Vorsicht bei Modernisierungsvereinbarungen in der Wohnung des Mieters

Modernisierungen bergen in finanzieller Hinsicht viele Risiken für den Vermieter. Steigenden Investitionskosten stehen strengeren gesetzlichen Beschränkungen über die Umlagemöglichkeit der anteiligen Kosten auf die Mieter gegenüber. Selbst wenn eine Duldungsklage erfolgreich durchgesetzt werden konnte, ist erst nach Abschluss der Modernisierung und der anschließenden Modernisierungsmieterhöhung absehbar, ob sich die anfänglich geplante Finanzierung mit den geplanten Mieterhöhungen tatsächlich halten lässt. Diesem Risiko begegnen Vermieter, indem sie vor Baubeginn eine Modernisierungsvereinbarung mit dem Mieter abschließen, in der die anschließende Mieterhöhung bereits geregelt ist. Viele Vermieter setzten dafür auf persönliche Gespräche in der vertrauten Umgebung des Mieters, seiner Wohnung und bedenken dabei nicht das Widerrufsrecht.

Eine solche Modernisierungsvereinbarung stellt nämlich ein Haustürgeschäft dar. Ein solches Geschäft, das außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, kann – wenn es ein Verbrauchergeschäft ist – vom Mieter binnen zwei Wochen widerrufen werden. Diese Widerrufsfrist gilt jedoch nur dann, wenn der Mieter ordnungsgemäß belehrt wurde. Ohne Belehrung verlängert sich die Frist auf ein Jahr und zwei Wochen.

Bereits bevor die Verbraucherrechterichtlinie in deutsches Recht implementiert wurde und die §§ 323 ff, 355ff BGB geschaffen wurden, waren Haustürgeschäfte widerruflich.

Der BGH hatte hier 2017 folgenden Fall zu entscheiden: Der Vermieter hatte im Juni 2009 eine Modernisierung zur Umstellung von Einzelöfen und Kohle- und Stromboilern auf eine zentrale Warmwasser- und Heizungsanlage angekündigt. Die zu erwartende Mieterhöhung gab er mit 76,60 € an. Im Dezember 2009 schlossen Mieter und Vermieter in der Wohnung des Mieters eine Modernisierungsvereinbarung, die eine Mieterhöhung von 60,00 € nach Abschluss der Arbeiten vorsah. Der Mieter wurde nicht über ein Widerrufsrecht belehrt. Nachdem im Mai 2010 die Arbeiten abgeschlossen waren, zahlte der Mieter auch zunächst den Erhöhungsbetrag. Im November 2012 widerrief er die Modernisierungsvereinbarung, stellte die Zahlung des Erhöhungsbetrages ein und klagte auf Rückzahlung der bisher geleisteten Erhöhungsbeträge. Der Vermieter meinte, dass ihm jedenfalls einen Anspruch auf Wertersatz zustehe, da der Mieter die Gebrauchsvorteile der neuen Warmwasser- und Heizungsanlage schließlich auch genutzt habe.

Das sah der BGH nicht so. Der Mieter konnte die Modernisierungsvereinbarung wirksam widerrufen, da es sich um ein Haustürgeschäft handelte und er nicht über sein Widerrufsrecht belehrt worden war. Da die Modernisierungsvereinbarung im Jahr 2009 abgeschlossen wurde, kommt das Gesetz in alter Fassung von vor 2010 zur Anwendung, wonach die Widerrufsfrist erst dann zu laufen begann, wenn der Verbraucher über das Widerrufsrecht unterrichtet worden ist.

Der Vertrag bzw. die Modernisierungsvereinbarung war also rückzuabwickeln. Grundsätzlich sind im Falle einer Rückabwicklung die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen, also auch die Gebrauchsvorteile, herauszugeben. Wenn die Herausgabe nicht möglich ist, hat der Schuldner stattdessen einen angemessenen Wertersatz für das Erlangte zu leisten. Die Gebrauchsvorteile der Wohnung kann der Mieter nicht herausgeben, daher wäre eigentlich ein Wertersatz zu zahlen gewesen.

Nach dem Urteil des BGH folgt daraus jedoch nicht, dass der Vermieter einen Wertersatzanspruch in Höhe des vereinbarten Modernisierungszuschlages zusteht. Der gesetzliche Schutz des Verbrauchers darf nicht ausgehebelt werden. Der Verbraucher werde in der Haustürsituation „überrumpelt“. Eine freie Entscheidung liegt eben nicht vor. Das Widerrufsrecht soll dem Verbraucher aber die Möglichkeit gewähren, sich möglichst folgenlos von dem Haustürgeschäft zu lösen.

Dem steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter eine Erhöhung der Miete nach den Vorschriften der §§ 559 ff BGB nach Abschluss der Modernisierung hätte durchsetzen können. Eine Gebrauchswerterhöhung der Wohnung führt schließlich nicht auch automatisch zu einer Erhöhung der Miete. BGH Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16

In dem entschiedenen Fall oder einem ähnlich gelagerten sollten Vermieter daher eine neue Mieterhöhung nach Modernisierung verlangen. Ein entsprechendes Muster finden sie weiter unten. Das Muster für eine Widerrufsbelehrung bei einer Modernisierungsvereinbarung finden Sie dort ebenfalls.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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