Wenn die Gemeinschaft nicht sanieren will, sondern die Nutzung untersagt

Wenn in einer Gemeinschaft eine teure Instandsetzungsmaßnahme droht, droht meist auch Streit. Eigentümer, deren Einheiten nicht betroffen sind, haben oft kein Interesse daran Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Wenn nun aber der Zustand des Gebäudes so schlecht ist, dass die Sanierung einem Wiederaufbau gleichkommt, dass aber Personen gefährdet werden, wenn nichts geschieht, muss die Gemeinschaft handeln. Kann diese Handlung darin bestehen, die Nutzung der Sondereigentumseinheit zu untersagen? Über einen derartigen Beschluss hat der BGH in der letzten Woche entschieden.

Fall

Ein stark sanierungsbedürftiges Parkhaus ist nach dem WEG aufgeteilt. Drei von 11 Ebenen dieses Parkhauses stehen im Teileigentum eines Eigentümers. Er hat diese drei Ebenen an ein Hotel vermietet. Die übrigen Sondereigentumseinheiten sind ist seit Jahren außer Betrieb. Die Baubehörde fordert Nachweise für die Einhaltung des Brandschutzes. Die Gemeinschaft beschließt daher mehrheitlich ein Nutzungsverbot wegen dieser Personengefährdung. Dieser Beschluss wurde durch den betroffenen Eigentümer angefochten.

Die Gemeinschaft hat vorher eine Sanierung des Parkhauses abgelehnt. Daher gestattet sie dem Eigentümer, die brandschutztechnischen Mängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen; nach Vorlage der Nachweise soll er die Nutzung wiederaufnehmen dürfen.

Das AG Augsburg und das Landgericht München haben die Beschlussanfechtungsklage abgewiesen, denn die Gemeinschaft muss und darf so tätig werden, wenn die Baubehörde Nachweise fordert und ein Gutachten über die Brandschutzmängel des Parkhauses vorliegt. Ausnahmsweise braucht die Gemeinschaft hier nicht die Sanierung durchzuführen, denn das Parkhaus ist zu mehr als der Hälfte seines Werts zerstört. § 22 Abs. 4 WEG a.F. (nunmehr § 22 WEG) schließen eine Verpflichtung zum Wiederaufbau aus.

Urteil

Dem ist der BGH nicht gefolgt. Der Beschluss ist rechtswidrig.

Nur ausnahmsweise können Wohnungseigentümer ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot zum Zwecke der Gefahrenabwehr beschließen. Denn Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die Behebung gravierender baulicher Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu veranlassen, die eine Nutzung des Sondereigentums zu dem vereinbarten Zweck erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen. Sie können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die damit einhergehenden Kosten nicht zuzumuten seien.

Ein dauerhaftes Nutzungsverbot könnte nur dann rechtmäßig sein, wenn eine Sanierungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 22 WEG ausgeschlossen wäre; dann müsste die Gefahrenabwehr durch Stilllegung des Gemeinschaftseigentums erfolgen. Der BGH hat die Frage geklärt, ob ein Gebäude durch unterlassene Sanierungen „zerstört“ werden kann, und dies verneint. Zerstört im Sinne von § 22 WEG ist ein Gebäude nur dann, wenn seine Nutzbarkeit durch punktuelle Ereignisse (wie Brand, Überflutung oder Explosion) wesentlich beeinträchtigt oder aufgehoben ist. Nach dem normalen Sprachgebrauch sei ein Gebäude nur dann zerstört, wenn seine Nutzbarkeit ganz oder teilweise aufgehoben ist, nicht hingegen deshalb, weil eine Sanierung hohe Kosten verursacht.

§ 22 WEG ist auch nicht entsprechend auf einen Sanierungsstau anzuwenden. Eine solche Anwendung kommt nur in Betracht, wenn im Gesetz eine planwidrige Regelungslücke vorhanden ist. Das hat der BGH ebenfalls verneint. Der in § 22 WEG geregelte Ausschluss des Wiederaufbaus stehe in engem Zusammenhang mit der Aufhebung der Gemeinschaft, die das Gesetz grundsätzlich ausschließt (§ 11 WEG aF). Eine erleichterte Aufhebung der Gemeinschaft bei Überalterung des Gebäudes oder Unrentabilität der Sanierung ist im jüngsten Gesetzgebungsverfahren ausgiebig diskutiert worden, ohne dass dies in der zum 1. Dezember 2020 in Kraft getretenen Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes aufgegriffen worden wäre. Die begrenzte Lebensdauer von Gebäuden könnte zwar auf rechtspolitischen Handlungsbedarf schließen lassen; eine planwidrige Regelungslücke ist aber nicht erkennbar, nachdem der Gesetzgeber in Kenntnis des Problems von einer Neuregelung abgesehen hat.

BGH, Urteil vom 15.10.2021, Az. V ZR 225/20 (zitiert nach der Pressemitteilung)

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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