Neue Gesetze in Zeiten vom Corona-Virus

Wie in der Presse bereits angekündigt, wurde ein Gesetzesentwurf vorgelegt, der Mieter, die ihre Miete wegen der Corona-Pandemie nicht mehr bezahlen können, vor Kündigungen schützt. Hier finden Sie das Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie.

Zwei Regelungen fallen im Bereich des Mietrechts und des Wohnungseigentumsrechts auf:

§ 6 Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Für Vereine werden Erleichterungen für Versammlungen geschaffen. Dies wird im WEG nicht versucht. Hier heißt es in der Begründung: „Um die Finanzierung der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sicherzustellen, wird angeordnet, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt.“

Im Hinblick auf dringende Maßnahmen schreibt der Gesetzgeber:

„Das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass der Verwalter in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen darf (§ 27 Absatz 1 Nummer 3 WEG).”

Ein dringender Fall liegt vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist (OLG Hamm, Beschluss vom 19. Juli 2011 – I-15 Wx 120/10; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 26. Februar 2004 – 2Z BR – 36 – 266/03; Jacoby, in: Staudinger, WEG, 2018, § 27 Rn. 70). In diesen Fällen ist der Verwalter auch zur Vertretung berechtigt (§ 27 Absatz 3 Satz 1 Nummer 4 WEG). Daneben ist der Verwalter berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind (§ 27 Absatz 3 Satz 1 Nummer 2 WEG). Auf der Grundlage des geltenden Rechts kann und muss der Verwalter demnach ohne vorherigen Beschluss der Wohnungseigentümer alle unaufschiebbaren Maßnahmen veranlassen. Das gilt insbesondere für den Fall, dass dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht, wenn nicht umgehend gehandelt würde (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 27. März 1997 – 2Z BR 11/97). Insbesondere notwendige Reparaturen können auf dieser Grundlage vom Verwalter veranlasst werden. Demnach bleibt die Gemeinschaft im Hinblick auf unaufschiebbare Maßnahmen in der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation auch dann handlungsfähig, wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann. Über alle anderen Maßnahmen kann entschieden werden, wenn die Eigentümerversammlung wieder zusammentreten kann. In einer verwalterlosen Gemeinschaft hat im Übrigen jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Absatz 2 WEG die Befugnis, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer alle Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Insofern besteht kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf, aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation in die Kompetenzregelungen des WEG einzugreifen.

Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch

Art 240 § 2 Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen

(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.

(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.

(3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.

(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Die Regelung soll sicherstellen, dass die Mieter aufgrund „unverschuldeter“ Rückstände gekündigt werden können. Das Grundsatz Geld hat man zu haben, gilt hier vorübergehend nicht. Die Mieter kommen jedoch mit den Mieten in Verzug und haben auch die entsprechenden Folgen – mit Ausnahme der Kündigung – zu tragen.

Außerdem ist auch noch einmal klargestellt, dass ein Zusammenhang der Nichtzahlung der Miete mit der Corona-Pandemie bestehen muss. Der Mieter muss diesem Zusammenhang glaubhaft machen.

Sonstige Kündigungsrechte werden nicht eingeschränkt. Wir werden über den weiteren Fortgang berichten.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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