wohnsituation oder der gegenwärtigen Wohnsituation der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benannten Personen machen. Erst dann ist es dem Mieter überhaupt möglich zu überprüfen, ob der Vermieter die vom Mieter angemietete Wohnung tatsächlich benötigt. Ohne diese Detailangaben wäre der Mieter in seinen Verteidigungsmöglichkeiten eingeschränkt. Denn der Mieter muss mit dem Kündigungsschreiben in die Lage versetzt werden, die Gründe des Vermieters nachzuvollziehen. Erst dann kann der Mieter entscheiden, dem Eigenbedarfswunsch nachzukommen oder sich dagegen zu wehren.

Für Interessierte zum Nachlesen folgen hier die für den Artikel verwandten Urteile:

• Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88 u.a.
• Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 04.06.1998, Az. 1 BvR 1575/94
• Bundesverfassungsgericht, Kammerbeschluss vom 03.02.2003, Az. 1 BvR 619/02
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 271/06
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 04.03.2015, Az. VIII ZR 166/14
• Landgericht Berlin, Urteil vom 15.11.2016, Az. 67 S 247/16

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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