WEG-Reform: Besonderheiten des vermietenden Eigentümers – § 554 BGB – Nachrüstung durch den Mieter

Am 1.12.2020 trat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMOG) in Kraft und obwohl es das Wohnungseigentumsrecht neu regeln soll, sind auch mietrechtliche Regelungen enthalten. Die Überschrift ist hier die Harmonierung von Miet- und WEG-Recht. Es sind Regelung zur Nachrüstung durch Mieter, zur Betriebskostenabrechnung und zur Duldung von Baumaßnahmen der Gemeinschaft. Wir haben zu jedem dieser drei Punkte einen kurzen Beitrag verfasst. In diesem ersten Beitrag geht es um die Nachrüstung durch den Mieter. Passende Webinare zur WEG-Reform finden Sie auf unserer LEWENTO Akademie.

Nachrüstung durch den Mieter

Nach dem neuen § 554 BGB kann der Mieter verlangen, „dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen.“.

Nach den neuen § 20 Abs. 2 WEG kann der Wohnungseigentümer „bauliche Veränderungen verlangen, die

1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
3. dem Einbruchschutz sowie
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität

dienen.

Mieter haben gegen Vermieter Anspruch auf Erlaubnis von baulichen Veränderungen der Mietsache und auch der Gemeinschaftsflächen – egal ob im Mietshaus oder der Wohnungseigentumsanlage. Damit will der Gesetzgeber erreichen, dass Gebäude an einen zeitgemäßen Standard angepasst werden. Unter baulicher Veränderung ist hier ein Eingriff in die bauliche Substanz zu verstehen, der über den Mietgebrauch hinausgeht. Das Anbringen von Haltestangen im Bad ist wohl noch kein solcher Eingriff, wohl aber das Entfernen von Türschwellen. Die Maßnahmen der Mieter können aber auch das Gemeinschaftseigentum in Wohnungseigentumsanlagen betreffen. Denkbar sind hier Rampen oder Treppenlifte, aber auch Wallboxes zum Laden von Fahrzeugen oder der Einbau einer neuen Schließanlage. All dies kann ein Mieter verlangen – auch wenn er keine Einschränkungen hat oder ein E-Auto nicht besitzt. Voraussetzung für den Anspruch ist lediglich das Bestehen eines Mietverhältnisses.

Der Anspruch des Mieters wird dadurch begrenzt, dass es zu einer Interessenabwägung mit den Interessen des Vermieters kommen muss. In § 554 Abs. 1 S. 2 heißt es nämlich: „Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann.“. Diese Entscheidung, ein flexibles System einzuführen, hat Vor- und Nachteile. Sowohl Vor- als auch Nachteil ist es nämlich, dass bei der Geltendmachung dieses Anspruchs jedes Mal eine Abwägung erfolge muss. Es ist immer der jeweilige Einzelfall zu beachten. Inwiefern in Zukunft Gerichtsurteile oder andere Entscheidungen hier herangezogen werden können, ist zweifelhaft. In die Abwägung ist in jedem Fall Folgendes einzubeziehen:

• das öffentliche Interesse an zeitgemäßer Ausstattung von Häusern und Wohnungen
• die individuellen Interessen der Mieter (z.B. Grad der Behinderung; Verwurzelung im Wohnumfeld, E-Fahrzeug vorhanden)
• die individuellen Interessen des Vermieters (Konservierungsinteresse; mehr Verkehrssicherungspflichten durch mehr Einrichtungen; eigene Baumaßnahmen geplant in Verbindung mit Kostenumlage auf alle Mieter; Rückbaurisiko)

Außerdem kann vom vermietenden Wohnungseigentümer nicht mehr verlangt werden, als dieser in der WEG durchsetzen kann. In diesem Zusammenhang wurde der neue Anspruch eines Sondereigentümers gegen die Gemeinschaft geschaffen. Gegen diesen Anspruch kann nur eingewandt werden, dass durch die Baumaßnahme sich die Eigenart der Wohnanlage ändert, denn das müssen die Eigentümer nicht hinnehmen, oder dass einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt werden. Auch derartige Sonderopfer müssen die Eigentümer nicht hinnehmen.

Wenn dem Anspruch die Kosten des Rückbaurisikos entgegenstehen, können Mieter und Vermieter eine Sicherheitsleitung vereinbaren. Grundsätzlich ist es so, dass Mieter nach ihrem Auszug die Einrichtung wieder zurückbauen müssen. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Rückbauanspruch treuwidrig wäre. Es erscheint widersinnig, ein einmal eingerichtete Wall box zum Laden von Fahrzeugen wieder entfernen zu müssen.

Wenn aber die Rückbaupflicht besteht, soll der Vermieter nicht das Insolvenzrisiko des Mieters tragen. Es kann also eine Sicherheitsleistung vereinbart werden. Einen Anspruch auf Sicherheitsleistung – wie im früheren § 554a BGB – gibt es aber nicht mehr. Wenn es hier zu keiner Einigung über eine Sicherheitsleitung kommt, kann dies insgesamt dem Anspruch des Mieters entgegenstehen. Auch das wäre dann wieder eine Frage des konkreten Einzelfalls. Wenn der vermietende Eigentümer hier aber eine Sicherheit für Umbaumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erhält, dürfte diese an die Gemeinschaft weiterzuleiten sein, die diese dann entsprechend § 551 BGB anlegt. Das bedeutet, dass dann die Gemeinschaft zur insolvenzfesten Anlage mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinsen verpflichtet ist.

Wenn auch das vereinbart ist und sich Vermieter, Mieter und Gemeinschaft einig sind, kann der Mieter die Baumaßnahmen vornehmen lassen. Hier besteht Anspruch des Vermieters auf Vorlage von Plänen und darauf, dass der Mieter Fachhandwerker beauftragt. Die Auswahl dieser Handwerker liegt aber beim Mieter.

Wenn sich die Beteiligten nicht einig sind, müssten die Gerichte angerufen werden. Der Mieter verklagt den Vermieter und der Vermieter verklagt seine Gemeinschaft. Einen direkten Anspruch der Mieter gegen die Gemeinschaft gibt es nicht.

Als Fazit lässt sich sagen, dass eine Einigung aller Beteiligter sicherlich die beste Lösung ist. Die Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht ist in jedem Fall sehr zu begrüßen. Ob dies zu einer signifikanten Verbesserung mit der Standards der Eigentümergemeinschaften führt, bleibt abzuwarten.

Autor: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

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