Eine Neuvermietung kostet Zeit und Geld. Dieser Aufwand soll sich auch lohnen. Ein Wohnraummietverhältnis befristet abzuschließen, ist nur in engen Grenzen möglich. Daher wollen viele Vermieter so etwas wie eine Mindestlaufzeit vereinbaren. In unserem Beitrag soll es heute nicht nur um die Formulierung einer solchen Klausel, sondern auch um die Rechtsfolgen gehen.

Kann der Mieter einen Nachmieter stellen, wenn er doch früher ausziehen will? Muss der Vermieter diesen akzeptieren?

Wenn ein Mietvertrag länger als eine bestimmte Zeitspanne andauern, also eine Mindestlaufzeit haben soll, kann dies über einen Verzicht des Kündigungsrechts vereinbart werden. Hierbei muss unterschieden werden zwischen Formularklauseln, also AGB, und individuell ausgehandelten Regelungen. Für beide gilt, dass ein einseitiger Kündigungsausschluss für den Mieter unwirksam ist. Weiter gilt, dass nur die ordentliche Kündigung ausgeschlossen werden kann, nicht aber die außerordentliche Kündigung.

Die Vereinbarung über den Ausschluss der ordentlichen Kündigung muss daher immer für beide Seiten gelten. In Anbetracht der eingeschränkten Möglichkeiten für Vermieter von Wohnraum eine Wohnung ordentlich zu kündigen, dürfte die für Vermieter keinen Nachteil darstellen.

Bei einer vom Vermieter vorformulierten Klausel – auch bei einer Ankreuzvariante – ist dieser Ausschluss bis zu vier Jahren ab Mietvertragsschluss zulässig. Dieses Datum – vier Jahre ab Vertragsschluss – ist nicht das Datum ab dem gekündigt werden darf, sondern zu dem gekündigt werden darf. Das Mietverhältnis dauert dann kürzer als vier Jahre. Die Vereinbarung einer längeren „Mindestlaufzeit“ ist als allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Wenn diese Maximalgrenze ausgereizt werden soll ist weiter zu beachten, dass maßgebend der Tag des Vertragsschlusses ist, also der Tag an dem die spätere Unterschrift unter dem Mietvertrag erfolgt. Bei einer kürzeren Frist wird die Spanne meist ab Mietvertragsbeginn errechnet. Wenn dieser Kündigungsausschluss länger als ein Jahr sein soll, ist er schriftlich abzuschließen. Das bedeutet, dass der Mietvertrag entweder von beiden Seiten oder deren Vertretern eigenhändig unterschrieben oder qualifiziert elektronisch signiert sein muss.

Dieses Erfordernis gilt auch bei individuell ausgehandelten Kündigungsausschlüssen. Diese können aber deutlich länger sein als vier Jahre. Der BGH sieht eine Grenze von 30 Jahren (vgl. Beschluss vom 8.5.2018, VIII ZR 200/17). Allerdings gilt hier, dass tatsächlich Verhandlungen stattgefunden haben müssen. Solche Kündigungsausschlüsse stehen oft im Zusammenhang mit erheblichen Investitionen einer oder beider Seiten in die Mietsache.

Letztlich ist wichtig, dass in bestimmten Fällen ein Kündigungsausschluss dennoch ausnahmsweise unwirksam sein kann. Bejaht wird dies für einen Vertrag über ein Studentenzimmer. Hier benachteiligt ein Ausschluss von mehr als einem halben Jahr den Mieter unangemessen. Schließlich dauern Semester nur 6 Monate. Ein längerer Kündigungsausschluss würde den mietenden Studenten zu sehr in seiner Lebensplanung einschränken.

In der Regel ist eine Kündigungsausschlussklausel aber wirksam. Dann können während dieses Zeitraums keine Kündigungen ausgesprochen werden bzw. ausgesprochene Kündigungen beenden das Mietverhältnis erst nach dem Ende des vereinbarten Zeitraums. 

