Wer erstellt die WEG-Abrechnung bei einem Verwalterwechsel?

Wenn eine Verwalterbestellung endet und ein neuer Verwalter für eine Wohnungseigentümergemeinschaft seine Tätigkeit aufnimmt, stellt sich oft die Frage danach, wer für die Erstellung der Jahresabrechnung zuständig ist. Im günstigsten Fall haben die Beteiligten dazu eine Vereinbarung getroffen, beispielsweise in einem der Verwalterverträge oder übereinstimmend in den beiden Verwalterverträgen. Aber auch wenn es keine Vereinbarung dazu gibt, muss einer der beiden Verwalter – der ehemalige oder der neue Verwalter für die Erstellung der WEG-Jahresabrechnung zuständig sein.

Einigkeit besteht dahingehend, dass für das Jahr, in dem der Verwalterwechsel erfolgt, nicht mehr der ausscheidende Verwalter (sondern der neue Verwalter?) für die Abrechnung zuständig ist. Also gilt, derjenige der am Jahresende Verwalter ist muss abrechnen. So einfach ist dies leider nicht. Denn was ist mit dem abgelaufenen Jahr? Und was passiert, wenn Wechsel des Wirtschaftsjahres und Wechsel des Verwalters „zusammenfallen“ bzw. wenn es zu einem weiteren Verwalterwechsel kommt?

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Was sagt der ehemalige Verwalter?

Mit dem Verwalterwechsel ist der alte Verwalter verpflichtet, die Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter zu übergeben. Der ehemalige Verwalter erhält keine Verwaltervergütung mehr. Mit diesen Punkten argumentieren Verwalter gegen eine Zuständigkeit des alten Verwalters für die Abrechnung des abgelaufenen Jahres.

Was sagt der neue Verwalter?

Der neue Verwalter argumentierte gegen seine Verpflichtung damit, dass er in dem abgelaufenen Jahr die Geschäfte nicht geführt habe und dass der ehemalige Verwalter zur Rechnungslegung und Rechenschaft verpflichtet ist. In diesem Fall könne er auch die Abrechnung vornehmen, denn die Abrechnung stelle den umfassenden Rechenschaftsbericht über die wirtschaftlichen Tätigkeiten dar.

Was sagt der Bundesgerichtshof?

Bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16. Februar 2018 zum Geschäftszeichen V ZR 89/17 war diese Frage nicht nur unter Verwaltern, sondern auch unter Juristen umstritten. Es herrschte Uneinigkeit über zwei Punkte: Ist die Entstehung oder die Fälligkeit des Abrechnungsanspruchs maßgebend? Und: Wann entsteht der Anspruch bzw. wann ist er fällig? Eine dieser Fragen hat der BGH nun geklärt.

Für Nichtjuristen stellt sich aber zunächst die Frage: Was ist der Unterschied zwischen Entstehung und Fälligkeit? Der Entstehungszeitpunkt ist der Zeitpunkt, an dem der Anspruch erfüllt werden kann. Wenn ein Anspruch geltend gemacht werden kann, ist er fällig[1]. Der Fälligkeitszeitpunkt der Abrechnung liegt nach der Rechtsprechung irgendwo zwischen drei und sechs Monaten[2]. Dass eine Abrechnung auch schon vor Ablauf von drei Monaten erstellt werden kann, versteht sich von selbst. Beide Zeitpunkte fallen daher bei der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft auseinander.ortant;}”]Der BGH entschied die erste Frage zur Zuständigkeit der Abrechnung dahin, dass die Entstehung des Anspruchs der maßgebliche Zeitpunkt ist. Wer zum Zeitpunkt der Entstehung des Abrechnungsanspruchs Verwalter ist, ist für die Erstellung der Abrechnung zuständig. Der Zeitpunkt der Fälligkeit könne nicht der richtige Ansatzpunkt sein, weil es hier eben nur darum geht, wann die Abrechnung verlangt werden kann. Wenn auch die Abrechnung durch die Versorger Einfluss auf die Fälligkeit des Anspruchs haben kann, sei die Fälligkeit nicht leicht zu bestimmen. Es müsse aber klar sein, wer die Abrechnung erstellen muss. Daher kann der maßgebliche Zeitpunkt nur der der Entstehung des Anspruchs sein.

Der BGH führt dann weiter aus, dass derjenige Verwalter, der die Abrechnung schuldet, sie dann auch quasi für immer schuldet. Ein Wechsel der Verwaltung nach der Entstehung des Anspruchs hat keine Auswirkungen mehr auf diese Verpflichtung. Diese Pflicht sei dann eine nachvertragliche Pflicht,  für die auch keine Vergütung mehr anfalle Es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart). Wenn der Verwalter die Unterlagen bereits herausgegeben habe, könne er zur neuen Verwaltung gehen und Einsicht in die Belege nehmen.

Aber wann entsteht der Anspruch?

Auch das ist umstritten. Denkbar für den Zeitpunkt der Entstehung sind der letzte Tag des Abrechnungszeitraums – also beim Kalenderjahr, der 31.Dezember 24:00 Uhr, oder der erste Tag nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, also der 1. Januar. 00:00 Uhr. Ist das nicht dasselbe?

Auch hier sind die Argumente ähnlich: Für die Entstehung am 31.Dezember spricht, dass der alte Verwalter die Abrechnung als umfassende Rechenschaft über seine Verwaltung ansehen kann. Er muss dafür einstehen, dass er die Einnahmen und Ausgaben richtig erfasst hat.

Für die Entstehung am 1. Januar spricht der Wortlaut von § 28 Abs. 3 WEG „der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen“. Dem neuen Verwalter ist die Abrechnung auch möglich, denn die entsprechenden Unterlagen liegen ihm vor.

Nach der hier vertreten Ansicht, ist der Wortlaut des § 28 Abs. 3 WEG eindeutig und führt dazu, dass die Abrechnungspflicht erst nach Ablauf des Kalenderjahres, also am 1.Januar des Folgejahres entsteht. Entsprechendes gilt, wenn das Kalenderjahr und das Wirtschaftsjahr voneinander abweichen.

Der BGH brauchte diese Frage nicht zu entscheiden, denn in dem Fall, der zur Entscheidung vorlag, wechselte die Verwaltung Mitte Januar, so dass der ausgeschiedene Verwalter zuständig für die Jahresabrechnung des abgelaufenen Kalenderjahres war.

Wer ist also zuständig?

Die besseren Argumente sprechen dafür, dass der Verwalter, der am ersten Tag nach Ablauf des Wirtschaftsjahres – meist am 1. Januar Verwalter ist, die Abrechnung für das soeben abgelaufene Wirtschaftsjahr aufzustellen hat.

Der neue Verwalter ist zuständig, wenn der Verwalterwechsel zum Wechsel des Wirtschaftsjahres passiert. Der alte Verwalter ist zuständig, wenn der Wechsel im laufenden Wirtschaftsjahr geschieht.

[1] BGH, Urteil vom 25.1.2013, Az. VZR 118/11
[2] BGH, Urteil vom 16.2.2018, Az. V ZR 89/17

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Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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