Wer bezahlt die Fenster?

In vielen Gemeinschaftsordnungen gibt es dazu (unwirksame) Regelungen – zur Instandhaltung bzw. zu den Instandhaltungskosten der Fenster einer Eigentumswohnung. Seit dem WEMoG, also seit Dezember 2020, kann nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG eine vom Gesetz oder der Teilungserklärung abweichende Regelung beschlossen werden. Ein derartiger Beschluss hat weitreichende Konsequenzen, daher sind solche Beschlüsse auch Gegenstand von Anfechtungsprozessen. So auch vor dem Landgericht Frankfurt am Main.

Auf der Eigentümerversammlung wird die Erneuerung der zu einer Sondereigentumseinheit gehörenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren beschlossen. Mitbeschlossen wurde die Finanzierung dieser Maßnahmen durch die Sondereigentümerin. Diese findet das gar nicht lustig (wahrscheinlich, weil zu teuer) und ficht den Beschluss an. Sie begründet die Anfechtung mit dem Argument, dass bisher derartige Maßnahmen von der Gemeinschaft getragen und dann über die Miteigentumsanteile verteilt wurden. Außerdem weiche der Beschluss von der Teilungserklärung ab.

Der Beschluss hielt Stand. Das Landgericht war der Meinung, dass sich der Beschluss im Bereich des weiten Ermessens der Wohnungseigentümer hält. Zur Begründung wird ausgeführt: „Nach der Rechtsprechung des BGH, kommt den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels – wie auch nach § 16 III WEG aF – aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Der Beschluss über eine Kostenverteilung muss, wie dies grundsätzlich in § 19 I WEG zum Ausdruck gebracht wird und für alle Beschlüsse der GdWE gilt, lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen ... Denn der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des § 16 II 2 WEG aufgrund der Vielgestaltigkeit möglicher Beschlüsse über die Kostenverteilung bewusst auf besondere inhaltliche Vorgaben verzichtet (…).“

Daraus folgt, so das Gericht, dass die Eigentümer sich für jeden Maßstab entscheiden können, der angemessen ist und der zu keiner ungerechtfertigten Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Die Änderung des Verteilerschlüssels bei den Kosten darf nicht willkürlich sein.

Ein Beschluss sei gerade nicht willkürlich, so das Gericht, wenn wie hier über Bauteile entschieden wird, die sich üblicherweise im Bereich des Sondereigentums befinden.

Diese Bauteile sind der Einwirkung durch die Wohnungseigentümer in höherem Maße als das sonstige Gemeinschaftseigentum ausgesetzt und daher auf deren Kosten zu erhalten und auszutauschen. „Derartige Kostenverteilungsregeln zu ermöglichen war zudem gerade ein Anliegen des Reformgesetzgebers, der als typisches Beispiel für einen derartigen Beschluss in der Gesetzesbegründung den Austausch von Fenstern angeführt hat (BT-Drucks. 19/18791, S. 56“.

Daran ändert sich auch nichts, dass Bauteile in einigen Wohnungen einen höheren Instandhaltungsaufwand erfordern als in anderen. Das kann dann der Fall sein, wenn es sich um die Wetterseite handelt oder um Dachfenster. Die Willkürgrenze wird dadurch nicht erreicht oder gar überschritten.

Es bedurfte hier auch keiner Übergangsregelung, denn auch das Unterlassen einer solchen Regelung unterliegt dem weiten Ermessen der Eigentümer. Die Willkürgrenze wäre aber dann erreicht, wenn der Beschluss zu Lasten einiger Eigentümer ginge, weil in jüngerer Vergangenheit Maßnahmen mit anderer Kostenverteilung durchgeführt worden wären. Dies wurde in dem Fall diskutiert, denn auf Gemeinschaftskosten waren Wohnungseingangstüren ausgetauscht worden. Das Gericht hat dies aber geprüft und im Ergebnis verneint.

*kein Urteil, denn die Berufungskammer hat einen Hinweisbeschluss erlassen, woraufhin die Sondereigentümerin die Klage und Berufung zurückgenommen hat.

Dieser Beschluss vom 31.5.2023 und das Urteil derselben Kammer vom 27.7.2023, dass nur ausnahmsweise die Nichtigkeit eines Beschlusses angenommen werden können (Beitrag folgt in der nächsten Woche) sind sehr zu begrüßen. Der Gemeinschaft werden hier weitreichende Kompetenzen zugesprochen. Nur wenn nicht mehr der kleinste gemeinsame Nenner zählt, sondern Mehrheitsentscheidungen gestärkt werden, kann die Modernisierung des Gebäudebestands und die Anpassung an die aktuellen Verhältnisse gelingen. 

Wenn Sie sich für bauliche Veränderungen in der aktuellen Rechtslage interessieren, sei Ihnen unser nächstes Webinar am 7.9.2023 ans Herz gelegt. Mein Kollege Rechtsanwalt Michael Schmidt, wird Ihnen die Rechtlage verständlich erläutern und steht für Fragen zur Verfügung.