WEG-Reform: Der neue § 26 Abs. 3 WEG – die Abberufung des Verwalters

Am 1.12.2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMOG) in Kraft. Eine neue Regelung betrifft die Abberufung des Verwalters. In diesem Beitrag zur WEG-Reform soll es um den neuen § 26 Abs. 3 WEG gehen, der jederzeitigen Abberufung des Verwalters. Unter diesem Beitrag finden Sie ein Muster eines aktuellen Verwaltervertrags.

Dort heißt es: „Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung.“

Zunächst ist festzuhalten, dass das Gesetz hier ausdrücklich zwischen Abberufung und Ende des Verwaltervertrags unterscheidet. Die sogenannte Trennungstheorie ist damit jetzt im Gesetz kodifiziert.

Passend zur WEG-Reform finden Sie hier unser Webinar “WEG-Reform II – Neue Aufgaben und Befugnisse des Verwalters”.

Abberufung des Verwalters

Zukünftig kann die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter aus jedem beliebigen Grund abberufen. Die Gesetzesbegründung führt aus, dass die Wohnungseigentümer stets die Möglichkeit haben sollen, sich von einem Amtsträger zu trennen, wenn sie das Vertrauen in ihn verloren haben.

Bisher war möglich, die Abberufung auf einen wichtigen Grund zu beschränken. Eine solche Vereinbarung ist jetzt unwirksam. Ein derartiger Beschluss wäre nicht mehr anwendbar.

Über die Abberufung muss beschlossen werden. Das bedeutet, dass entweder ein ausdrücklicher Abberufungsbeschluss erfolgen muss oder ein Beschluss über die Neubestellung eines anderen Verwalters. Wenn dieser Beschluss bestandskräftig wird, ist der Verwalter wirksam abberufen.

Der Abberufungsbeschluss kann von einem Wohnungseigentümer, nicht aber vom Verwalter, angefochten werden. Im Rahmen der Anfechtung wird dann geprüft, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Das bedeutet, dass die Ermessensentscheidung über die Abberufung formell und materiell fehlerfrei zustande gekommen ist. Gegen die ordnungsgemäße Verwaltung dürfte sprechen, wenn ein Verwalter ohne Grund abberufen wurde, denn zunächst ist die Verwaltervergütung weiter zu zahlen (siehe unten). Der einzelne Wohnungseigentümer soll davor geschützt werden, dass er ohne Grund doppelt zahlen muss – für den alten und den neuen Verwalter. Vielmehr muss sich die Wohnungseigentümergemeinschaft immer fragen lassen, ob dieser gesetzlich zwar jederzeit mögliche Schritt der Abberufung auch tatsächlich erforderlich war und ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Der Abberufungsbeschluss beendet die Verwalterstellung unmittelbar und damit auch alle Rechte und Pflichten als Verwalter. Eine bereits entstandene Verpflichtung des Verwalters eine Jahresabrechnung zu erstellen, wird hiervon jedoch nicht berührt. Diese muss auch der ausgeschiedene Verwalter noch erstellen, wenn er bei Entstehung der Abrechnungspflicht noch das Verwalteramt innehatte.

Beendigung des Verwaltervertrags

Neu in § 26 Abs. 3 WEG ist auch, dass der Verwaltervertrag automatisch endet, wenn der Verwalter abberufen wurde. Der Verwaltervertrag ist damit auflösend bedingt durch den Abberufungsbeschluss; er endet 6 Monate nach der Abberufung.

Wenn also am 5. Januar 2021 die sofortige Abberufung beschlossen wurde, endet der Verwaltervertrag am 5. Juli 2021. Ab dem 6. Januar 2021 muss der Verwalter aber keine Pflichten aus dem Verwalteramt mehr erfüllen und hat auch keine Rechte als Verwalter mehr. (Die Jahresabrechnung 2020 muss er noch fertigen, weil er bei Entstehung der Abrechnungsverpflichtung (wohl) am 1. Januar noch Verwalter war.)

Wenn am 5. Januar 2021 beschlossen wird, den Verwalter zum 31. März 2021 abzuberufen, endet der Verwaltervertrag am 30. September 2021.

Dies gilt selbstverständlich nur dann, wenn der Verwaltervertrag ohnehin solange gedauert hätte. Wenn nämlich im zweiten Beispiel der Verwaltervertrag nach dessen Regelungen am 31. Juli 2021 enden würde, dann bleibt es bei diesem Ende. Wenn vereinbart wurde, dass der Verwaltervertrag mit der Abberufung endet oder Verwaltervertrag und Bestellung eindeutig gekoppelt sind, gilt auch dies. Vor der Anwendung des § 26 Abs. 3 S. 2 WEG ist daher der Verwaltervertrag zu prüfen, denn auf diesen kommt es maßgeblich an.

Wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegt, dann kann der Verwaltervertrag gegebenenfalls auch fristlos gekündigt werden. Diese Kündigung ist aber ausdrücklich zu erklären. Sie kann nicht im Abberufungsbeschluss gesehen werden. Wenn hier also abberufen wird, zum Beispiel, weil der Verwalter nicht über Rechtsstreite informierte, sollet darauf auch die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags gestützt werden. Damit wird dann der Verwaltervertrag sofort beendet und der Verwalter kann keine Vergütung mehr beanspruchen.

Fazit

Der Verwalter hat kein Recht auf sein Amt. Er kann auch ohne Grund abberufen werden, diesen Beschluss aber nicht selbst anfechten. Er hat aber ein Recht auf seine Verwaltervergütung – zumindest für sechs Monate.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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