Grundsätzlich kann er dies nicht. Wie aber bereits ausgeführt ist das Recht zur außerordentlichen Kündigung aber nicht ausgeschlossen. So gibt § 540 Abs. 1 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Fall, dass der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert. Im Wohnraummietverhältnis gilt weiter § 553 BGB. Das bedeutet, wenn ein Mieter um Erlaubnis bittet, einen genau bezeichneten Teil seiner Wohnung untervermieten zu dürfen, und der Vermieter diese Erlaubnis ohne ausreichende Begründung verweigert, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Unseren Beitrag zur Erlaubnis der Untervermietung finden Sie hier.

Wenn aber der Vermieter der Untervermietung eines Teils der Wohnung zustimmt, bleibt der Mieter an das Mietverhältnis gebunden und ist möglicherweise selbst Vermieter eines weiteren Beteiligten. Insofern ist diese Möglichkeit für Mieter keine sichere Option für die Beendigung des Mietvertrags.

Ob ein Mietvertrag aus anderen Härtegründen, wie dem Umzug ins Pflegeheim oder der Versetzung durch den Arbeitgeber, vorzeitig gekündigt werden kann, ist bisher nicht abschließend geklärt. Wir halten eine solche Kündigung im Normalfall nicht für wirksam. Denn es erschient sehr unwahrscheinlich, dass kurz nach Beginn des Mietverhältnisses tatsächlich eine unerwartete Änderung der Lebensverhältnisse eintritt, die dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.

Das Gerücht hält sich schon lange. Wenn der Mieter drei Nachmieter stellt, muss der Vermieter einen akzeptieren bzw. die Kündigung des Mietverhältnisses akzeptieren. Für den Fall, dass es dazu keine Klausel im Mietvertrag gibt, ist dies aber nur ein Gerücht. 

Ein solches Kündigungsrecht gibt es nicht. Der Vermieter muss auch nicht bei der Suche nach einem Nachmieter mitwirken. Einen solchen Fall hatte das Amtsgericht Kiel zu entscheiden.

In dem dortigen Fall hatten die Beteiligten am 9.3.2020 einen Mietvertrag über eine Wohnung mit Mietbeginn am 1.4.2020 unter zweijährigem Ausschluss der ordentlichen Kündigung geschlossen. Noch im März 2020 äußerte der Mieter telefonisch, dass er kein Interesse mehr am Bestehen des Mietverhältnisses habe. Den Wohnungsschlüssel nahm er nie entgegen. Der Mieter selbst organisierte mindestens eine in seiner Abwesenheit vom Hausmeister durchgeführte Wohnungsbesichtigung mit potenziellen Nachmietern. Die Vermieterin untersagte dies aber. Das einzige tatsächlich interessierte Paar lehnte die Vermieterin wegen zu geringen Einkommens ab. Der Mieter erklärte am 3.4.2020 die ordentliche Kündigung zum 30.6.2020. Er hält das Vorgehen der Vermieterin für treuwidrig.

Die Kündigung ist unwirksam. Vom Mieter vorgetragene Interessenten sind unerheblich, solange sich diese nicht mit dem konkreten Anmietungsanliegen und den notwendigen Unterlagen bei der Vermieterin melden würden. Die Vermieterin trifft auch keine Mitwirkungspflicht bei der Suche eines Nachmieters, sodass sie ihr Weisungsrecht gegenüber dem Hausmeister hinsichtlich der Unterlassung durchführen durfte. Sie hat das Recht, im Rahmen der Vertragsfreiheit Mieter anhand von ihr gesetzter Kriterien auszuwählen bzw. abzulehnen. Insgesamt gelangt das Gericht zu der Auffassung, dass die Vermieterin nicht treuwidrig gehandelt hat. (AG Kiel, Urteil vom 29.03.2021, Az. 109 C 58/20).

Etwas Anderes kann möglicherweise gelten, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält. Aus Vermietersicht können wir eine solche Klausel nicht empfehlen. 

Wir empfehlen einen beiderseitigen Kündigungsausschluss in der Form, dass das Datum, zu dem die ordentliche Kündigung erstmalig möglich ist, vereinbart wird. Eine Nachmieterklausel ist derzeit nicht zu empfehlen.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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