Zu früh – Zu spät?

Es besteht seit 1981 ein Mietvertrag über eine Wohnung. Die Mieter verfliesten den Boden im Bad und bauten eine Fußbodenentwässerung ein – nur leider nicht richtig. Wasser drang in die Decke ein. Jetzt 40 Jahre später besteht Einsturzgefahr. Die Vermieterseite verlangt von den Mietern Schadensersatz. Diese berufen sich auf Verjährung.

Die Frage war hier also: Welche Vorschrift über die Verjährung ist einschlägig. Grundsätzlich verjähren Schadensersatzansprüche nach 3 Jahren von der Kenntnis an oder nach spätestens 10 Jahren ab der Entstehung, spätestens aber 30 Jahre nach der verletzenden Handlung. Wie gesagt, die fehlerhafte Verfliesung ist 40 Jahre her.

Im Mietrecht gibt es aber eben auch die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB; Schadensersatzansprüche wegen der Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten nach der Rückgabe der Mietsache. Das würde für den genannten Fall bedeuten, dass hier nichts verjährt ist, weil das Mietverhältnis noch läuft.

Und tatsächlich ist es so. Die kurze Verjährungsfrist wird hier zu einer besonders langen Verjährungsfrist. Der BGH schreibt:

§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist (BGH, Urteil vom 31.8.2022 – VIII ZR 132/20). 

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters verjährt eben 6 Monate nach der Rückgabe. Das bedeutet, dass in dem oben genannten Fall, die Ansprüche eben noch nicht verjährt sind.

Was auf ersten Blick für die Vermieter gut aussieht, hat aber auch eine Kehrseite.

Vermieter müssen bei bzw. nach der Rückgabe eben genau prüfen, ob es Verschlechterungen der Mietsache gibt. Wenn wie in diesem Fall der Schaden erst Jahre nach der Verletzungshandlung entsteht, der oder die Mieter aber schon ausgezogen sind, sind die Ansprüche eben schon der Entstehung verjährt. 

Und das ist nicht der einzig denkbare Fall, wo der Anspruch schon vor der Entstehung verjährt:

Das Mietverhältnis über eine Gewerbeeinheit sollte am 4.6.2021 enden, bereits am 30.12.2020 warfen die Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters. Dieser machte die Schadensersatzansprüche im August 2021 geltend. Die Mieter beriefen sich auf Verjährung. Der Vermieter meinte, dass er nicht rücknahmebereit gewesen sei, weil das Mietverhältnis noch nicht beendet war. Die Verjährungsfrist könne daher am 4.6.2021 beginnen und damit erst am 4.12.2021 enden.

Dies sah das OLG Hamm nicht so. Es kommt in § 548 BGB auf die Rückgabe der Mietsache an und zwar auf die tatsächliche Rückgabe und nicht auf den Zeitpunkt, wann der Vermieter dies auch will. 

Das OLG Hamm führt aus: „Erhält der Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten zurück und behält der Vermieter diese Schlüssel dann, beginnt die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB mit Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf auch dann zu laufen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter nicht rücknahmebereit ist“

(OLG Hamm (Urteil vom 01.09.2023 – 30 U 195/22).

Dies gilt eben auch dann, wenn die Ansprüche – z.B. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen – erst mit dem Ende des Mietverhältnisses entstehen, hier also am 4.6.2021. Trotzdem verjähren diese bereits sechs Monate ab der Rückgabe, die mit dem Einwurf in den Briefkasten bzw. mit dessen Kenntnis beginnt.

Wenn also der Vermieter – wie hier am 8.1.2021 – Kenntnis von dem Einwurf hatte, verjähren die Ansprüche am 8.7.2021 (Wenn Sie das Urteil lesen: Da steht etwas vom 8.6.2021, das ist aber falsch, da hat sich das OLG Hamm verrechnet.).

Die Verjährungsfrist betrug daher nur einen Monat und vier Tage.

Hätten die Mieter bereits im November den Schlüssel eingeworfen, wären die Ansprüche verjährt, bevor sie entstanden sind. Leider kommt das auch in unserer Praxis immer wieder vor. Sie können aber etwas gegen die Verjährung unternehmen. In einem solchen Fall kann nämlich eine Feststellungklage erhoben werden, diese hemmt die Verjährung, bis der Anspruch entstanden ist und damit werden die Ansprüche gesichert.

Wenn Sie nicht durch einen Mieter in eine solche Situation gebracht werden wollen, könnten Sie die Rückgabe verweigern und die Schlüssel dann sofort wieder an die Mieter zurückschicken. Dies hat auch das OLG Hamm so angedeutet. Aber (eigentlich) empfehlen wir das nicht. Wir empfehlen in den meisten Fällen, die Mietsache zu begehen, die Schäden aufzunehmen und die Feststellungsklage zu erheben.

Offen ist noch (und das konnte das OLG Hamm auch offen lassen), ob die Verjährung genau mit der Kenntnis vom Schlüsseleinwurf beginnt oder erst dann wenn die Vermieterseite dann auch in die Mieteinheit gehen kann.

Hier empfehlen wir aber ganz klar, auf Nummer Sicher zu gehen und die Verjährung ab Gründonnerstag zu berechnen.

Notieren Sie sich die sechsmonatige Verjährungsfrist ab dem Tag, an dem Sie die Schlüssel zurückerhalten haben – sicher ist sicher. Prüfen Sie den Zustand der Wohnung so genau wie möglich, um alle – auch die potentiellen – Schäden zu erkennen. Wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, klagen Sie auf Feststellung, dass die Mieterseite schadensersatzpflichtig ist oder bestimmte Arbeiten schuldet. Ihre Anwälte werden Sie dazu beraten.

Autorin: Katharina Gündel, GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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