Wer darf zur Eigentümerversammlung?

Um es vorweg zu nehmen: „Ein Wohnungseigentümer kann sich auf einer Eigentümerversammlung nicht von seinem Sondereigentumsverwalter vertreten lassen, wenn dies der Vertretungsregelung in der Teilungserklärung widerspricht. Beschränkungen des Vertreterkreises in Altvereinbarungen sind auch nach Inkrafttreten des WEMoG weiterhin wirksam.“ (LG Frankfurt a. M. Hinweisbeschluss v. 10.11.2022 – 2/13 S 54/22).

Die Eigentümerversammlung ist das Organ der Willensbildung in der Gemeinschaft. Daher sind die Eigentümer einzuladen. Sie sind auch berechtigt, an der Versammlung teilzunehmen. Wenn aber Eigentümer nicht selbst teilnehmen wollen oder können, dürfen Sie sich dann vertreten lassen? 

Dagegen spricht das Gebot der Nichtöffentlichkeit der Versammlung. Die Versammlung ist praktisch ein geschützter Bereich; die Eigentümer sollen sich nicht eingeschränkt fühlen und offen über die Themen der Gemeinschaft diskutieren. Andererseits gibt es kaum Geschäfte oder Handlungen, in denen eine Vertretung nicht möglich ist – so genannte höchstpersönliche Rechte. Das klassische Beispiel ist hier das Eherecht. Auch im Vereinsrecht (§ 38 BGB) ist im Gegensatz zum WEG geregelt, dass die mitgliedschaftlichen Rechte nicht übertragbar sind. Da es im WEG an der einer Regelung fehlt, sind die Teilnahmerechte an der Versammlung eben nicht höchstpersönlich und eine Vertretung rechtlich möglich. 

Die Teilnahme an der Versammlung kann also auf andere übertragen werden. Um aber den eben genannten Bedenken zu begegnen, enthalten viele Teilungserklärungen hier Beschränkungen.

Viele Gemeinschaftsordnungen / Teilungserklärungen enthalten so genannte Vertreterregelungen. Die Befugnis, sich bei einer Wohnungseigentümerversammlung durch jeden Dritten vertreten zu lassen, kann nach der Rechtsprechung des BGH durch eine Vereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft beschränkt werden. Die Grenze der Wirksamkeit ist aber dann erreicht, wenn die Möglichkeit einer Vertretung gänzlich ausgeschlossen wird oder nur der Verwalter vertreten darf.

In dem genannten Fall des LG Frankfurt am Main heißt es in der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1993 zur Eigentümerversammlung: „Ein Wohnungseigentümer kann sich nur durch seinen Ehegatten, den Verwalter oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft oder einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten aufgrund schriftlicher Vollmacht vertreten lassen.“ Diese Vereinbarung entspricht den vorgenannten Anforderungen der BGH-Rechtsprechung.

Der Eigentümer, der hier die Beschlüsse angefochten hat, wollte sich also durch seinen Sondereigentumsverwalter vertreten lassen. Er war der Meinung, dass das nach der Klausel („… den Verwalter…“) zulässig ist. Der Wohnungseigentumsverwalter war der Meinung, dass nur er vertreten darf und nicht der Sondereigentumsverwalter und verweigerte diesem den Zutritt zur Versammlung. 

Was ist der Unterschied zwischen Wohnungs- und Sondereigentumsverwalter? Dieser Unterschied besteht darin, dass der eine das gemeinschaftliche Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwaltet – also alles was mit dem Gebäude und dem Grundstück, dem Gemeinschaftseigentum, zu tun hat. Der Sondereigentumsverwalter kümmert sich für den einzelnen Eigentümer um deren Wohnungen und verwaltet hier meist die Mietverhältnisse, vertritt also unter anderem den einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber seinen Mietern. Beide Verwalter haben also vollkommen unterschiedliche Aufgaben.

Mit der oben genannten Klausel in der Teilungserklärung sollen aber außenstehende Personen von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen werden, es sei denn diese sind an besondere Verschwiegenheitsverpflichtungen gebunden (Rechtsanwälte, Steuerberater). Das sind Sondereigentumsverwalter aber nicht. Daher sind Sondereigentumsverwalter nicht von der oben genannten Vertreterregelung umfasst.

Der betroffene Eigentümer fragte sich dann, ob die Klausel unwirksam sein könnte, weil eben nur vom „Verwalter“ die Rede ist und daher nicht eindeutig ist. Unklare Klauseln könnten nach den Bestimmungen über die allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam sein. Diese Vorschriften (§§ 305ff BGB) sind auch auf Teilungserklärungen anwendbar. Das Gericht kam aber trotzdem zu dem Ergebnis, dass die Klausel nicht unklar ist, denn „diese erfasst ersichtlich den nach § 26 WEG bestellten Verwalter.“  

Dann wandte der Eigentümer wieder ein, dass die Klausel aus dem Jahr 1993 seit Inkrafttreten des WEMoG unwirksam ist. Aber auch das sah das Gericht anders. Im seit dem 1.12.2020 geltenden WEG gibt es – wie im alten WEG – keine Regelungen zur Vertretung in Wohnungseigentümerversammlungen. Daher kann die frühere Rechtsprechung zur Wirksamkeit dieser Klauseln auch weiterhin angewandt werden. 

Wenn Sie einen Vertreter zulassen, schauen Sie sich die Vollmachten an. Wenn die Gemeinschaftsordnung hier keine Regelungen enthält, sollten diese im Original vorliegen – auch wenn der Verwalter bevollmächtigt wurde.

§ 174 BGB bestimmt nämlich, dass eine Willenserklärung eines Vertreters zurückgewiesen werden kann, wenn die Vollmacht nicht im Original vorgelegt wurde (bei der Erklärung oder auch vorher). Wenn also ein Eigentümer in der Versammlung die Einsicht in die Vollmachten verlangt, dann darf er einsehen. Und wenn er dann die Stimmabgabe mangels Vorlage der Vollmacht zurückweist, sind diese Stimmen nicht zu zählen (LG Frankfurt a. M., Urt. v. 5.8.2015 – 2-13 S 32/13).

Schauen Sie sich die Vertreterregelung vor der Versammlung noch einmal genau an. Diskussionen können entstehen, wenn jemand ausgeschlossen werden soll, wenn jemand keine Vollmachten hat oder jemand teilnimmt, der nicht berechtigt ist. Diese Diskussionen lassen sich vermeiden bzw. vorbereiten.

LG Frankfurt a. M., Hinweisbeschluss vom 10.11.2022 – 2/13 S 54/22