Kann ein Vermieter die Untervermietung einer Wohnung an wechselnde Untermieter (Feriengäste) verhindern?

Die Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen ist in vielen Städten sozialpolitisch nicht erwünscht. In Zeiten von Wohnungsmangel soll Wohnraum dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen und nicht für den Tourismus genutzt werden. Die miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Fragen rund um dieses Thema sind vielfältig. Wir haben dazu in diesem und dem nächsten Beitrag einige Urteile zusammengestellt, die die Rechtslage darstellen. Beginnen wollen wir mit dem Mietrecht.

Erlaubnis zur Untervermietung ≠ Erlaubnis zur Vermietung an Touristen (BGH, Urteil vom 8.1.2014, VIII ZR 210/13)

Fall:

Der Mieter hatte vom früheren Vermieter eine generelle Erlaubnis zur zeitweisen Untervermietung erhalten. Er vermietete seine Wohnung an wechselnde Feriengäste tageweise unter. Nach einer Abmahnung kündigte der neue Vermieter. Ist diese Kündigung wirksam?

Urteil:

Ja, so der BGH. Der Mieter hat sich vertragswidrig verhalten, indem er die Wohnung tageweise untervermietet hat. Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst.

Kündigung nur nach Abmahnung (LG Berlin, Urteil vom 23.2.2018, 66 S 243/17)

Das Landgericht Berlin musste hier entscheiden, ob vor einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses (entgegen dem Gesetzestext) eine Abmahnung erforderlich ist. In dem Fall ging es um die Untervermietung an Feriengäste. Das LG Berlin meint, dass erst die Pflichtverletzung nach der Abmahnung dem vertragswidrigen Verhalten das erforderliche Gewicht verleiht und erst dann der Kündigungsgrund entsteht.

Wenn alltägliche Fragen zwischen den Parteien im Streit stehen, sei daher eine Abmahnung auch vor Ausspruch einer ordentlichen Kündigung erforderlich. Bei der Untervermietung an Feriengäste sei das der Fall.

Fehler bei der Detektivarbeit (LG Berlin, Urteil vom 13.2.2020, Az. 67 S 369/18)

Fall:

Der Vermieter kündigte wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Er hatte eine Videokamera aufgestellt und damit den Wohnungseingangsbereich überwacht und dabei festgestellt, dass der Mieter die Wohnung an andere unbefugt überlassen hat. M bestreitet dies. Kann der Vermieter kündigen?

Urteil:

Nein. Das einfache Bestreiten des Mieters reicht aus, denn der Vermieter hat die Tatsachen, unter Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts des Mieters auf grundrechtswidrige Weise erlangt. Der Vermieter kann die Videoaufnahmen nicht verwenden, um zu beweisen, dass der Mieter Vertragsverletzungen begangen hat.

Fehler bei der Detektivarbeit II (LG Berlin, Urteil vom 3.7.2018, Az. 67 S 20/18)

Fall:

Der Vermieter kündigte wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Der genehmigte Untermieter der Mieterin hatte die Wohnung weiter an Feriengäste untervermietet. Die Hausverwaltung des Vermieters hatte die Wohnung über das Internet angemietet, sich die Schlüssel übergeben lassen und dann in der Wohnung Fotos gemacht. Ist die Kündigung wirksam?

Urteil:

Nein. Der Mieter hat zwar eine Pflichtverletzung begangen, der Vermieter aber auch. Die Pflichtverletzung der Mieterin bestand darin, dass sie ihren Untermieter nicht überwacht hat und dessen vertragswidriges Verhalten verhindert hat. Die Scheinanmietung durch die Hausverwaltung und insbesondere das Fertigen von Fotos in der Wohnung war unverhältnismäßig und rechtswidrig. Dieses Fehlverhalten ist in die Gesamtabwägung einzubeziehen und überwiegt das eher leichte Fehlverhalten der Mieterin.

Fazit:

Ohne Erlaubnis dürfen Mieter ihre Wohnung nicht an Feriengäste untervermieten. Eine generelle Untermieterlaubnis reicht ebenfalls nicht aus. Vermieter sollten daher in jedem Fall darauf achten, wie die Erlaubnis zur Untervermietung genau formuliert ist und hier Vorsicht walten lassen.

Wenn eine unerlaubte Untervermietung an Touristen stattfindet, kann der Vermieter nach erfolgter Abmahnung außerordentlich, aber auch ordentlich kündigen. Es genügt hier als Kündigungsgrund, wenn der Mieter die Wohnung weiterhin über das Internet anmietet. Scheinanmietungen oder Videoüberwachung von Nutzern oder Bilder der Wohnung sind hier kontraproduktiv

Im nächsten Beitrag widmen wir uns der Frage, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Vermietung als Ferienwohnung verhindern kann.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Bildnachweis: Pixabay