Wenn Zwei sich streiten...

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Verwalter hat, dann wird diese durch alle Eigentümer vertreten. Dies ist bei vielen – vor allem kleinen – Gemeinschaften der Fall. Solange sich die Eigentümer einig sind, funktioniert das ganz gut, wenn einer der Eigentümer faktisch als Verwalter oder Vorsteher tätig wird. Aber wenn in der Gemeinschaft Streit oder Uneinigkeiten entsteht, können die Verwaltungsaufgaben nicht mehr richtig erfüllt werden. Um dem abzuhelfen, muss ein Verwalter her. Doch wie kann das gelingen, wenn sich die (beiden) Eigentümer eben nicht einig sind?

Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Eigentümer gegen die Gemeinschaft Anspruch auf eine Verwaltung. Die Durchsetzung erfolgt im Klageverfahren oder auch im einstweiligen Verfügungsverfahren. Dies geschieht im Wege der Beschlussersetzungsklage. Diese kann jedoch nur erhoben werden, wenn sich vorher die Eigentümerversammlung mit dem Thema beschäftigt hat. Die Bestellung eines Verwalters müsste damit in einer Versammlung gescheitert sein, damit die Klage zulässig ist. Die verwalterlose Gemeinschaft hat aber eben oft das Problem, dass eben niemand die Versammlung einberuft, weil kein Verwalter vorhanden ist. Daher kann in diesem Fall die Klage auch so erhoben werden. 

Beklagter ist die Gemeinschaft. Und auch hier stellt sich wieder die Frage, wie zu verfahren ist, wenn kein Verwalter bestellt ist. Der klagende Eigentümer benennt in diesem Fall einen anderen Eigentümer, an den die Klage zugestellt wird. Dieser ist allerdings nicht verpflichtet, die Klage auch allen übrigen Eigentümern zuzusenden. Weil es aber bei der Verwalterbestellung nur Gewinner geben kann, denn endlich wird die Gemeinschaft verwaltet, kann dies hier hingenommen werden.

Problematisch und unter den Juristen auch umstritten ist die Frage, ob ein Verfahrenspfleger zu bestellen ist. Denn wenn auf der einen Seite ein Eigentümer als Kläger steht und auf der anderen Seite die Gemeinschaft, die von allen Eigentümern vertreten wird, sind Kläger und Beklagter teilweise identisch. Das kann und darf nicht sein. Daher wird zum Teil gefordert, dass für die Gemeinschaft ein Verfahrenspfleger zu bestellen ist. Dieser nimmt dann ähnlich wie ein gesetzlicher Vertreter die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft wahr. Das Landgericht Frankfurt am Main vertritt demgegenüber die Auffassung, dass ein Verfahrenspfleger nicht zu bestellen ist. In einem solchen Fall wird die Gemeinschaft nur von den Eigentümern vertreten, die nicht auch auf der Klägerseite stehen (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 15.7.2021, Az. 2-13 S 5/21).

In einer aktuellen Entscheidung hat das LG Frankfurt dies auch für eine Gemeinschaft aus zwei Eigentümern bestätigt (LG Frankfurt a.M., Beschluss von 10.5.2022, Az. 2-13T 26/22). Bei der 2er WEG klagt dann der eine Eigentümer gegen die Gemeinschaft, die dann nur durch den anderen Eigentümer vertreten wird.

Diese Auffassung hat den großen Vorteil, dass eben keine weiteren Personen an dem Rechtsstreit zu beteiligen sind. Damit werden die Verfahren beschleunigt.

Das Landgericht hat in diesem aktuellen Fall auch entschieden, dass nicht nur das Klageverfahren für die Verwalterbestellung möglich ist, sondern es auch zulässig ist, die Bestellung eines Verwalters im einstweiligen Verfügungsverfahren geltend zu machen. 

Dazu bedarf es einer Eilbedürftigkeit der Verwalterbestellung. Im Hinblick darauf, dass notwendige Zahlungen oder Instandsetzungsmaßnahmen nicht erfolgen können, wenn kein Verwalter bestellt ist und die Eigentümer zerstritten sind, liegt in vielen Fällen diese Eilbedürftigkeit auch vor.

Es gibt aber noch eine weitere Voraussetzung für den Erlass einer entsprechenden einstweiligen Verfügung. Dem Gericht müssen übernahmewillige Verwalter – zumindest einer – benannt werden. Denn ansonsten weiß das Gericht nicht, wen es bestellen soll. Listen mit übernahmewilligen Verwaltern liegen den Gerichten nicht vor.

Fazit

Bei einer Klage eines Eigentümers gegen die verwalterlose Gemeinschaft braucht kein Verfahrenspfleger bestellt zu werden. Jeder Eigentümer kann gegen die Gemeinschaft auf Bestellung eines Verwalters klagen bzw. die im einstweiligen Verfügungsverfahren geltend machen und muss dazu mindestens einen übernahmewilligen Verwalter benennen.

Ausblick

In Gemeinschaften mit mehr als acht Eigentümern kann ab Dezember auch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt werden. Hier gelten die oben genannten Grundsätze. Daher wir eine einstweilige Verfügung hier nur in Betracht kommen, wenn die Gemeinschaft verwalterlos ist. Bei einer bereits verwalteten Gemeinschaft wird wohl die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nicht eilbedürftig sein.