§ 26a WEG – Wie funktioniert die Verwalterzertifizierung?

Das neue Wohnungseigentumsgesetz gilt bereits seit dem 1. Dezember letzten Jahres. Eine neue Vorschrift – mit einer Übergangsfrist – ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Diese regelt den Anspruch der Eigentümer auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. § 26a WEG enthält dann die Rechtsgrundlage für eine Verordnung, in der geregelt werden soll, wer zertifizierter Verwalter ist. Ein Entwurf der Rechtsverordnung und die ersten Stellungnahmen der Verbände liegen nun vor.

Allgemeines

19 Abs. 2 WEG regelt, was zur ordnungsgemäßen Verwaltung gehört, nämlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a. Die Ausnahmen werden gleich mitgeregelt. Kein zertifizierter Verwalter muss bestellt werden:

• wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen und
• ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und
• weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.

Außerdem gilt hier die Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4, der regelt, dass dieser Anspruch erst ab dem 1. Dezember 2022 besteht und ein Verwalter, der bereits vor Dezember 2020 bestellt war, in dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert gilt.

In der Gesetzesbegründung ist zu lesen, dass Sinn und Zweck der neuen Regelung der Schutz der Wohnungseigentümer ist. Die Anforderungen an eine qualifizierte Verwaltung haben sich erhöht, der zunehmende Bedarf an einer fachkundigen Verwaltung resultiere aus den immer komplexer werdenden gesellschaftlichen und rechtlichen Zusammenhängen, die die Verwaltertätigkeit prägten.

Welche Voraussetzungen für eine solche Verwalterzertifizierung gegeben sein müssen, regelt § 26a WEG bzw. wird die darauf beruhende Rechtsverordnung regeln.

Referentenentwurf zur Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz

Zuerst fällt auf, dass die Industrie- und Handelskammern nicht verpflichtet sind, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter anzubieten; ebenso besteht keine örtliche Gebundenheit. Die Prüfung kann vor jeder IHK abgelegt werden, die die Prüfung anbietet. Ob hier ein Prüfungstourismus zu befürchten oder zu erwarten ist, zu den IHKn, bei den die Prüfung entweder besonders einfach oder besonders preiswert sind, kann nicht vorausgesagt werden.

Die nicht öffentliche Prüfung soll sich aus einem mündlichen Teil – mindestens 15 Minuten pro Prüfling – und einem schriftlichen Teil – mindestens 90 Minuten – bestehen. Sie darf beliebig oft wiederholt werden. Die Prüfungsgegenstände werden in der Anlage aufgeführt.

Besonders problematisch sind die folgenden Regelungen aus den §§ 7 und 8 des Entwurfs:

Nicht zertifiziert aber einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt werden ohne Prüfung Volljuristen nach bestandenem 2. Staatsexamen, Immobilienkaufleute oder Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft oder Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt (§ 7).

§ 8 des Referentenentwurfs ist besonders interessant, denn hier geht es um juristische Personen. Dort ist geregelt:

• Juristische Personen dürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn von denjenigen bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit der Verwaltung betraut sind (also nicht Sekretärinnen oder Hausmeister), alle die Prüfung bestanden haben oder mindestens die Hälfte die Prüfung bestanden hat und die anderen einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind (Volljuristen usw. siehe oben).
• Juristische Personen und Personengesellschaften sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt, wenn von denjenigen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind, weniger als die Hälfte die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden hat und die anderen nach § 7 einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Diese juristischen Personen und Personengesellschaften dürfen sich nicht als zertifizierte Verwalter bezeichnen.

Verwalter, die zwar ausreichend qualifiziert sind, aber die Prüfung vor der IHK nicht abgelegt haben, dürfen sich nicht als zertifizierte Verwalter bezeichnen. Damit wird diesen ausreichend qualifizierten Personen aber die Möglichkeit genommen, kurz und prägnant zu werben. Selbstverständlich kann den Verbrauchern erklärt werden, dass sie den zertifizierten Verwaltern gleichgestellt sind, aus der Sicht des Verbrauchers ist dies aber eher kompliziert und unübersichtlich. Wenn aber gerade Verbraucherschutz Sinn der Vorschrift des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ist, wird dieser Sinn ad absurdum geführt.

Bei juristischen Personen besteht insbesondere die Schwierigkeit zu beurteilen, wer unmittelbar mit der Verwaltung betraut ist. Als Lösung wird hier vorgeschlagen, dass die Verwaltung einen verantwortlichen Mitarbeiter für die Verwaltung benennt, der dann zertifiziert sein muss. Hier stellen sich Fragen nach Personalwechseln oder auch nur Urlaubsvertretungen oder ähnliches. Darf kurzfristig auch eine nicht zertifizierte Person einspringen? Wie sieht es aus, wenn in einer größeren Hausverwaltung nicht zertifizierte Personen mit Sondereigentumsverwaltung oder Mietshausverwaltung betraut sind? Sind Buchhalter unmittelbar mit der Verwaltung betraut und müssen auch zertifiziert werden?

Fazit

Die Verwalterzertifizierung rückt näher. Die Diskussion darüber wird derzeit intensiv geführt. Sie sollten darauf vorbereitet sein. Wir werden weiter berichten. Weitere Informationen zur WEG-Reform können Sie bei uns nachlesen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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