Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarungen unter den Wohnungseigentümern geregelt ist, können die Wohnungseigentümer grundsätzlich durch Beschluss, das heißt durch eine Mehrheitsentscheidung die Belange der Gemeinschaft regeln. Notwendig hierfür ist allerdings die sogenannte Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaft hat Beschlusskompetenz, wenn die zu regelnde Angelegenheit entweder nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach einer Vereinbarung der Gemeinschaft einer mehrheitlichen Beschlussfassung zugänglich ist. Ein Beschluss, für den die Beschlusskompetenz fehlte, ist nichtig (BGH, Beschluss vom 20.09.2000, V ZB 58/99). Im Wohnungseigentumsgesetz geregelte Fälle von Beschlusskompetenz sind zum Beispiel die Beschlussfassung über die Erfassung und Verteilung von Betriebskosten (§ 16 Abs. 3 WEG), über bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG) oder die Bestellung und Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG). Gemäß § 23 Abs.1 WEG erfolgt die Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand des Beschlusses bei der Einberufung zur Versammlung bezeichnet ist (§ 23 Abs. 2 WEG). Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung entsteht der Beschluss ferner erst dadurch, dass der Versammlungsleiter das Abstimmungsergebnis förmlich feststellt (BGH, Beschluss vom 23.08.2001, V ZB 10/01); die Verkündung des Beschlusses ist insofern „konstitutiv“. Außerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung kommt ein Beschluss nur zustande, wenn alle Eigentümer einem Beschlussantrag schriftlich zustimmen (sogenannter allstimmiger Umlaufbeschluss).
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